Fırat İnsel
Vergi Başmüfettişi
firat_insel88@hotmail.com

AİRBNB Evlerinde Son Durum

AİRBNB ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli konut kiralayan binlerce ev sahibini ilgilendiren kritik davada Danıştay'dan dikkat çeken bir karar çıktı. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın izin belgesi alan konut sahiplerini ticari işletme gibi değerlendirerek vergi ve ceza uygulamasına gitmesine karşı açılan davada yüksek yargı, uygulamanın yürütmesini durdurdu.

Süreç, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı yazısının defterdarlıklara gönderilmesiyle başladı. Söz konusu yazıda, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alan kişilerin ticari organizasyon kurmuş sayılması gerektiği yönünde değerlendirme yapıldı.

Bu kapsamda birçok ev sahibi adına geriye dönük ticari mükellefiyet tesis edilirken, beyanname verilmediği gerekçesiyle vergi ziyaı cezaları, geçici vergi cezaları ve yüzde 20 oranında KDV tarhiyatları uygulandı.

İnternet platformları (Airbnb, Booking, Vrbo vb.) aracılığıyla yaygınlaşan kısa süreli konut kiralamaları, Türk vergi hukuku ve idari yargısında en çok tartışılan dinamiklerden biri haline gelmiştir. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), bu faaliyetleri "süreklilik" ve "organizasyon" unsurları taşıdığı gerekçesiyle otomatik olarak "Ticari Kazanç" ve %20 Katma Değer Vergisi (KDV) kapsamında değerlendirirken; mükellefler ise faaliyetin yalnızca mülkün eşyalı olarak dönemsel kiralanmasından ibaret olduğunu savunarak "Gayrimenkul Sermaye İradı" (GMSİ - Kira Geliri) rejimine tabi tutulması gerektiğini ileri sürmüşlerdir. 2023 yılında yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun idari ve turizm yönünden bir disiplin sağlasa da vergilendirme usulüne dair belirsizlikleri tamamen çözememiştir. Bu çalışmada, Airbnb kiralama faaliyetlerinin yasal altyapısı, idarenin tarhiyat politikaları ve Danıştay’ın konuya son noktayı koyan güncel kararları makale formatında incelenmiştir.

Türkiye’de kısa süreli kiralamalar, uzun süre yasal bir boşlukta veya genel borçlar hukuku hükümleri altında yürütülmüştür. Kayıt dışılığın önlenmesi, güvenlik zafiyetlerinin giderilmesi ve turizm sektörünün korunması amacıyla 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan ve 1 Ocak 2024 itibarıyla yürürlüğe giren 7464 Sayılı "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ihdas edilmiştir.

Bu kanun uyarınca:

• 100 gün ve daha kısa süreli konut kiralamaları "Turizm Amaçlı Kiralama" olarak tanımlanmıştır.
• Bu faaliyeti yürütecek mülk sahiplerinin Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan "Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi" alması zorunlu kılınmıştır.
• İzin belgesi bulunmayan veya kanuni şartları ihlal eden mülk sahiplerine ağır idari para cezaları öngörülmüştür.

Ancak, 7464 sayılı Kanun idari ve asayiş odaklı bir düzenleme olup, elde edilen kazancın vergi hukuku karşısındaki niteliğini (ticari kazanç mı, kira geliri mi) açıkça tayin etmemiştir. Bu durum, Maliye Bakanlığı ile mükellefler arasında yargıya taşınan büyük bir uyuşmazlığın fitilini ateşlemiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alan veya platformlar üzerinden geriye dönük incelemede çok sayıda farklı kişiye kiralama yaptığı tespit edilen mükellefler hakkında 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazı ile radikal bir uygulama başlatmıştır.

GİB’in bu düzenlemedeki temel argümanları şunlardır:

1. Süreklilik Unsuru: Konutun yıl içinde birden fazla kez, farklı şahıslara kısa sürelerle tahsis edilmesi ticari bir süreklilik arz eder.
2. Ticari Organizasyon: İnternet platformlarında (Airbnb gibi) ilan verilmesi, fiyat güncellenmesi ve müşteri yorumlarına göre optimizasyon yapılması başlı başına bir ticari organizasyon göstergesidir.

Bu gerekçelerle Maliye, binlerce bireysel ev sahibine geriye dönük "Ticari Kazanç" mükellefiyeti tesis etmiş; Gelir Vergisi, Geçici Vergi, Genel Oranda (%20) KDV, %2 Konaklama Vergisi ve bunlara bağlı olarak Vergi Ziyaı Cezası ile Özel Usulsüzlük Cezaları kesmiştir

Maliye'nin kiralama faaliyetlerini doğrudan otelcilik gibi kabul edip %20 KDV oranı üzerinden ceza kesmesine karşılık, 10. Vergi Mahkemesi (E.2024/1513, K.2025/162) emsal bir karar vermiştir. Mahkeme; mükellefin bir ticari işletme veya çalışma ruhsatı olmasa dahi yapılan işin özü itibarıyla bir "konaklama hizmeti" olduğunu, ilgili Bakanlar Kurulu / Cumhurbaşkanı Kararlarına göre konaklama hizmetlerinde uygulanması gereken KDV oranının %20 değil, %10 olması gerektiğine hükmederek fahiş tarhiyatı iptal etmiştir.

Maliye’nin "ticari kazanç" dayatmasına karşı açılan iptal davasında Danıştay 3. ve 7. Daireleri müşterek bir heyetle toplanarak çok kritik emsal kararlar vermiştir.

Danıştay 3. Dairesi’nin E.2024/6160, K.2025/1856 sayılı kararı ve ardından 3. ile 7. Dairelerin ortaklaşa verdiği Yürütmeyi Durdurma (YD) kararları (Örn: E.2025/2792) ile Maliye’nin işlemlerinin dayanağı olan GİB’in 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı’nın yürütmesi durdurulmuştur.

Danıştay’ın kararlarındaki hukuki gerekçeler şu şekildedir:

• Otelcilik Kriteri Eksikliği: Bir kiralama faaliyetinin ticari kazanç sayılabilmesi için yalnızca "süreklilik" ve "farklı kişilere kiralanma" yetersizdir. Konutta otel, apart, motel veya pansiyon işletmeciliğinde olduğu gibi; resepsiyon hizmeti, düzenli oda temizliği, kahvaltı/yemek servisi, çamaşırhane veya güvenlik gibi ek sınai/ticari hizmetlerin sunulup sunulmadığına bakılmalıdır.
• İnternet İlanı Ticari Organizasyon Değildir: Mülk sahibinin sadece daha fazla gelir elde etmek amacıyla evini uzun dönem yerine platformlar üzerinden kısa dönemli kiralaması ve ilan vermesi, işi kendiliğinden "ticari organizasyon" sınıfına sokmaz. Faaliyet, özü itibarıyla konutun "eşyalı olarak kiraya verilmesidir."
• İzin Belgesi Vergi Doğurmaz: 7464 sayılı kanun uyarınca Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınmış olması idari bir zorunluluktur; bu belge kişiyi doğrudan vergi hukuku anlamında ticari bir işletme sahibi yapmaz.

Yüksek mahkemenin bu hükmü uyarınca, ek bir otelcilik hizmeti sunmayan bireysel Airbnb ev sahiplerinin elde ettiği kazanç ticari kazanç değil, Gayrimenkul Sermaye İradıdır (GMSİ - Kira Geliri). Dolayısıyla bu kişilerden KDV, Geçici Vergi istenemez ve ticari defter tutma zorunluluğu yüklenemez.

• KDV Mükellefiyeti:
  • GİB'in İddia Ettiği (Ticari Kazanç): Her ay beyanname verilir, %10 ya da %20 KDV ödenir.
  • Danıştay Kararı Doğrultusunda (GMSİ): KDV yoktur. Kira geliri KDV'den istisnadır.
• Defter ve Muhasebe:
  • GİB'in İddia Ettiği (Ticari Kazanç): Defter tutma, fatura kesme ve muhasebeci tutma zorunludur.
  • Danıştay Kararı Doğrultusunda (GMSİ): Defter tutulmaz, fatura kesilmez. Yılda 1 kez beyan edilir.
• Geçici Vergi:
  • GİB'in İddia Ettiği (Ticari Kazanç): Yılda 3 kez geçici vergi beyanı ve ödemesi yapılır.
  • Danıştay Kararı Doğrultusunda (GMSİ): Geçici vergi yükümlülüğü yoktur.
• İstisna Avantajı:
  • GİB'in İddia Ettiği (Ticari Kazanç): Yıllık kira gelir istisnasından faydalanamaz.
  • Danıştay Kararı Doğrultusunda (GMSİ): Mevzuattaki yıllık GMSİ istisnasından faydalanabilir.
• Ek Vergiler:
  • GİB'in İddia Ettiği (Ticari Kazanç): %2 Konaklama Vergisi ve Turizm Katkı Payı istenir.
  • Danıştay Kararı Doğrultusunda (GMSİ): Ek hizmet yoksa bu vergiler doğmaz.

Kritik Sınır (İstisnai Durumlar): Eğer bir kişi tek bir konutu değil, çok sayıda (örneğin 5-10 daireyi) profesyonel bir kadroyla, resepsiyon ve temizlik personeli istihdam ederek, otel konseptinde işletiyorsa Danıştay bu durumun ticari kazanç olarak vergilendirilmeye devam edeceğini açıkça belirtmiştir. Karar yalnızca evini münferit olarak eşyalı kiralayan küçük yatırımcıları korumaktadır.

07.07.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.