Harun Açıkgöz
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
info@vizyonersmmm.com.tr

Emlak Vergisi Değerlerinde Ciddi Artış, Peki İtiraz İçin Ne Yapmak Gerekiyor?

2025 yılı, birçok gayrimenkul sahibini yakından ilgilendiren kritik bir dönüm noktası. Çünkü bu yıl, 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak emlak vergisi değerleri belirlendi. Üstelik bazı şehir ve mahallelerde bu değerlerin 10 kata kadar arttığı haberleri gündemi oldukça meşgul ediyor. Hal böyle olunca da "Bu kadar artış olur mu?", "Nasıl itiraz ederim?", "Dava açsam ne olur?" gibi sorular vatandaşın kafasını kurcalıyor.

Bu yazımda konumuz ile ilgili olan herkesin bilmesi gereken ve izlemesi gereken yolları açıklamaya çalışacağım.

Kimler dava açabilir?

Önceleri sadece bazı kamu kurumları ve muhtarlıklar takdir komisyonu kararlarına dava açabiliyordu. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin verdiği karar sayesinde artık emlak vergisi mükellefleri yani sizler de bu kararlara karşı doğrudan dava açabilirsiniz.

Takdir edilen değeri nasıl öğrenirsiniz?

Değer tespitleri, 30 Haziran 2025’e kadar tamamlandı. Belediyeler ve muhtarlıklarda ilan edildi. İlgili belediyeye ya da muhtarlığa başvurarak sizin arsanızın, binanızın değeri ne kadar belirlenmiş, öğrenebilirsiniz.

Dava açma süresi nedir?

Takdir kararını öğrendiğiniz tarihten itibaren 30 gün içinde dava açmanız gerekiyor. Ancak bu sürenin tespiti konusunda karışıklık yaşanmaması adına, 30 Temmuz 2025 tarihine kadar dava açmanız en sağlıklı yol olacaktır.

Peki 30 Temmuz’dan sonra ne olacak?

Çünkü bu tarih adli tatile denk geliyor. Merak etmeyin, bu durumda en geç 8 Eylül 2025 Pazartesi ye kadar dava açma hakkınız devam ediyor. Ayrıca Danıştay kararına göre, en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açmanın mümkün olduğu da unutulmamalı.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 15.02.2023 tarih ve E:2022/14, K:2023/2 sayılı kararı kapsamında, en geç alınan kararın alındığı yılın son gününe yani 31.12.2025 tarihine kadar (bu tarih dahil) dava açılabileceği yönünde ki kararın dikkate alınabileceğidir.

Dava açarken ne talep etmeli?

Sadece “kararın iptalini” değil, mahkemenin yeni bir değer belirlemesini de talep etmek akıllıca olur. Böylece karar iptal edilirse, top yine takdir komisyonuna gitmez; mahkeme doğrudan yeni bir değer belirleyebilir.

Hangi mahkemeye başvurulmalı?

Vergi davaları, Vergi Mahkemelerinde görülür. Hangi şehirdeyse takdir işlemi o şehirdeki vergi mahkemesine başvurmanız gerekmektedir.

“Komşum dava açtı, ben açmasam da olur mu?”

Güzel haber: Eğer komşunuzun açtığı dava aynı cadde veya sokakta geçerliyse ve mahkeme kararı iptal yönünde çıkarsa, siz de bu karardan otomatik olarak faydalanırsınız.

Peki sonucu nasıl öğreneceğiz?

Yargı kararı sonrası takdir komisyonlarının yeniden belirlediği değerler, 2026 Mayıs sonuna kadar belediye ve muhtarlıklarda ilan edilecek.

Bazı kritik noktalara değinelim...

• Yanlış adrese dava açmayın: Sadece emlak vergisinin tahakkukuna (yani ödeme emrine) değil, doğrudan takdir komisyonu kararına dava açmanız gerekir. Yoksa hakkınız zayi olabilir.
• Değerli Konut Vergisini unutmayın: Takdir edilen değer, sadece emlak vergisini değil, değerli konut vergisini de etkiler. 2025 yılı için meskenin bina vergi değeri 15 milyon 709 bin TL’yi geçiyorsa, bu vergiye tabi olabilirsiniz. Bu yüzden ölçüsüz değer artışlarına karşı dava açmak, bu vergi açısından da sizi koruyabilir.
• Kalıcı çözüm şart: Her dört yılda bir aynı sorunla boğuşmamak için, emlak vergisinde takdir yetkisinin makul ölçütlerle sınırlandırılması gerekiyor. Aksi halde bu tür fahiş artışlarla vatandaş sürekli dava açmak zorunda kalacak.

Son söz

2026’dan itibaren ödeyeceğiniz emlak vergisinin temeli, bu yıl atıldı. Eğer belirlenen değer size mantıksız ya da çok fazla geliyorsa bir vatandaş olarak hakkınızı aramaktan çekinmeyin. Çünkü bu sadece bugünün değil, önümüzdeki dört yılın vergisini de etkileyecektir.

30.07.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.