Yaşar Çatalkaya
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Sürdürülebilirlik Denetçisi
Uyum Görevlisi
yasarcatalkaya@gmail.com

İnşaat Şirketleri Arsa Alımlarında Nakdi Sermaye Artırımı İndiriminden Yararlanabilir Mi?

Nakdi sermaye artırımı indirimi, şirketlerin borçlanma yerine öz kaynakla finansmanını teşvik etmek amacıyla Kurumlar Vergisi Kanunu’na dahil edilmiş önemli düzenlemelerden biridir. KVK’nın 10/1-ı bendinde yer alan bu müessesenin temel amacı, şirketlerin banka kredisi kullanmak yerine ortaklarca konulan nakdi sermaye ile faaliyetlerini finanse etmelerini desteklemektir.

Ancak uygulamada özellikle inşaat şirketleri bakımından tartışmalı bir alan bulunmaktadır: Bir inşaat şirketinin proje geliştirmek amacıyla satın aldığı arsa, nakdi sermaye artırımı indirimi bakımından “arsa ve arazi yatırımı” olarak mı görülmelidir, yoksa şirketin ana faaliyetinin zorunlu üretim girdisi olarak mı değerlendirilmelidir?

Tartışmanın dayanağı, 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde yer alan şu açıklamadır:

“Arsa ve arazi yatırımı yapan sermaye şirketlerinde arsa ve arazi yatırımına tekabül eden tutarla sınırlı olmak üzere indirilebilecek tutarın hesaplanmasında indirim oranı %0 olarak uygulanacaktır.”

Bu cümle, özellikle arsa alıp bekleten, değer artışı beklentisiyle pasif yatırım yapan şirketler bakımından anlaşılabilir bir sınırlama getirmektedir. Ancak inşaat şirketleri açısından konu bu kadar basit değildir. Çünkü inşaat şirketi için arsa, çoğu durumda pasif yatırım unsuru değil; konut, iş yeri veya karma projenin üzerinde yükseleceği ana üretim girdisidir.

Bu noktada İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 30.01.2018 tarih ve 62030549-125[10-2016/486]-98638 sayılı özelgesi ayrıca önem taşımaktadır. Söz konusu özelge; konut ve iş yeri yapıp satan, inşaat taahhüt işleriyle iştigal eden, geliştirdiği inşaat projesinin yapımı için arsa satın alan, bu arsanın finansmanında banka kredisi kullanan ve daha sonraki dönemde nakdi sermaye artışı yapan bir şirketin, KVK’nın 10/1-ı bendi kapsamında nakdi sermaye artırımına ilişkin faiz indiriminden yararlanıp yararlanamayacağına ilişkindir.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı özelgenin sonuç kısmında şu görüşe yer vermiştir:

“Öte yandan, şirketiniz tarafından geliştirilen inşaat projeleri için banka kredisi kullanılarak arsa satın alınmasından daha sonraki bir tarihte nakdi sermaye artırımında bulunulması halinde nakden artırılan sermayenin bu kredinin kapatılmasında kullanılan kısmına tekabül eden tutarla sınırlı olmak üzere anılan Kanunun 10 uncu maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendinin uygulanmasında indirim oranının %0 olarak uygulanması gerekmektedir.”

Bu özelge uygulamada çoğu zaman, “inşaat şirketleri de arsa alımlarında nakdi sermaye artırımı indiriminden yararlanamaz” şeklinde yorumlanmaktadır. Gerçekten de özelgede, sermaye artırımından sonra arsa alınması ile sermaye artırımından önce krediyle alınan arsaya ilişkin kredi borçlarının artırılan sermaye tutarı ile karşılanması arasında, arsa ve arazi yatırımlarına ilişkin sınırlama bakımından farklılık bulunmadığı ifade edilmiştir.

Ancak kanaatimizce özelge yalnızca bu yönüyle okunmamalıdır. Zira özelgenin sonuç cümlesinde sınırlama, genel ve mutlak biçimde “inşaat şirketleri arsa alımlarında indirimden yararlanamaz” şeklinde kurulmamıştır. İdare, indirim oranının %0 uygulanmasını, özellikle nakden artırılan sermayenin krediyle alınan arsaya ilişkin borcun kapatılmasında kullanılan kısmı ile sınırlamıştır.

Bu nedenle özelgenin mefhumu muhalifinden, kredi kapatma amacı bulunmaksızın doğrudan ortaklarca konulan nakdi sermaye ile inşaat şirketinin ana faaliyeti kapsamında yeni bir proje arsası alınması halinde, bu işlemin otomatik olarak nakdi sermaye artırımı indirimi dışında bırakılmaması gerektiği savunulabilir.

Buradaki temel ayrım, arsanın hangi amaçla edinildiği ve nakdi sermayenin hangi finansman ihtiyacını karşıladığıdır. Eğer şirket, nakdi sermaye artırımından sağladığı kaynağı boş arsa almak, elde tutmak veya değer artışı beklemek amacıyla kullanıyorsa, Tebliğ’deki %0 oran uygulamasının devreye girmesi anlaşılabilir.

Buna karşılık, ana faaliyet konusu inşaat, gayrimenkul geliştirme veya proje üretimi olan bir şirketin, ortak sermayesiyle doğrudan proje arsası alması farklı değerlendirilmelidir. Bu durumda arsa, pasif bir yatırım unsuru olmaktan ziyade ticari faaliyetin ve üretim sürecinin başlangıç noktasıdır.

Bu değerlendirme yapılırken arsanın şirketin faaliyet konusuyla bağlantısı, üzerinde proje geliştirme iradesinin bulunup bulunmadığı, muhasebe kayıtlarında stok veya proje maliyeti olarak izlenip izlenmediği ve sermaye artışının geçmiş bir kredi borcunu kapatmak için kullanılıp kullanılmadığı birlikte dikkate alınmalıdır.

Sonuç olarak, geçmişte banka kredisiyle alınmış bir arsanın borcunun sonradan yapılan sermaye artışıyla kapatılması halinde özelgede yer alan sınırlama anlaşılabilir niteliktedir. Ancak kredi kapatma amacı bulunmaksızın, doğrudan ortaklarca konulan nakdi sermaye ile yeni bir inşaat projesi için arsa alınması halinde, bu arsanın her durumda “pasif arsa yatırımı” olarak kabul edilmesi kanaatimizce isabetli değildir.

Çünkü inşaat şirketi için arsa çoğu zaman yatırım değil; üretimin başladığı yerdir.

04.05.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.