Mehmet Ali Bal
Avukat
mehmetalibal@tepelawoffice.com

Gayrimenkul Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı

İki kıtayı birbirine bağlayan jeopolitik konumu ve kozmopolit yapısıyla Türkiye, yatırımcılara cazip kapılar aralıyor. Türkiye Cumhuriyeti, en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancı uyruklu kişilere Türk vatandaşlığı hakkı tanıyan özel bir program yürütmektedir.

Benzer şekilde yatırım yoluyla vatandaşlık hizmeti sunan birkaç ülke daha olsa da Türkiye, bu şartları minimum seviyede tutarak vatandaşlığın kazanılmasını kolaylaştırmıştır. Vatandaşlık edinme yolları Türk Vatandaşlık Kanunu'nda düzenlenmektedir. AB’deki ‘Altın Vize’ uygulaması gibi yabancı vatandaşlar, 400.000 USD değerinde bir veya birden fazla gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşı olabilirler. Gayrimenkul yatırım yolu haricinde başka yatırım yolları da mevcut olmasına rağmen, gayrimenkul yatırım yoluyla vatandaşlığın daha fazla tercih edilmesinin sebebinin, diğer yatırım yollarından daha az miktar talep edilmesi olduğu kanaatindeyiz.

Gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlığın en önemli şartı, başvuru sahibinin satın almış olduğu gayrimenkulü 3 sene boyunca elinde tutmasıdır. Bu, tapu siciline şerh düşülerek kaydedilir. Bu şartın ihmal edilmesi, vatandaşlığın kaybedilmesine yol açabilir.

Başvuru sahiplerinin vatandaşlıklarını almak ve ülkelere seyahat de dahil olmak üzere elde ettikleri haklardan yararlanmak için 3 yıllık sürenin tamamını beklemeleri gerekmez. Yatırımcıya vatandaşlıktan önce oturma izni verilir. Başvurucunun yanı sıra aile üyelerine de oturma izni ve vatandaşlık verilir.

Türkiye'de Ev Satın Alırsam Vatandaşlık Alabilir Miyim?

Türkiye'de gayrimenkul satın almak, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı elde etmenin alternatif yollarından biridir. Ev satın almak öncelikle size Türkiye'de ikamet hakkı kazandırır. Bu, aynı zamanda Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık için de bir ön koşuldur. Yani Türkiye'de gayrimenkul satın alıp vatandaşlık elde etmek için gerekli aşamalar şu şekildedir:

• Vatandaşlık başvurusu için uygun olan gayrimenkulü satın almak
• Gayrimenkul alımını teminat göstererek Türkiye'de kısa süreli oturma izni almak
• Yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunmak
• Türk kimliği almak

Yukarıdaki aşamalar genel bir kılavuz niteliğindedir ve her işlem için özel koşullar dikkatlice incelenip araştırılmalıdır. Örneğin, İl Göç İdaresi Başkanlığı, 1 Temmuz 2022 tarihinden itibaren 1169 mahallenin yabancılar için ikamet başvurusuna kapalı olduğunu duyurdu. Bir yabancı, Türk vatandaşı olmak da dahil olmak üzere göç amacıyla mülk satın almayı düşündüğünde, bu ve bunun gibi diğer ön hazırlık konuları tek tek araştırılmalıdır.

Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alarak Vatandaşlık Almak İçin Ne Kadar Yatırım Yapmalıyım?

Yabancıların Türk vatandaşlığı alabilmeleri için en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın almaları gerekmektedir. Ancak bunun yanı sıra diğer gerekliliklerin de yerine getirilmesi zorunludur. Kısacası gayrimenkulün minimum tutar olan 400.000 USD'den fazla olması en önemli kriterdir, ancak tek şart bu değildir.

Eğer Türkiye'de Mülk Sahibiyseniz Ne Kadar Süre Kalabilirsiniz?

Türkiye'de gayrimenkul sahibi olan ve vatandaşlık başvurusu için gerekli şartları sağlayan yabancılar, vatandaşlık başvuruları onaylandıktan sonra Türk vatandaşı oldukları için diledikleri sürece Türkiye'de kalabilirler. Yabancı uyruklu kişi vatandaşlık başvurusunda bulunmamayı tercih ederse veya vatandaşlık başvurusu için gerekli şartları sağlayan bir gayrimenkul satın almamışsa, yine de Türkiye'de ikamet edebilir.

Ayrıca, ikamet izni almak için Türkiye'de gayrimenkul satın almak da mümkündür. Türkiye'de gayrimenkul ikamet izni, vatandaşlığa göre daha kolay kazanılır. Şartlar karşılanırsa, yabancı uyruklu kişi Türkiye'deki gayrimenkul sahipliğine dayanarak kısa süreli ikamet izni başvurusunda bulunabilir.

Yatırım Yoluyla Türkiye Vatandaşlığı İçin Gerekli Belgeler

Oturma İzni İçin Gerekli Belgeler

• Biyometrik fotoğraf (2 adet)
• İkamet izni kayıt formu (Yabancı uyruklu kişi başvurusunu yapmadan Türkiye'den ayrılmamalıdır.)
• Uygunluk belgesi (Yeterlilik belgesi)
• Pasaport tercümesinin fotokopisi
• Pasaportun aslı ve tercümesi
• Vize zorunluluğu olan bir ülkenin vatandaşıysa vize sayfası
• Doğum belgesi
• Mevcutsa önceki oturma izni veya çalışma izninin fotokopisi
• Vekaletname ve baro üyelik kartının fotokopisi
• Parmak izi verileri
• Talep edilen dönemi kapsayan sağlık sigortası
• Yabancının ülkesinden son 6 ay içinde alınmış sabıka kaydı (Orijinal sabıka kaydı veya orijinal noter onaylı kopyası. Noter onaylı kopya sunulacaksa, orijinali de görevliye gösterilmelidir.)
• Adres belgesi (tapu ve kapı numarası belgesi), taahhüt mektubu, kira sözleşmesi veya ofis adresi için dilekçe
• İlgili ücretlerin ödendiğini gösteren makbuzlar

Vatandaşlık Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

• Oturma izni için gerekli belgeler
• KDV-4 formu
• Biyometrik fotoğraf (2 adet)
• Parmak izi verileri
• Evli ise, yatırımcının pasaportunun ve eşinin evlilik cüzdanının fotokopisi
• Evlilik durumu belgeleri
• Başvuru sahibinin eşi veya 18 yaşından küçük çocuklarının da bu programdan yararlanmayı planlaması durumunda ihtiyaç duyulan ek belgeler
• İlgili ücretlerin ödendiğini gösteren makbuzlar

**Yukarıdaki belgeler, gerekli belgelerin genel çerçevesini göstermekte ve yol göstermeyi amaçlamaktadır; ancak bu kısmi bir listedir. Her bir başvurunun koşullarına bağlı olarak ek ve özel belgeler de bulunmaktadır.

Yatırım Yoluyla Türkiye Vatandaşlığı Resmi Masrafları

Resmi maliyetler aşağıda belirtilmiştir:

• Vekaletname Ücreti: 15.000 TL – 20.000 TL
• Belge Tercümesi ve Noter İşlemleri: 20.000 TL – 40.000 TL
• CMB (Sermaye Piyasası Kurulu) Lisanslı Değerleme Ücreti: 1.000 TL – 5.000 TL (değişiklik gösterebilir)
• Yabancılar İçin Sağlık Sigortası: 1.000 TL – 1.500 TL
• Tapu Devir Ücreti: Gayrimenkulün değerine bağlı olarak değişir.
• Oturma İzni Başvuru Ücreti: 2.000 TL
• İkamet Kartı Ücreti: 1.000 TL
• Premium İkamet İzni İşlem Ücreti (talep edilmesi halinde): Ek 1.000 ABD Doları
• Vatandaşlık Başvuru Ücreti: 135 TL
• Adres Tescili, Pasaport ve Kimlik Başvuru Ücretleri: 15.000 TL – 20.000 TL

Gayrimenkul Yatırım Yoluyla Başvuru Süreci

1- Gayrimenkul seçimi ve hukuki inceleme

Yatırımcı tarafından satın alınacak Gayrimenkul tespit edilir. Ardından gayrimenkulün Türk vatandaşlığı kazanımı için uygun olup olmadığı değerlendirilir. Tapu kayıtları, taşınmazın imar durumu gibi hukuki süreci dikkate alınır.

2- Ekspertiz değerlendirmesi

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşları tarafından gayrimenkulün rayiç değerini gösteren ekspertiz raporu düzenlenir.

3- Döviz Alım Belgesi

Yatırım tutarına karşılık gelen dövizin Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türk Lirasına çevrilmesi gerekmektedir. Çevirme işlemi gerçekleştikten sonra banka Döviz Alım Belgesi düzenler. Döviz Alım Belgesi yatırımcının yabancı para cinsinden fonlarını resmi bankacılık sistemi üzerinden Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına sattığını gösteren belgedir.

Döviz Alım Belgesinin yanı sıra taşınmaz bedelinin alıcı tarafından satıcıya banka aracılığıyla ödendiğini gösteren banka dekontlarının da sunulması gerekmektedir.

4- Tapu devri ve Şerh

Tapu devri gerçekleştikten sonra tapuda üç yıl süre ile satılamayacağına dair resmi şerh düşülür.

5- Uygunluk Belgesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yatırım vatandaşlık mevzuatına uygun olduğunun belirlenmesi üzerine ilgili belge verilir

6- İkamet izni Başvurusu

Yatırımcılar Türkiye'de Başka Yatırım Yöntemleriyle Türk Vatandaşlığı Elde Edebilirler mi?

Türk vatandaşı olmak için çeşitli yatırım yolları mevcuttur. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık elde etmek, Türkiye'deki yabancı yatırımlar arasında en popüler yöntemlerden biridir. Diğer alternatifler şunlardır:

• Türk lirası veya yabancı para birimleri cinsinden 500.000 USD değerinde gayrimenkul yatırım fonu hissesi veya girişim sermayesi yatırım fonu hissesi satın alıp 3 yıl süreyle elinde bulunduran yabancılar, vatandaşlık alma hakkı kazanır.
• Alternatif olarak yatırımcılar, Türkiye'ye 500.000 USD yatırarak Türk vatandaşlığı alabilirler. Yabancı yatırımcıların bu tutarı bir Türk bankasına yatırmaları ve üç yıl boyunca banka hesaplarından çekmemeleri gerekmektedir.
• Yabancıların 500.000 USD değerinde Türk lirası veya yabancı para birimi cinsinden devlet tahvili satın alıp 3 yıl boyunca satmamaları durumunda da Türk vatandaşlığı almaları mümkündür.
• En az 50 kişiye iş imkanı yaratmak veya en az 500.000 USD (veya eşdeğer döviz/Türk lirası) tutarında sabit sermaye yatırımı yapmak.
• Türk lirası veya yabancı para birimleriyle 500.000 USD değerindeki bir yatırımı kişisel emeklilik sigorta sistemine yatırmak ve 3 yıl boyunca satmamak şartıyla vatandaşlık elde edilebilir.

Türk vatandaşlığı edinmenin bu alternatiflerine rağmen, Türk gayrimenkul piyasası yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı elde etmek isteyen yabancılar için cazip olmaya devam ediyor.

02.10.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Telif Uyarısı: Bu makalenin en fazla %20'si, kaynak gösterilip aktif link verilerek paylaşılabilir. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.250 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.