Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com

Sitelerde Yönetim Planı Değişikliği ile ilgili Bilinmesi Gerekenler

Sitenizde yönetim planında yer alan bazı hükümleri değiştirmek istemenize rağmen yıllardır her kafadan farklı bir ses çıktığı için bir adım yol alamamış olabilirsiniz. Örnek olarak yönetim planlarında değiştirilmek istenen maddeler

• Site yönetim planınızda sitede evcil hayvan beslenmesine ilişkin maddeler
• Farklı yapılaşma tipleri olan sitelerde aidatın dağıtım yöntemi
• Toplantı zamanları
• Maliklere uygulanabilecek yaptırımlar hakkında değişiklikler
• Ortak alanların kullanım şeklindeki değişiklikler
• Günümüzün güncel değişiklerine cevap veremeyen maddeler (Ortak alanlarda kamera kaydı izni v.b.)

Yönetim planı değişikliği taleplerinde de zaman zaman farklı tapu müdürlüklerinde farklı uygulamalar da olduğu için aklınız karışmış da olabilir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan 01.09.2021 Tarihli Genelge ile artık bu tip akıl karışıklarına son verilecek gibi gözüküyor.

1-Yönetim Planı Değişikliği için Tapu Müdürlüğüne Kat Malikleri Kurulu Kararının mı Sunulması Gerekli ?

Evet. Noter Onaylı Kat Malikleri Kurulu Kararının sunulması gerekmektedir. Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının ibraz edilmesi gerekir.

2-Yönetim Planı veya Yönetim Planı değişikleri Tapu Müdürlükleri tarafından incelenip onaylanacak mıdır ?

Hayır. Yönetim planının içeriğinin kanunlara uygun olup olmadığı tapu müdürlüğünce denetlenmez. Yönetim planının hükümlerinin kanunlardaki emredici kurallara aykırı olması durumunda Kanunun 33 üncü maddesi gereğince iptali kat malikleri tarafından mahkemeden istenir.

3-Tapu Müdürlüklerince Kat Malikleri Kurulu Toplantı Tutanağı kontrol edilecek midir ?

Tapu müdürlüğünce kat malikleri kurulunun toplanma usulü, kabulün sağlanma biçimi ve imzaların ilgililerine ait olup olmadığı vs. hususlara bakılmaksızın sadece Kanunda öngörülen kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesi yeterlidir. 

Yönetim planındaki imzaların ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem belgesine yöneticinin beyanı alınır.

4-Yönetim Planını Değiştirdiğimizde Yeni Yönetim Planını Bütün Kat Maliklerine İmzalatacak mıyız ?

Tapu müdürlüğüne ibraz edilen yeni yönetim planının her bir sayfasının tüm bağımsız bölüm maliklerince imzalanması zorunlu olmayıp, yapılan değişikliğin işlendiği yönetim planının yönetici veya yönetim kurulu tarafından imzalanması yeterlidir.

5-Yönetim Planı Değişikliği için gerekli nisap nedir ? Oylar Nasıl Hesaplanır ?

Yönetim planı değişikliği maliklerin 4/5 kabulü ile gerçekleştirilmektedir.

Yönetim Planı Değişikliğinde Oyların Hesaplanırken Tapu müdürlüğü, yönetim planı değişikliğinde yeterli kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığını aşağıdaki hususlara göre tespit eder;

• Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
• Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. 
•  Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. 

Son olarak; imar barışı ile tapu dağıtan site ve kooperatiflerde yaşanan bir sıkıntı ile ilgili bazı bilgiler vermek istiyorum. 

Bilindiği üzere Tapu ve Kadastro genel müdürlüğünün 06.07.2018 Tarihli İmar Barışı genelgesinde kat mülkiyeti tapularının alınabilmesi için vaziyet planı istenmemektedir.

Bu nedenle de birden fazla parselde yapılaşan ve ortak alanları olan site ve kooperatiflerde imar barışı sonucunda tapular dağıtılırken ve yönetim planı tapuya tescil edilirken tapunun beyanlar hanesine toplu yapı şerhi konulabilmesi için vaziyet planına gerek duyulmamıştır. 

Genelgede toplu yapı şerhi konulmak isteniyor ise vaziyet planı da istenecektir maddesinin bulunmaması farklı sonuçlara sebep olmaktadır.

Her yönden toplu yapı özellikleri taşıyan bu tip bina topluluklarının toplu yapı yönetim şekli ile yönetilmesi elzem iken mevzuatta bulunan eksiklik nedeni ile tapu müdürlükleri tarafından istenmeyen vaziyet planı nedeni ile düşülemeyen şerh aşılması zor bir sorun olarak sitelerin karşısına çıkmaktadır.

Bu nedenle genelgede unutulan toplu yapı şerhinin imar barışı yolu ile tapu dağıtan toplu yapı vasfında olan kooperatifler için aranılmaması gerektiğini düşünmekteyim.

Saygılarımla

06.09.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.