Ayşe İşçi
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
smmm.ayseisci@gmail.com

Yeni Düzenlemeyle Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası; Vergi Uygulaması ve Muhasebe Kayıtları

GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI ve KDV DURUMU

Geçtiğimiz günlerde yapılan Yasal düzenlemeler çerçevesinde uygulanmakta olan Taşınmaz satışına ilişkin birtakım  değişiklikler  14.07.2023  tarihli  ve  7456  sayılı  Yasa  ile    yürürlüğe girmiştir. Bu düzenlere göre de;

Kurumların aktifinde en az 2 yıl  süreyle  tutulan  taşınmazların (15.07.2023 tarihi  itibariyle) satış  veya  devrinde uygulanmakta  olan  KDV   ve satış  kazancı istisnası uygulamasına   son verilmiştir. 15.07.2023 tarih öncesinde aktifte bulunan taşınmazların satışında KDV  istisnası aynen uygulanırken kurumlar vergisi açısından satış istisnası olan %50 oran artık %25 olarak uygulanacaktır.

‘ Dolayısıyla 5520 sayılı KVK’ ya göre; Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların(15.07.2023 tarihi öncesi aktifte bulunan) satışından doğan kazançların %25’lik kısmı vergiden istisna tutulmuştur.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi ise şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna sebebiyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba aktarılan  veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.’

Yasal düzenleme öncesi ve sonrası olarak örneklerle konuyu ele alalım;

15.07.2023 Öncesi Aktifte Yer Alan Ve 14.07.023 Tarihli Ve 7456 Sayılı Yasa Düzenlenmesi Öncesi Taşınmaz Satış Örneği;

Monografi: A Elektrik Elektronik Ltd. Şti. 2019 yılından itibaren aktifinde 2.000.000,00 TL’ye kayıtlı arsasını 5.000.000,00 TL bedelle  Temmuz 2022 yılında satmıştır. Firmanın elde etmiş olduğu taşınmaz satış kazancına ait muhasebe hesaplamalarını yapalım.

Cevap:  

1-Fatura düzenlenirken  satış tutarı yazıldıktan sonra açıklama kısmına ‘ 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV'den istisnadır’ bilgisini ekleyerek faturanın neden KDV’siz düzenlendiğine açıklık getirmiş olalım.

2-Gayrimenkul Satış kazancı      =5.000.000,00 TL-2.000.000,00 TL       = 3.000.000,00 TL

Vergiden İstisna Kazanç             = 3.000.000,00 TL *%50                          =  1.500.000,00 TL

Vergiye Tabi Kazanç                  =  3.000.000,00 TL -1.500.000,00 TL       = 1.500.000,00 TL   

Kurumlar Vergisi                        =  1.500.000,00 TL    *  %23                      =    345.000,00 TL

Öz Varlığa Katkısı                      = 1.500.000,00 TL ( 549 Özel Fonlar Hesabı)

Not : Toplam kazancın %50’si Kurumlar vergisinden istisna, %50’si vergiye tabidir; bu nedenle kazancın vergiye tabi olan %50’lik kısmına karşılık ayrılacaktır.

15.07.2023 Öncesi Aktifte Yer Alan Ve 14.07.023 Tarihli Ve 7456 Sayılı Yasa Düzenlenmesi Sonrası Taşınmaz Satış Örneği;

Monografi: A Elektrik Elektronik Ltd. Şti. 2020 yılından itibaren aktifinde 2.000.000,00 TL’ye kayıtlı arsasını 5.000.000,00 TL bedelle 18 Temmuz 2023 yılında satmıştır. Firmanın elde etmiş olduğu taşınmaz satış kazancına ait muhasebe hesaplamalarını ve kayıtlarını yapalım.

Cevap:  

1-Fatura düzenlenirken  satış tutarı yazıldıktan sonra açıklama kısmına ‘ 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV'den istisnadır’ bilgisini ekleyerek faturanın neden KDV’siz düzenlendiğine açıklık getirmiş olalım.

2-Gayrimenkul Satış kazancı           =5.000.000,00 TL-2.000.000,00 TL    =3.000.000,00 TL

Vergiden İstisna Kazanç                 = 3.000.000,00 TL *%25                     =   750.000,00 TL

Vergiye Tabi Kazanç                     =  3.000.000,00 TL -750.000,00 TL     = 2.250.000,00 TL   

Kurumlar Vergisi                            =  2.250.000,00 TL    *  %25               =    562.500,00 TL

Öz Varlığa Katkısı                       = 750.000,00 TL (549 Özel Fonlar Hesabı)

Not : Toplam kazancın %25’si Kurumlar vergisinden istisna, %75’si vergiye tabidir; bu nedenle kazancın vergiye tabi olan %25’lik kısmına karşılık ayrılacaktır.

Cari Dönemde Yapılacak Muhasebe Kayıtları : 

____________________________18.07.2023_______________________

102.01 Bankalar Hesabı                    5.000.000,00     

            250.01 Arazi ve Arsalar Hesabı                            2.000.000,00

            679.01 Diğer Olağan Dışı Gelir ve Karlar Hs.        3.000.000,00

                                 -Taşınmaz satış kazancı           2.250.000,00

                                   -5520 say. KVK. %25 istisna      750.000,00

              Taşınmaz Satış Kaydı

________________________31.12.2023________________________

679.01 Diğer Olağan Dışı Gelir ve Karlar Hesabı     3.000.000,00

                           690 Dönem Karı veya Zararı Hesabı           3.000.000,00

________________________31.12.2023________________________

690 Dönem Karı veya Zararı Hesabı             3.000.000,00

                 692 Dönem Net Karı veya Zararı Hesab                      2.437.500,00

                 691 Dönem Kârı Vergi Ve Diğer Yas. Yük. Karş. Hs.       562.500,00

 ________________________31.12.2023________________________

692 Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı                      2.437.500,00

                        590 Dönem Net Karı Hesabı                        2.437.500,00

________________________31.12.2023________________________

İzleyen Dönemde Yapılacak Muhasebe Kayıtları :

_________________________02.01.2024________________________

 590 Dönem Net Karı Hesabı                       2.437.500,00

                                   570.2022 Geçmiş Yıllar Karları Hesabı     2.437.500,00

_________________________02.01.2024________________________

   570.2022 Geçmiş Yıllar Karları Hesabı             750.000,00

                                                 549 Özel Fonlar Hesabı        750.000,00

İstisna kazancın fona alınması

_____________________________/______________________________

15.07.2023 Tarihinden Sonra Aktifte Yer Alan Taşınmaz Satış Örneği;

Monografi: Y Elektrik Elektronik Ltd. Şti. 20.07.2023 tarihinde yatırım yapmak amaçlı 2.000.000,00 TL (KDV hariç) bedelle almış olduğu arsayı 25.07.2025 tarihinde 5.000.000,00 TL’ye (KDV hariç) satarsa vergilendirilmesini hesaplayalım.

Gayrimenkul Satış Tutarı(KDV’Lİ)   = 5.000.000,00 TL + 1.000.000,00 TL  = 6.000.000,00 TL

Gayrimenkul Satış KDV                     =5.000.000,00 TL* % 20                        = 1.000.000,00 TL

Vergiye Tabi Kazanç                          =  5.000.000,00 TL -2.000.000,00 TL    = 3.000.000,00 TL   

Kurumlar Vergisi                                =  3.000.000,00 TL    *  %25                   = 750.000,00 TL

Öz Varlığa Katkı                                  = 0,00 TL

Örneklerimizi yorumlayacak olursak, 15.07.2023 tarihi öncesinde aktifte yer alan ve yasal düzenlemeden önce taşınmaz satışı ile;

1- Firma özvarlığına 1.500.000,00 TL katkı sağlamıştır.

15.07.2023 tarihi itibariyle yasal düzenleme sonrası;

1- Firma özvarlığına 750.000,00 TL katkı sağlarken, 2023 yılı Kurumlar vergisi oranı %20‘den        %25’e artırılması sebebiyle ek bir vergi ile karşı karşıya kalmıştır.

15.07.2023 tarihi itibariyle aktife alınan taşınmazın satışı ;

1-Firma özvarlığına katkı sağlayamamış,

2-KDV istisnası kaldırılması ve KDV Oranın %18’ den %20’ye  artırılması sebebiyle %20’lik       bir KDV ödemesiyle karşılaşmış,

3-Kurumlar Vergisi oranının %20’den %25’e artırılması sebebiyle de ek bir vergiyle karşı karşıya kalmıştır.

Sonuç olarak ta şunu söyleyebiliriz ki;

Kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesi (fon hesabının 5. Yılın sonunda sermayeye eklenmesi sebebiyle), ekonomik faaliyetlerini daha etkin kullanabilmeleri açısından ele aldığımızda gayrimenkul satış kazanç istisnası büyük bir önem taşımakta iken yapılan yasal düzenlemeler çerçevesinde; gerek KDV açısından, gerek satış istisnasının kaldırılması açısından ve gerekse Kurumlar Vergisi oranı artışı sebebiyle artık firmaların öz varlık açısından güçlenmesine olanak sağlamamaktadır.

Not: Gayrimenkul satış kazancından yararlanma şartlarını detaylı olarak www.muhasebeTR.com sitesinde 12.04.2023 tarihli, ‘Taşınmaz ve İştirak Hissesi Satış Kazancı İstisnası (Muhasebe Kayıtları)’başlıklı yazımızda açıklamamız sebebiyle bu makalemizde yer verilmemiştir.

24.07.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.