Tapuda Gerçek Değere Geçiş İçin Hangi Düzenlemeler Bekleniyor?

Evet, çok istenildiği halde bir türlü hayata geçirilemeyen birkaç vergi düzenlemesi var. Bunlardan birisi de, taşınmaz satışlarının gerçek satış bedelleri üzerinden yapılmasının sağlanması ile ilgili!

Maliye ve Tapu İdaresi tarafından ciddi mesailer verilmesine rağmen maalesef bugüne kadar başarılı olunamadı.

Sorun ikinci el satışlarda!

Markalı konut ve işyeri yapan inşaat şirketleri ile GYO ve GYF’lerde gerçek satış bedelleri üzerinden tapu işlemleri yapılıyor. KDV iadesi alan bu firmaların satış tutarları da ayrıca inceleniyor, yani bunlarda sorun yok. Gerçek satış bedelleri üzerinden işlem yapılmaması olayına daha çok merdiven altı firmalar ile ikinci el taşınmaz satışlarında rastlanıyor.

Gerçek bedel üzerinden beyan toplam satışların yüzde 20’si kadar!

 

Tapuda gerçekleşen taşınmaz devirlerinin yaklaşık yüzde 20’sinin gerçek değerler üzerinden beyan edildiği ifade ediliyor. Durum ne kadar vahim değil mi?

Ciddi vergi kaybı söz konusu!

Bu durum, taşınmaz satışlarında ciddi anlamda kayıt dışılığa ve vergi kaybına neden oluyor.

Her türlü önlem alınmasına ve yasal düzenleme yapılmasına rağmen taşınmaz devirlerinde tapu harcı başta olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıplar söz konusu.

Vergi kaybının en büyük nedeni ise, eksik beyan veya beyan edilmeyen gerçek değerler.

Bu şekilde oluşan vergi kaybının 10 - 15 Milyar Dolar civarında olduğu tahmin ediliyor.

Neden başarılı olunamadı?

Peki, gerçek değer üzerinden beyan oranı neden bu kadar düşük, eksik beyan oranı neden bu kadar yüksek diye kendi kendimize bir soru sorabiliriz. Nedeni oldukça basit; alıcı ve satıcı arasındaki menfaat birliği ile tapu harcı ve diğer vergi oranlarının (gelir vergisi ve KDV gibi) çok yüksek olması!

Örneğin, 30 milyon liralık bir ev gerçek değeri üzerinden tapuda devredilirse, toplam yüzde 4 oranında yani 1 milyon 200 bin lira tapu harcı ödenmesi gerekiyor, 600 bin lirasını alıcı, 600 bin lirasını ise satıcı ödeyecek. Alıcı ve satıcı aralarında anlaşarak bu evin devir işlemini tapuda 10 milyon lira üzerinden yaparlarsa, bu defa toplamda 400 bin lira tapu harcı ödeyecekler, 200 bin lirası alıcıya, kalan 200 bin lirası satıcıya ait. Sadece tapu harcındaki kayba bir bakar mısınız? Bir de taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, kazancın yüzde 15’i ile 40’ı arasında gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Satıcı bu vergiyi ödememek için de, tapuda düşük değer göstermeyi tercih ediyor. Tabi bir de, olayın KDV boyutu var.

Sektörde haksız rekabete de neden oluyor!

Tapuda gerçek bedel üzerinden işlem yapılmaması kayıt dışılık ve vergi kaybının yanında sektörde faaliyet gösteren şirketler ve müteahhitler arasında haksız rekabete de neden oluyor.

Çember daralıyor, somut adımlar atılıyor!

Başta Maliye ve Tapu İdaresi olmak üzere Devlet bu sorunu çözmek için ciddi adımlar atıyor. Ne mi yapıyor?

Bu konuda atılan adımları şu şekilde sıralayabiliriz:

- Taşınmaz değerleme sistemi uygulamaya alındı.

- Düşük beyan edilen tapu harcı için vergi ziyaı cezası yüzde 25 oranından 1 (bir) kata çıkarıldı.

- MEVA sistemi (Mekansal Veri Analiz Sistemi) uygulamaya konuldu.

- SPK ile BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda ve bedelsiz gönderilmesi zorunluluğu getiriliyor.

Her şey taşınmaz vergileme sisteminin yeniden düzenlenmesiyle ilgili!

Görüldüğü gibi yapılan her şey, taşınmaz sektöründe vergileme sisteminin yeniden düzenlenerek kayıt dışılığın, haksız rekabetin ve vergi kaybının önlenmesine yönelik! Bu konuda yapılacak olanlar yukarıda belirtilenlerle sınırlı değil, yeni düzenlemelerde yolda.

Sektör de gerçek bedelle işlem yapılmasını istiyor ve destekliyor!

Evet, özellikle 2018 yılından bu yana gayrimenkul sektörünün 3 önemli STK’sı olan KONUTDER, GYODER ve İNDER, tapuda gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapılması ve bu şekilde vergi kaybı, kayıt dışılık ve sektördeki haksız rekabetin önlenmesini istiyor ve bu konuda atılan - atılacak olan adımları destekliyor. Bu şekilde, taşınmaz sektöründe oluşan gri alanın ortadan kaldırılmasını istiyor.

Peki, tapuda gerçek bedele geçişte başka neler yapılmalı?

Tapuda gerçek bedele geçiş oldukça zor. Bu kadar istenilmesine rağmen bilinçli veya bilinçsiz olarak bu konunun üzerine şimdiye kadar hiçbir hükümet/kimse gitmedi, burası hep gri alan olarak kaldı.

Devletin gelir ihtiyacı dikkate alındığında, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin genişletilerek artırılması, bu gibi gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz. Bu hususlar, vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli ve hassas.

Mevcut düzenlemelere göre de, taşınmaz alım satım işlemlerinde emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) az olmamak üzere mükelleflerce beyan edilen alım satım bedeli üzerinden tapu harcı hesaplanması ve ödenmesi gerekiyor.

Uygulama ve düzenleme bu yönde olmakla beraber, alıcı ve satıcılar daha az tapu harcı ödemek için tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödeme yolunu tercih ediyorlar ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı olarak kabul ediyorlar. Bu konuda toplumda bir konsensüs sağlanmış durumda, ne yapılırsa yapılsın bu anlayış değişmiyor. Sistemde yakalanan çok az sayıda kişiye cezalı tarhiyat yapılıyor, hepsine yapılması teknik olarak da mümkün değil.

Peki, kamuoyu bu konuda hangi düzenlemeleri bekliyor?

1) Tapu harcı oranı indirilmeli ya da maktu olarak belirlenmeli

Bu konuda kamuoyunun beklentisi; tapu harcı oranının yüksekliği. Sektör ve kamuoyu tapu harcı oranının alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere yüzde yarıma yani toplamda yüzde 1’e düşürülmesi veya tapu harcında nisbi orandan vazgeçilerek harç tutarının maktu bir tutar olarak belirlenmesi!

Yani sisteme geçmeden önce insanların yeni sisteme uyumu ve psikolojik dirençlerinin bertaraf edilmesi bakımından tapu harcı oranlarında ciddi bir indirime gidilmesi gerekiyor.

2) Yeni sistemden önce bir taşınmaz barışı şart!

Taşınmaz vergilemesinde beyaz bir sayfa açılacağından, tapuda taşınmaz değerleri düşük olan taşınmazlar için bir defaya mahsus güncel değerlere yükseltme imkanı (gayrimenkul barışı) getirilmeli ve oluşan değer farkından yüzde 2 -3 oranında bir vergi alınmalı. Sonrasında ise, gerçek değerlerin altında tapuda devir işlemi yapılmamalı, yapanlara ilgili ciddi yaptırımlar uygulanmalı.

Sonuç olarak;

Kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin artırılması, gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz. Bu hususlar, vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli!

Bu konuda son dönemde ciddi adımlar atıldı ve atılmaya da devam ediyor. Şimdi sıra, taşınmaz sektöründe özellikle merdiven altı firmalar ile ikinci el taşınmaz satışlarında sıklıkla görülen düşük bedeller üzerinden yapılan tapu devir işlemlerinin önlenmesinde.

Bunun için yeni sisteme geçmeden önce, tapu harcı oranlarının ciddi oranda indirilmesi ve taşınmaz barışı yani kişilere ve şirketlere ait taşınmazların kayıtlı değerinin yüzde 2-3 oranında bir vergi karşılığında güncel piyasa değerlerine yükseltilmesi ve artırılması şart!

Ne dersiniz?

(Kaynak: Abdullah Tolu / Ekonomim.com | 14.01.2026)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.