Recep Selimoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi

Şirketlerin Kendi Aktiflerinde Kayıtlı Arsaları Üzerinde, Satmak Amacıyla Kendilerinin Yaptıkları İnşaatlar (Yap-Sat) - Muhasebe Kayıtları

Örnek:

(A) Ltd.Şti, aktifinde 4.800.000 TL bedelle duran varlıklarda kayıtlı arsasının tamamını, 15.06.2024 tarihinde aldığı yapı ruhsatı doğrultusunda, satmak amacıyla yapacağı 12 daire (konut) inşaatına tahsis etmiştir.  

Bina inşaat ruhsatında:

10 daire x 125 m2……….    1.250 m2

2 daire x 175 m2 ………..       350 m2    olmak üzere

Toplam inşaat alanı :            1.600 m2 dir.

125 m2 olan bir adet daire, 25/06/2024 de inşaat henüz başlamadan KDV dahil 7,000.000 TL karşılığında satılmıştır.(Topraktan satış…) Müşterinin talebi üzerine aynı tarihte satış faturası düzenlenmiştir.

İnşaat 25/10/2025 de tamamlanmıştır. Aynı tarihte topraktan satışı yapılan daire teslim edilmiş ve ayrıca 175 m2 lik bir daire KDV hariç 9,500.000 TL karşılığında peşin olarak satılmıştır.

2024 yılında

Satın alınan ilk madde ve malzeme                      43.600.000

İnşaatta kullanılan ilk madde ve malzeme            43.450.000

Direkt işçilik giderleri                                           2.650.000

Genel üretim giderleri                                          2.450.000

2025 yılında

Satın alınan ilk madde ve malzeme                     11.420.000

İnşaatta kullanılan ilk madde ve malzeme           11.430.000

Direkt işçilik giderleri                                          2.550.000

Genel üretim giderleri                                          2.200.000

Açıklama

Yap-Sat şeklindeki inşaatlar, özel inşaat faaliyetidir. Özel inşaatlarda mamul üretim faaliyeti söz konusu olup, bu faaliyetle ilgili olarak inşaat maliyetini oluşturacak madde / malzemelerin (çimento, kum, demir vb.) 150- İlk madde ve malzeme hesabında izlenmesi ve kullanılması durumunda bu hesaptan 710-İlk madde ve malzeme giderleri hesabına aktarılması gerekir.                    ( Bunun bir istisnası, inşaatta kullanılan hazır beton alımıdır. Hazır betonun teknik olarak stoklanabilmesi söz konusu olmadığından doğrudan üretim maliyeti olarak 710 hesaba kaydedilmesi gerekir)

Önceden satın alınmış olan arsa, satmak amacıyla satın alınmış ve 153-Ticari mallar hesabına kaydedilmiş olabilir veya yatırım amacıyla satın alınmış ve duran varlıklar arasında 250 - Arazi ve arsalar hesabına kaydedilmiş olabilir… Söz konusu arsanın daha sonra satmak amacıyla yapılacak daire/işyeri inşaatına tahsis edilmesi durumunda, arsa, mamul üretim faaliyetinin ilk madde ve malzemesi olacaktır. Dolayısıyla, kayıtlı olduğu hesaptan çıkarılıp, 150-İlk madde ve malzeme hesabına alınmalıdır.  

İnşaata başlamadan önce veya inşaat devam ederken,  ileride tamamlanacak daire veya işyerlerinin satışı karşılığında alınan bedel, avans mahiyetindedir. Alınan avanslar için fatura düzenlenmez. Faturanın, inşaatın tamamlanması ile birlikte söz konusu yerlerin müşterilere teslim edildiği tarihte düzenlenmesi gerekir. Ancak, bağımsız bölümün tesliminden önce fatura düzenlenmişse, bu durumda, fatura üzerinde hesaplanan KDV’nin faturanın düzenlendiği ay için verilecek KDV beyannamesiyle beyan edilmesi gerekir. (KDVK/Md-10/b)                                        KDV hariç fatura tutarı gelir yazılmaz, avans hesabında izlenir.

Yapı ruhsatı 01/04/2022 (bu tarih dahil) den sonra alınan projeler kapsamında inşa edilen konutların satışında uygulanacak KDV oranı konusunda;

***İnşaat ruhsatının alındığı tarihin

***İnşaatın büyükşehirde yapılıp-yapılmadığının

***İnşaatın lüks veya birinci sınıf inşaat olup-olmadığının ÖNEMİ YOKTUR!

YENİ DÜZENLEMEYE GÖRE, YAPI RUHSATI 01/04/2022 VE SONRASINDA ALINAN PROJELERDE İNŞA EDİLEN KONUTLARIN SATIŞINDA KDV ORANI
(Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılanlar hariç):

• Net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil)  % 10 (on)
• Net alanı 150 m2 nin üstünde olan konutların tesliminde,

150 m2 için % 10 (on)

150 m2 nin üstü için % 20 (yirmi)  dir.

--------------------------------------15/06/2024--------------------------------------                   

150-İlk madde ve malzeme                                4.800.000

                              250-Arazi ve arsalar                               4.800.000

Arsanın inşaat yapımına tahsis edilmesi…

----------------------------------------------/----------------------------------------------

Topraktan satışı yapılan 125 m2 lik dairenin 25/06/2024 tarihli satış faturası:

Daire(konut) satış bedeli                               6.363.636

% 10 KDV                                      (+)              636.364

Fatura tutarı                                                  7.000.000                                                                  

(avans olarak tahsil edildi)

-------------------------------------25/06/2024----------------------------------------

102-Bankalar                                                   7.000.000

                           340-Alınan sipariş avansları                  6.363.636

                           391-Hesaplanan KDV                              636.364

125 m2 lik daire (konut) için alınan avans ve satış ft.sındaki KDV

------------------------------------------2024--------------------------------------------

150-İlk madde ve malzeme                    43.600.000

                             xxx                                                 43.600.000

İlk madde / malzeme alımları  

-------------------------------------------2024-------------------------------------------

710-İlk madde ve malzeme giderleri     48.250.000     

       (43.450.000 + 4.800.000)     

                              150-İlk madde ve malzeme          48.250.000            

İnşaatta kullanılan ilk madde/malzemeler…

----------------------------------------------/--------------------------------------------------

------------------------------------------2024--------------------------------------------

720-Direkt işçilik giderleri                       2.650.000

                              xxx                                                   2.650.000

İnşaatın direkt işçilik giderleri…

------------------------------------------2024--------------------------------------------

730-Genel üretim giderleri                       2.450.000

                              xxx                                                   2.450.000

İnşaatın genel üretim giderleri…

----------------------------------------31/12/2024-------------------------------------

151-Yarı mamuller/üretim                    53.350.000

                                711-DİMM gid.Yansıtma hs.              48.250.000

                                721-Direkt işçilik gid.yansıtma hs.       2.650.000

                                731-Genel üretim gid.yansıtma hs.      2.450.000

2024 yılı üretim maliyeti…

---------------------------------------31/12/2024--------------------------------------

711-DİMM gid.Yansıtma hs.              48.250.000

721-Direkt işçilik gid.yansıtma hs.       2.650.000

731-Genel üretim gid.yansıtma hs.      2.450.000

                                710-DİMM giderleri                           48.250.000

                                720-Direkt işçilik giderleri                    2.650.000

                                730-Genel üretim giderleri                   2.450.000

Yansıtma hesaplarının kapatılması…

----------------------------------------------/----------------------------------------------

-------------------------------------------2025-------------------------------------------

150-İlk madde ve malzeme                 11.420.000

                             xxx                                                        11.420.000                                

İlk madde / malzeme alımları  

-------------------------------------------2025-------------------------------------------

710-İlk madde ve malzeme giderleri   11.430.000

                              150-İlk madde ve malzeme                   11.430.000                     

İnşaatta kullanılan ilk madde/malzeme…

-------------------------------------------2025-------------------------------------------                                                   

720-Direkt işçilik giderleri                     2.550.000

                              xxx                                                           2.550.000

İnşaatın direkt işçilik giderleri…

-------------------------------------------2025-------------------------------------------

730-Genel üretim giderleri                   2.200.000                         

                              xxx                                                          2.200.000

İnşaatın genel üretim giderleri…

--------------------------------------25/10/2025---------------------------------------

151-Yarı mamuller/üretim                 16.180.000

                                711-DİMM gid.Yansıtma hs.               11.430.000

                                721-Direkt işçilik gid.yansıtma hs.         2.550.000

                                731-Genel üretim gid.yansıtma hs.        2.200.000

2025 yılı üretim maliyeti…

----------------------------------------------/----------------------------------------------

------------------------------------------25/10/2025-----------------------------------

711-DİMM gid.Yansıtma hs.                 11.430.000

721-Direkt işçilik gid.yansıtma hs.           2.550.000

731-Genel üretim gid.yansıtma hs.          2.200.000

                                710-DİMM giderleri                            11.430.000

                                720-Direkt işçilik giderleri                     2.550.000

                                730-Genel üretim giderleri                   2.200.000

Yansıtma hesaplarının kapatılması…

-----------------------------------------25/10/2025------------------------------------

152-Mamuller                                      69.530.000

                               151-Yarı mamuller/üretim                  69.530.000

İnşaatın tamamlanması…

----------------------------------------------/----------------------------------------------

Toplam inşaat maliyeti………………     69.530.000 TL

Toplam inşaat alanı………………….          1.600 m2

M2 birim maliyet (69.530.000 /1600)…       43.456,25 TL

125 m2 lik bir dairenin maliyeti (125 m2 x 43.456,25TL)       5.432.031  TL

175 m2 lik bir dairenin maliyeti (175 m2 x 4.650 TL)             7.604.844 TL

 

--------------------------------------25/10/2025---------------------------------------

340-Alınan sipariş avansları                        6.363.636

                                   600-Yurt içi satışlar                         6.363.636

Topraktan satışı yapılan dairenin teslimi/satış ft.sının gelir kaydı…

• 636.364 TL Hesaplanan KDV                                                                                      

    daha önce Haziran/2024 döneminde beyan edilmişti.        

--------------------------------------------/----------------------------------------------

--------------------------------------25/10/2025---------------------------------------

120-Alıcılar                                               10.585.715

                                   600-Yurt içi satışlar                        9.500.000

                                   391-Hesaplanan KDV                    1.085.715                          

175 m2 bir adet daire satış ft.sı…

Hesaplanan KDV:                                                                                                                                       

( 9.500.000 / 175 m2 x 150 m2: 8.142.857 x %10 : 814.286 TL)        

( 9.500.000 / 175 m2 x 25 m2: 1.357.143 x %20 : 271.429 TL)                                                                                          

----------------------------------------25/10/2025-------------------------------------

102-Bankalar                                           10.585.715                                                                          

                                  120-Alıcılar                               10.585.715

 Tahsilat…

-----------------------------------------25/10/2025------------------------------------

620-Satılan mamuller maliyeti(-)            13.036.875      

                                   152-Mamuller                             13.036.875             

Satılan 2 dairenin maliyeti( 5.432.031 + 7.604.844)

-----------------------------------------31/12/2025------------------------------------

600-Yurt içi satışlar                                 15.863.636

                                 690-Dönem K/Z                              15.863.636

----------------------------------------31/10/2025----------------------------------

690-Dönem K/Z                                      13.036.875

                                620-Satılan mamuller maliyeti(-)     13.036.875      

----------------------------------------------/----------------------------------------------

25/10/2025 tarihi itibariyle stoklarda yer alan :

150-İlk madde ve malzeme                                 140.000 TL

152-Mamuller                                                 56.493.123 TL

(125 m2 x 5.432.031 TL x 9 daire :  48.888.279 )

(175 m2 x 7.604.844 TL x 1 daire :    7.604.844 )   

22.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.