YAZARLARIMIZ
Nurullah Çuhadar
Yeminli Mali Müşavir
E. Vergi Müfettişi
ncuhadar@msn.com



Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Neler Değişti

I-KANUNİ DÜZENLEMELER:

6 Nisan 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7104 sayılı “Katma Değer Vergisi Kanunu Ve Bazı Kanunlar İle 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile vergisel yönden; 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunuda değişikliklere gidilmiştir. Bu değişikliklerden biride arsa karşılığı inşaat işleriyle ilgilidir.

KDVK’nun 2/5. Maddesinde yer alan “Trampa iki ayrı teslim hükmündedir.” İfadesine devamen; “Bu kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” İfadesi eklenmiştir.

Eklen ifade de altı çizilmesi gereken husus arsa payı ifadesidir. Daha önce uygulama genel tebliğinde bu ifade arsa teslimi şeklindeydi. Bu nedenle de arsanın tamamı teslim edilmiş sayılmaktaydı. Oysa arsa payı ifadesiyle sadece müteahhitte kalan kısmın teslime konu edilmesinin önü açılmış oldu.

 Ayrıca, KDVK’nun 27. Maddesine aşağıdaki 6. Bend ilave edilmiştir.

Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”

Böylece, arsa sahibine yapılan konut teslimleri matrahının belirlenmesinde maliyet bedeli esası getirilmiş, tereddüt ve tartışmalara son verilmiştir.

II-YAYINLANAN TEBLİĞLER:

Bu kanun değişikliklerine istinaden, 18 Seri Nolu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ 05.06.2018 Tarihli Resmi Gazetede Yayınlanmıştır. Örneklerin yer aldığı bu tebliğ ile arsa karşılığı inşaat işlerindeki vergisel konuların birçoğu açıklığa kavuşturulmuştur.

Söz konusu tebliğ ile Uygulama Genel Tebliğinde aşağıdaki değişiklikler yapılmıştır.

Uygulama Genel Tebliğin (I/B-8.) bölümü, başlıkları ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri

Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

8.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesinin 6 ncı fıkrasında, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarının esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.

213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre, maliyet bedeli esasında emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir.

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır. 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesinin 4 üncü fıkrasına göre, katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

III-VERGİYİ DOĞURAN OLAY:

Uygulama Genel Tebliğin (I/Ç-1.) bölümünün 10 uncu paragrafının birinci ve ikinci cümleleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa payı karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi durumunda, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada, arsa payı karşılığı alınan bağımsız birimlerin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV hesaplanır.”

 Uygulama Genel Tebliğin (II/B-12.1.2.) bölümünün dördüncü paragrafının üçüncü ve dördüncü cümleleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.”

IV-ÖRNEKLER:

Söz konusu tebliğde yer alan örnekler aşağıdaki gibidir

Örnek 1: KDV mükellefiyeti bulunan Bay (A), işletmesine dahil arsa için müteahhit (B) A.Ş. ile 15/5/2018 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilecek 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır.

(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için toptan satış olması nedeniyle maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle sırasıyla 840.000 TL ve 315.000 TL olmak üzere toplam 1.155.000 TL bedel hesaplamıştır. Bu durumda, inşa edilen konutların %1 KDV oranına tabi olduğu varsayıldığında, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (840.000x%1) 8.400 TL KDV, işyerlerine ilişkin (315.000x%18) 56.700 TL KDV olmak üzere toplam 65.100 TL KDV hesaplanacaktır.

KDV mükellefi arsa sahibi Bay (A)’nın aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak (B) A.Ş.’ye yapmış olduğu arsa payı teslimi de konut ve işyerlerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarları dikkate alınarak 1.155.000 TL üzerinden genel oranda (1.155.000x%18) 207.900 TL KDV hesaplanacaktır.

Örnek 2: Örnek 1’de yer alan Bay (A), iktisadi işletmesine dahil olmayan arsası için müteahhit (B) A.Ş. ile 20/5/2018 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilecek 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır.

(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için perakende satış olması nedeniyle maliyet bedeline %10 ilave etmek suretiyle sırasıyla 880.000 TL ve 330.000 TL olmak üzere toplam 1.210.000 TL bedel hesaplamıştır. Bu durumda, inşa edilen konutların %1 KDV oranına tabi olduğu varsayıldığında, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (880.000x%1) 8.800 TL KDV, işyerlerine ilişkin (330.000x%18) 59.400 TL KDV olmak üzere toplam 68.200 TL KDV hesaplanacaktır.

Bay (A)’nın müteahhit (B) A.Ş.ye arsa tesliminde vergi uygulanmayacaktır.

V-SONUÇ:

Arsa karşılığı inşaat işleri, muhasebe ve vergisel açıdan uygulama farklılıklarına en çok rastlanan ve ihtilafın çok olduğu alanlardan biriydi. Bunun nedeni ise öncelikle kanuni düzenlemedeki yetersizlik ve mevcut tebliğin yeterince açık olmamasından kaynaklanmaktaydı. Ancak son yapılan düzenleme ile hem KDVK’nunda bu konuda gerekli düzenlemeler yapılmış, hem de yayınlanan 18 nolu tebliğ örnekleriyle birlikte oldukça açıklayıcı olmuş ve tereddütlere mahal bırakmamıştır. Bu sayede de uygulama birliğinin sağlanması kaçınılmazdır. Ayrıca arsa sahibine kalan konutlara/İşyerine isabet eden arsa payının teslim kapsamından ve dolayısıyla maliyetten çıkarılması oldukça isabetli olmuştur. Zira arsa karşılığı inşaat işlerinde fiilen arsa teslimi zaten söz konusu değildi.

12.06.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

GÜNDEM