Necdet Doğruç
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
necdetdogruc@gmail.com

'Yarısı Bizden' Kampanyası Kapsamında Kentsel Dönüşümün İnşaat Muhasebe Ve Vergi Uygulamaları (Bölüm 2)

2. İnşaat Modeli

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında (daire + hibe + kredi + nakit) unsurlarını içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesi durumlarında bu çalışma kapsamında söz konusu işlem kat karşılığı inşaat işi kapsamında üretim faaliyeti olarak ele alınmıştır.

Örnek (2)

ND İNŞAAT A.Ş. ile LALE Apartmanı arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Sözleşme Şartları
İnşaatın başlama tarihi	01.01.2025
İnşaatın bitim tarihi	30.06.2026
Bağımsız bölümler	14 adet daire
Kat malikleri	10 daire
Müteahhit	Kat karşılığı sözleşmesine göre 4 daire + (hibe + kredi + nakit) alacaktır.
Hibe	875.000 TL
Kredi	875.000 TL
Nakit	250.000 TL
Toplam	2.000.000 TL x 10 = 20.000.000 TL
Daire brüt m² (ortak alanlar dahil)	100 m²
Toplam inşaat alanı	14 daire x 100 m² = 1.400 m²
Ruhsat m²	1.400 m²

Kat karşılığı sözleşmesine göre müteahhit tarafından arsa sahibinin (kat malikleri) arsası üzerine istenilen ve kararlaştırılan miktarda (konut + işyeri) inşa edilmekte ve inşa edilen (konut + işyeri) bir kısmı arsa karşılığı olarak arsa sahibine verilmektedir. Bu örneğimizde arsa karşılığı konut almakta, üstüne müteahhide hibe + kredi + nakit vermektedir.

Bu çalışma kapsamında söz konusu işlem kat karşılığı inşaat işi kapsamında üretim faaliyeti olarak ele alınmıştır.

Açıklamalar

KDV Genel Uygulama Tebliği 1/B/8 - Arsa Karşılığı İnşaat İşleri

8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi

8.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulayıp fatura düzenleyecektir.

8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir. Buna göre arsa sahibi müteahhit firmaya aynı bedelle arsa bedeli faturası düzenleyecek (KDV oranı %10). Eğer arsa bir iktisadi işletmeye dahil değilse müteahhit firma arsa sahibinden gider pusulası ile aynı bedelle arsa bedelini alacaktır.

Müteahhit Firma Açısından

Taşınmaz maliyet (710 Hesap + 720 Hesap + 730 Hesap) + genel gider payı (770 Hesap) + kâr payı (VUK 267/2). Arsa sahibi KDV mükellefi ise %5 (toptan), KDV mükellefi değilse %10 (perakende) ilave ederek emsal bedeline göre bulunan taşınmazın durumuna göre konutta %1-%10-%20, işyerinde %20 KDV uygulayarak fatura düzenleyecek ve arsa sahibine taşınmazı teslim edecektir.

Arsa Sahibi Açısından

1- Arsanın iktisadi işletmeye dahil olması durumunda: Müteahhit firmanın teslim bedeline %10 KDV uygulayarak fatura düzenleyerek arsa payı teslimini yapacaktır.

2- Arsanın iktisadi işletmeye dahil olmaması halinde: Müteahhit firmanın teslim bedeli karşılığında gider pusulası karşılığında arsa payı teslimini yapacaktır.

İmal Edilen Emtianın VUK 275. Madde ve Tek Düzen Hesap Planı Karşılaştırılması

VUK 275 - İmal Edilen Emtia	Tek Düzen Hesap Planı
1- Mamulün vücuda getirilmesinde sarf olunan iptidai ve hammadde bedeli	150 - 710
2- Mamule isabet eden işçilik	720
3- Genel imal giderlerinden mamule düşen hisse	730
4- Genel idare giderlerinden mamule düşen hisse (pay vermek ihtiyari)	770
5- Ambalajlı olarak piyasaya arz edilmesi zaruri olan mamullerde ambalaj malzemesinin bedeli	150 - 710

İnşaat Harcamaları

Müteahhit Taşınmaz Maliyeti	Toplam	1. Yıl (2025)	2. Yıl (2026)
710 İlk Madde ve Malzeme Giderleri	25.000.000 TL	20.000.000 TL	5.000.000 TL
720 Direkt İşçilik Giderleri	4.000.000 TL	3.000.000 TL	1.000.000 TL
730 Genel Üretim Giderleri	15.000.000 TL	9.000.000 TL	6.000.000 TL
Toplam Maliyet	44.000.000 TL	32.000.000 TL	12.000.000 TL
Genel Giderler	1.100.000 TL	700.000 TL	400.000 TL

Ayrıca Müteahhit Firmanın Tahsil Ettiği Bedeller

Unsur	Bir Kat Maliki İçin
Hibe	875.000 TL
Kredi	875.000 TL
Nakit	250.000 TL
Toplam	2.000.000 TL x 10 = 20.000.000 TL

Uygulama (1) - GİB Özelgesi Yaklaşımı

26.01.2018 Tarihli GİB Özelgesi

Kanun Numarası	5520
Kanun	Kurumlar Vergisi Kanunu
Özelge No	B.07.1.GİB.4.34.16.01-125[6-2015/296]-92920
Özelge Tarihi	26.01.2018
Konu	Kat karşılığı inşaat işine ilişkin maliyetler

T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yüklenici şirket olarak daire maliklerince tarafınıza ödenecek olan toplam 600.000,00 TL'nin elde edildiği döneme ait kurum kazancınıza dahil edilmesi gerektiği tabii olup söz konusu tutarın inşaatın maliyetiyle ilişkilendirilmek suretiyle dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

Aşağıdaki uygulama 26.01.2018 tarihli GİB özelgesinde yer alan esas alınarak gösterilmiştir.

2025 Yılı Muhasebe Kayıtları

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
151 Hesap		32.000.000 TL
711 Hesap			20.000.000 TL
721 Hesap			3.000.000 TL
731 Hesap			9.000.000 TL
Toplam - Borç = Alacak		32.000.000 TL	32.000.000 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
711 Hesap		20.000.000 TL
721 Hesap		3.000.000 TL
731 Hesap		9.000.000 TL
710 Hesap			20.000.000 TL
720 Hesap			3.000.000 TL
730 Hesap			9.000.000 TL
Yansıtma hesaplarının kapatılması
Toplam - Borç = Alacak		32.000.000 TL	32.000.000 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
102 Hesap		20.000.000 TL
679 Hesap			20.000.000 TL
Arsa sahiplerinden alınan bedeller
Toplam - Borç = Alacak		20.000.000 TL	20.000.000 TL

Yarısı Bizden kapsamında kamu tarafından sağlanan hibe ve kredi tutarlarının, sözleşme hükümleri ve ödeme/faturalandırma süreci birlikte değerlendirildiğinde, bağımsız bölüm tesliminden önce yüklenici tarafından tahsil edilmiş ancak henüz hasılat niteliği kazanmamış bedeller olarak kabul edilmesi halinde, söz konusu tutarların 340 Alınan Sipariş Avansları hesabında izlenmesi mümkündür.

GİB Özelgesi Yaklaşımı - Kurum Beyanı (2025)

Bu yevmiye kaydı ile arsa sahibinden alınan bedeller gelir kaydı yapılarak gelir tablosunda raporlanacak ve bu bedel üzerinden kurumlar vergisi ödemesi söz konusu olacaktır. Müteahhit firmanın 2025 yılı genel gider toplamı 700.000 TL'dir.

Kalem	Tutar
Gelirler	20.000.000 TL
Giderler (2025 yılı genel gider)	700.000 TL
Dönem Kârı	19.300.000 TL
%25 KV	4.825.000 TL

2026 Yılı Muhasebe Kayıtları

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
151 Hesap		12.000.000 TL
711 Hesap			5.000.000 TL
721 Hesap			1.000.000 TL
731 Hesap			6.000.000 TL
Toplam - Borç = Alacak		12.000.000 TL	12.000.000 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
152 Hesap		44.000.000 TL
151 Hesap			44.000.000 TL
Toplam - Borç = Alacak		44.000.000 TL	44.000.000 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
711 Hesap		5.000.000 TL
721 Hesap		1.000.000 TL
731 Hesap		6.000.000 TL
710 Hesap			5.000.000 TL
720 Hesap			1.000.000 TL
730 Hesap			6.000.000 TL
Yansıtma hesaplarının kapatılması
Toplam - Borç = Alacak		12.000.000 TL	12.000.000 TL

Bağımsız Bölüm Maliyeti

152 Hesap	44.000.000 TL
Bağımsız Bölüm Adedi	14
Bir Adet Bağımsız Bölüm Maliyeti	3.142.857 TL (arsa payı hariç)

Arsa Sahipleri ile Faturalaşma

Arsa Sahibinden Alınan Hibe, Kredi ve Nakdi Ödemelerin Muhasebeleştirilmesi ve KDV Açısından Değerlendirilmesi

Arsa Karşılığı İnşaat İşleri ile İlgili Kanun ve Tebliğler

VUK - Madde 267 Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti

İkinci sıra (Maliyet bedeli esası): Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.

KDV - Madde 20 Teslim ve Hizmet İşlemlerinde Matrah

2. Bedel deyimi, malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılan veyahut bunlar adına hareket edenlerden bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade eder.

Madde 27 Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti

27/4: Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir.

27/6: Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.

KDV Genel Uygulama Tebliği 1/B/8

8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri: Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

8.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesinin 6 ncı fıkrasında, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarının esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.

213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre, maliyet bedeli esasında emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir.

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır. 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesinin 4 üncü fıkrasına göre, katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir.

Örnek 1

KDV mükellefiyeti bulunmayan Bay (A), müteahhit (B) A.Ş. ile 20/5/2020 tarihinde Kastamonu’daki arsası için arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 27/5/2020 tarihinde alınmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilen 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini 20/5/2022 tarihinde teslim almıştır.

(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için perakende satış olması nedeniyle maliyet bedeline %10 ilave etmek suretiyle sırasıyla 4.400.000 TL ve 1.650.000 TL olmak üzere toplam 6.050.000 TL bedel hesaplamıştır.

İnşa edilen konutların 150 m²’nin altında olduğu varsayımıyla, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (4.400.000 x %1) 44.000 TL KDV, işyerlerine ilişkin (1.650.000 x %18) 297.000 TL KDV olmak üzere toplam 341.000 TL KDV hesaplanacaktır.

Bay (A)’nın müteahhit (B) A.Ş.’ye arsa tesliminde ise KDV hesaplanmayacaktır. Söz konusu arsanın KDV mükellefiyeti bulunmayan Bay (A) yerine (C) Ltd. Şti.’ye ait olması durumunda, arsa payı karşılığı konut ve işyerlerinin arsa sahibine teslim tarihi olan 20/5/2022 tarihinde, (B) A.Ş.’nin bağımsız bölümler için 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasının ikinci sırasındaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulacağı bedel (4.200.000 + 1.575.000 = 5.775.000 TL) üzerinden, (C) Ltd. Şti. tarafından arsa payı için %8 oranında KDV hesaplanması gerekecektir. Yeni oran: Arsa teslimi %10.

VUK 267/2 Maddesine Göre KDV Matrahı Tespiti (KDV %1)

Hesaplama	Tutar
İnşaat maliyeti (1 adet konut)	3.142.857 TL
Genel gider payı (1 adet konut)	78.571 TL
Toplam	3.221.428 TL
10 konut	32.214.280 TL
VUK 267/2 %10	3.221.428 TL
KDV Matrahı	35.435.708 TL
%1 KDV	354.357,08 TL
Genel Toplam	35.790.065,08 TL

Genel Giderlerden Pay Verme	Tutar
2025 Genel Gider	700.000 TL
2026 Genel Gider	400.000 TL
Toplam Genel Gider	1.100.000 TL
Genel gider / inşaat m²	1.100.000 / 1.400 = 785,71 TL/m²
Bir bağımsız bölüme düşen genel gider payı	785,71 x 100 m² = 78.571 TL

Müteahhit Muhasebe Kayıtları

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
120 Hesap		35.790.065,08 TL
600 Hesap			35.435.708 TL
391 Hesap			354.357,08 TL
Kat malikine daire teslimi
Toplam - Borç = Alacak		35.790.065,08 TL	35.790.065,08 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
620 Hesap		31.428.570 TL
152 Hesap			31.428.570 TL
Satılan daire maliyeti
Toplam - Borç = Alacak		31.428.570 TL	31.428.570 TL

Kat Malikinden Gider Pusulası ile Alınan Arsa Payı Hesabı

KDV Kanun ve Tebliğine göre müteahhit, konut teslim bedeli karşılığında kat malikinden (arsa sahibi) eş zamanlı olarak, arsa sahibi KDV mükellefi değilse gider pusulası ile arsa bedeli alır (KDV Tebliği Örnek 1).

Müteahhit firmanın kat malikine (arsa sahibine) konut teslim bedeli	35.435.708 TL
Arsa payı tutarı (gider pusulası ile)	35.435.708 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
710-151-152 Hesap		35.435.708 TL
120 Hesap			35.435.708 TL
Arsa sahibinden gider pusulası ile alınan arsa bedeli
Toplam - Borç = Alacak		35.435.708 TL	35.435.708 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
102 Hesap		354.357,08 TL
120 Hesap			354.357,08 TL
Arsa sahibinden KDV tahsili
Toplam - Borç = Alacak		354.357,08 TL	354.357,08 TL

Arsanın Bir İktisadi İşletmeye Dahil Olması Durumunda Arsa Payı

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
710-151-152 Hesap		35.435.708 TL
191 Hesap		3.543.570,80 TL
120 Hesap			38.979.278,80 TL
Toplam - Borç = Alacak		38.979.278,80 TL	38.979.278,80 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
120 Hesap		3.189.213,72 TL
102 Hesap			3.189.213,72 TL
Hesap bakiyesinin kapatılması (38.979.278,80 - 35.790.065,08 = 3.189.213,72 TL)
Toplam - Borç = Alacak		3.189.213,72 TL	3.189.213,72 TL

Uygulama (2) - 340 Alınan Sipariş Avans Yaklaşımı

Kat karşılığı sözleşmesi kapsamında müteahhide yapılan ödemelerin avans (340 Hesap) yaklaşımına göre değerlendirilmesi ve muhasebe-vergi uygulaması

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
102 Hesap		20.000.000 TL
340 Hesap			20.000.000 TL
Alınan avansın muhasebe kaydı
Toplam - Borç = Alacak		20.000.000 TL	20.000.000 TL

Yarısı Bizden kapsamında kamu tarafından sağlanan hibe ve kredi tutarlarının, sözleşme hükümleri ve ödeme/faturalandırma süreci birlikte değerlendirildiğinde, bağımsız bölüm tesliminden önce yüklenici tarafından tahsil edilmiş ancak henüz hasılat niteliği kazanmamış bedeller olarak kabul edilmesi halinde, söz konusu tutarların 340 Alınan Sipariş Avansları hesabında izlenmesi mümkündür.

Bu değerlendirme, tahsilatın gerçekleşmiş olmasına rağmen bağımsız bölüm teslimi ve buna bağlı faturalandırmanın henüz gerçekleşmediği varsayımına dayanmaktadır.

KDV 20/2 - 27/6 maddesine göre KDV matrahının doğru tespit edilmesi açısından:

Avans Yaklaşımında KDV Matrahı Hesabı

Hesaplama	Tutar
İnşaat maliyeti (10 konut)	31.428.570 TL
Genel gider payı (10 konut)	785.710 TL
Arsa sahibinden alınan hibe + kredi + nakit	20.000.000 TL
Toplam	52.214.280 TL
VUK 267/2 %10	5.221.428 TL
KDV Matrahı	57.435.708 TL
%1 KDV	574.357,08 TL
Genel Toplam	58.010.065,08 TL

Avans niteliğindeyse tahsilatın kendisi henüz hasılat değildir.

Teslim bedelinin unsuru olduğu kabul edilirse KDV matrahının hesabında dikkate alınması gündeme gelir.

Muhasebe niteliği: Tahsilat anında avans - 340 Hesap.

Teslim/faturalama aşaması: Teslim bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması - KDV matrahı.

KDV Matrahı Karşılaştırması

Yaklaşım	KDV Matrahı
GİB Özelgesi Yaklaşımı	35.435.708 TL
340 Hesap Avans Yaklaşımında, tahsil edilen tutarın teslim bedeline dahil edildiği varsayımı	57.435.708 TL
Fark	22.000.000 TL

Dolayısıyla iki yaklaşım arasındaki fark yalnızca tahsil edilen 20.000.000 TL’den değil, bu tutarın teslim bedeline dahil edilmesi halinde VUK 267/2 kapsamında oluşan %10 emsal bedel etkisinden kaynaklanmaktadır.

Hesaplamada ortaya çıkan iki farklı KDV matrahının nedeni, arsa sahipleri tarafından sağlanan 20.000.000 TL tutarındaki hibe, kredi ve nakit ödemelerin vergisel niteliğine ilişkin farklı değerlendirmelerden kaynaklanmaktadır.

35.435.708 TL tutarındaki matrah söz konusu ödemelerin teslim bedelinden ayrı değerlendirilmesi halinde; 57.435.708 TL tutarındaki matrah ise bu ödemelerin bağımsız bölüm teslim bedelinin bir unsuru olarak kabul edilmesi halinde ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla burada iki farklı yaklaşım karşılaştırılmakta olup 57.435.708 TL tutarındaki hesaplama, avans yaklaşımının teslim bedeline etkisinin gösterilmesine yöneliktir.

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
120 Hesap		58.010.065,08 TL
600 Hesap			57.435.708 TL
391 Hesap			574.357,08 TL
Toplam - Borç = Alacak		58.010.065,08 TL	58.010.065,08 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
620 Hesap		31.428.570 TL
152 Hesap			31.428.570 TL
Satılan mamul maliyeti
Toplam - Borç = Alacak		31.428.570 TL	31.428.570 TL

Kat Malikinden Gider Pusulası ile Alınan Arsa Payı Hesabı

Müteahhit firmanın kat malikine (arsa sahibine) konut teslim bedeli	57.435.708 TL
Arsa sahibinden alınan tutar (-)	20.000.000 TL
Arsa payı tutarı (gider pusulası ile)	37.435.708 TL

Arsa payı olarak 37.435.708 TL tutar, arsa sahibine kalan dairelerin maliyetine intikal etmiş olacaktır.

Karşılaştırma	Tutar
GİB Özelgesine göre KDV matrahı	35.435.708 TL
Ödemelerin avans olarak değerlendirilmesi durumunda KDV matrahı	57.435.708 TL
Aradaki fark	22.000.000 TL
Ödeme	20.000.000 TL
%10 VUK 267/2 etkisi	2.000.000 TL

Müteahhit Firmanın Arsa Payı Muhasebe Kaydı

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
152 Hesap		37.435.708 TL
120 Hesap			37.435.708 TL
Gider pusulası ile alınan arsa payı
Toplam - Borç = Alacak		37.435.708 TL	37.435.708 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
340 Hesap		20.000.000 TL
120 Hesap			20.000.000 TL
Toplam - Borç = Alacak		20.000.000 TL	20.000.000 TL

Hesap	Açıklama	Borç	Alacak
102 Hesap		574.357,08 TL
120 Hesap			574.357,08 TL
Toplam - Borç = Alacak		574.357,08 TL	574.357,08 TL

37.435.708 TL tutar müteahhit firmaya kalan bağımsız bölüm maliyetlerine ilave edilecektir.

Yevmiye Maddelerinden Sonra Kebir Hesapları

120 Hesap		152 Hesap
Borç	Alacak	Borç	Alacak
58.010.065,08	37.435.708 (Arsa bedeli)	44.000.000 TL	31.428.570 TL
	20.000.000 (Alınan avans)	37.435.708 (Arsa bedeli)
	574.357,08 (KDV %1)	81.435.708	31.428.570
58.010.065,08	58.010.065,08	Bakiye: 50.007.138 TL

Müteahhide Kalan Konut Maliyetleri (4 Adet)

İnşaat maliyeti (4 konut)	12.571.430 TL
Arsa payı	37.435.708 TL
Toplam konut maliyeti	50.007.138 TL
Bir konut maliyeti	50.007.138 / 4 = 12.501.785 TL

Bu hesaplamada arsa payı olarak kabul edilen 37.435.708 TL’nin müteahhide kalan dört adet bağımsız bölümün maliyetine intikal ettiği varsayılmıştır.

Müteahhide kalan daireler satılmamıştır.

Gelir Tablosu

Kalem	Tutar
Brüt Satışlar	57.435.708 TL
Satılan Mamul Maliyeti (-)	31.428.570 TL
Brüt Satış Kârı	26.007.138 TL
Genel Giderler	1.100.000 TL
Dönem Kârı	24.907.138 TL

Vergisel Hesaplama	Tutar
Arsa sahibinden alınan bedel	20.000.000 TL
Satılan mamule düşen genel gider (+)	785.710 TL
VUK 267/2 %10 kâr payı (+)	5.221.428 TL
Genel gider (müteahhit) (-)	1.100.000 TL
Dönem kârı (2026)	24.907.138 TL
%25 KV	6.226.784,50 TL

GİB Özelgesi - 340 Alınan Sipariş Avansı Yaklaşımına Göre KDV Matrahı ve Kurumlar Vergisi Açısından Değerlendirme

Katma Değer Vergisi Yönünden

Yaklaşım	KDV Matrahı (2026)	KDV (%1)
GİB Özelgesi Yaklaşımı	35.435.708 TL	354.357,08 TL
340 Alınan Sipariş Avansı Yaklaşımı	57.435.708 TL	574.357,08 TL

Kurumlar Vergisi Yönünden - GİB Özelgesi Yaklaşımı

Bu yevmiye kaydı ile arsa sahibinden alınan bedeller gelir kaydı yapılarak gelir tablosunda raporlanacak ve bu bedel üzerinden kurumlar vergisi ödemesi söz konusu olacaktır.

Kalem	2025	2026
Gelirler / Brüt Satışlar	20.000.000 TL	35.435.708 TL
Giderler / Satılan Mamul Maliyeti	700.000 TL	31.428.570 TL
Brüt Satış Kârı	-	4.007.138 TL
Genel Giderler	-	400.000 TL
Dönem Kârı	19.300.000 TL	3.607.138 TL
Kurum Beyanı	19.300.000 TL	-
%25 KV	4.825.000 TL	901.784,50 TL
Toplam Kurumlar Vergisi	5.726.784,50 TL

340 Alınan Sipariş Avansı Yaklaşımı

Kalem	2025	2026
Gelirler / Brüt Satışlar	0 TL	57.435.708 TL
Giderler / Satılan Mamul Maliyeti	700.000 TL	31.428.570 TL
Dönem Zararı / Brüt Satış Kârı	700.000 TL zarar	26.007.138 TL
KV Matrahı / Genel Giderler	0 TL	400.000 TL
Dönem Kârı	-	25.607.138 TL
2025 Yılı Zararı	-	700.000 TL
KV Matrahı	-	24.907.138 TL
%25 KV	-	6.226.784,50 TL

2025 yılı: “20.000.000 TL tutarındaki tahsilat, bağımsız bölüm teslimi ve buna bağlı faturalandırma gerçekleşmediğinden bu aşamada hasılat olarak değil, alınan sipariş avansı olarak muhasebeleştirilmiştir.”

Sonuç ve Değerlendirme

Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında gerçekleştirilen kat karşılığı inşaat uygulamalarında, arsa sahipleri tarafından yükleniciye sağlanan hibe, kredi ve nakit unsurlarının vergisel niteliğinin, klasik kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden farklı yönleri bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin teslim bedelinin belirlenmesinde, KDV Kanununun 27/6 maddesi uyarınca VUK'un 267/2 maddesinde düzenlenen maliyet bedeli esasına göre emsal bedelin belirlenmesi gerekmektedir. Bu hesaplamada KDV Kanununun 27/4 maddesi gereğince genel idare giderleri ile genel giderlerden mamule düşen payın da dikkate alınması gerekmektedir.

Örneğimizde bir bağımsız bölümün inşaat maliyeti 3.142.857 TL, genel giderlerden düşen pay 78.571 TL olup, VUK 267/2 kapsamında %10 ilave sonucunda bir bağımsız bölümün emsal bedeli 3.543.570,80 TL olarak hesaplanmıştır. On bağımsız bölüm bakımından toplam KDV matrahı 35.435.708 TL, %1 KDV ise 354.357,08 TL'dir.

Diğer taraftan, kat malikleri tarafından sağlanan toplam 20.000.000 TL hibe, kredi ve nakit unsurunun muhasebeleştirilmesi ayrı bir vergisel değerlendirme konusudur. Bu konuda 26.01.2018 tarihli GİB özelgesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında maliklerden alınan nakit tutarın elde edildiği dönemin kurum kazancına dahil edilmesi ve inşaat maliyetiyle ilişkilendirilmemesi gerektiği belirtilmiştir. Verilen bu özelgeye istinaden 1. örneğimizde hibe / kredi / nakit 2025 yılı kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmiştir.

Ancak Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında kamu tarafından sağlanan hibe ve kredi desteklerinin hukuki ve ekonomik niteliği ile klasik kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde malik tarafından yükleniciye yapılan ilave nakit ödemenin niteliğinin aynı olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle, Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında alınan hibe ve kredi tutarlarının vergisel niteliğinin belirlenmesinde, klasik inşaat sözleşmelerinde arsa sahibince müteahhide yapılan ilave ödemelerle aynı nitelikte değerlendirilip değerlendirilmeyeceğinin ayrıca ele alınması gerektiği düşünülmektedir. Özellikle ödeme kaynağı, sözleşme hükümleri, tahsilat zamanı, hakediş ve faturalandırma ilişkisi ile bağımsız bölüm teslimi arasındaki bağlantının birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Bu çerçevede, bağımsız bölüm tesliminden önce tahsil edilen ve henüz hasılat niteliği kazanmayan tutarların 340 Alınan Sipariş Avansları hesabında izlenmesi; teslim ve faturalandırma aşamasında ise bu tutarların teslim bedeli ve KDV matrahı üzerindeki etkisinin ayrıca değerlendirilmesi mümkün görülmektedir.

Faydalı olması dileğiyle.

02.10.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Telif Uyarısı: Bu makalenin en fazla %20'si, kaynak gösterilip aktif link verilerek paylaşılabilir. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.250 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.