İbrahim Akbayrak
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
info@duzeyymm.com

Emlak Vergisi Rayiç Bedellerine Düzenleme Geliyor!

Emlak Vergisi Rayiç Bedellerine Düzenleme Geliyor!

Bilindiği üzere en son emlak rayiç değerleri 2021 yılında belirlenmiş idi. 2022-2025 yılları için yeni belirlenen değerler birçok vergi hesaplamasında dikkate alınmıştı ve halen alınmaktadır.

2025 Haziran ayı sonuna kadar belirlenen ve 2026-2029 yılları için uygulanacak değerler yakın zamanda belirlendi.

Emlak Vergisine Rayiç olacak değer 2 unsura bakılarak belirlenmektedir. İlki arsa ve arazi rayiç değeri ikincisi bina inşaat maliyet değeri. Bu iki değerin toplamı emlak vergisine esas değer olarak emlak vergisinin matrahını oluşturmaktadır.

Bunlardan ilki olan arsa rayiç değerlerini kim belirliyor? İşte tam da burada sorun çıkıyor. Takdir komisyonları tarafından belirlenen rayiç değerleri doğru belirlenebiliyor mu?

Birinci sorun; Takdir komisyonlarında emlak değerleme uzmanları yer almamaktadır. İkinci sorun; her sokak her cadde her mahalle için ayrı ayrı emlak rayiç değeri belirleme yapılma zorluğu. Örneğin bir caddeyi kesen bir sokaktaki değerle caddenin değeri arasında 10 kata kadar varan değer farklarının ortaya çıkması gibi.

İdarenin Ekim ayında meclise sunacağı bir torba yasa içerisinde emlak vergisi rayiç değerlerine müdahale etmesi bekleniyor.

Yapılan açıklamalara göre iki şekilde müdahale edilmesi düşünülmektedir;

1. Arsa ve arazi rayiç değerlerine müdahale edilmesi:

Burada arsa ve arazi değerlerine müdahale şekli önemli. 2026 yılı için takdir komisyonları bir rayiç belirledi. 2027-2028-2029 yıllarında 2026 için belirlenen arsa rayiçlerinin yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması düzenlemesi de mevcut.

Önemli olan 2026 yılı arsa ve arazi rayiç değerinin doğru ve hayatın olağan akışına uygun belirlenmesi. 2026 yılı için belirlenen arsa ve arazi rayiç değerlerinin 2025 yılı ile kıyasının yapılması gerekli. Yüzde kaç oranında bir artış yapılmış öncelikle buna bakılmalı.

Her 4 yılda bir yapılan arsa ve arazi rayiç değerleri belirlemesi piyasa rayiçlerine göre düşük kaldığı düşünülüyorsa ki düşük kalmıştır. Takdir komisyonları her 4 yılda bir arsa ve arazi rayiçlerini güncel piyasa rayiçlerine yaklaştırmaya çalışmaktadır. Oysa diğer yıllar yeniden değerleme oranının yarısı oranında yapılan güncellemeler de arsa ve araziyi piyasa rayiçlerine daha düşük oranda da olsa yaklaştırmaktadır.

Tabi bu arada geçmiş 4 yıl boyunca enflasyon oranı, konut fiyatları endeksi, inşaat maliyeti endeksi gibi değerlerde dikkate alınarak rayiçler belirlenmeli. Hatta gelecek 4 yılında bir projeksiyonu düşünülmeli hedef enflasyon oranları da dikkate alınmalı. Salt takdir komisyonu belirlemeleri her şeyden önce takdir komisyonları emlak değerleme uzmanlarından oluşmadığı için bu konuda biraz teknik olarak eksik kalmaktadırlar.

Yeniden değerleme oranları dikkate alınarak yapılacak bir arsa ve arazi rayiç değer belirlemesi için yeniden değerleme oranlarına bir göz atalım.

2021 yılı Temmuz-Aralık Yeniden Değerleme Oranı               18,06

2022 yılı Ocak-Aralık Yeniden Değerleme Oranı                    122,93

2023 yılı Ocak-Aralık Yeniden Değerleme Oranı                    58,46

2024 yılı Ocak-Aralık Yeniden Değerleme Oranı                    43,93

2025 yılı Ocak-Haziran Yeniden Değerleme Oranı                9,23    

En son takdir komisyonlarının değer belirlediği 2021 Haziran ayını takip eden (Temmuz 2021 ayından 2025 Haziran ayına kadar) 4 yıl için herhangi bir belediye emlak rayiç bedelinin bileşik olarak yeniden değerleme oranlarının yarısına göre artışını gösteren yukarıdaki tabloya göre; emlak rayiç değerleri en az 3 kat artmalıdır.

Tabi bu ara yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı oranında artış yapılacağı varsayılmıştır, eğer yeniden değerleme oranında bir artış yapılacak diye bir düzenleme getirilirse bu takdirde 6 kat bir artış ortaya çıkacaktır. Birde baz kabul edilen rayicin kendi değeri düşünülürse ki bir katta o yapıyor bu defa 7 katlık bir artış yasalara göre normal gözükmektedir.

Mahkemelere dava yoluyla itirazlarda atanan bilirkişiler ve emlak değerleme uzmanları bu kriterleri dikkate alacaktır.

Kanaatimizce arsa rayiçlerine müdahale veya sınırlama adı altında yapılacak bir düzenlemede bir sınır getirilecek ise;

Yasada “Takdir komisyonlarınca yapılacak arsa ve arazi rayiç belirlemeleri bir önceki yıl rayiç değerlerinin 3 katını geçemez”  şeklinde bir üst sınır getirilebilir. Bu hayatın olağan akışına da uygun olacaktır.

2. Hesaplanan emlak vergisine müdahale edilmesi:

Burada 2025 yılı emlak vergisi tutarı ile 2026 yılı için belirlenen arsa ve arazi rayiç değerine göre muhtemel hesaplanacak emlak vergisi tutarı birbiri ile karşılaştırılıp, kaç kat oranında bir artış olacağına bakılacaktır.

Bu yöntem kanaatimizce doğru bir hesaplamaya bizi götürmez. Doğrudan hesaplanan vergi tutarından hareket etmektense, hesaplanmaya etki eden arsa ve arazi rayiç değerlerine müdahale etmek daha doğru olacaktır.

Bu yöntemde hesaplanan emlak vergisi tutarı diyelim ki 10 kat arttı burada nasıl bir sınırlama yapılabilir. Ya emlak vergisi oranları sınırlandırılabilir (emlak vergisi oranları %50 oranında uygulanabilir) ya da emlak vergisi oranlarının farklılaştırılması yapılabilir ki bu da kaç kat artış olduğu dikkate alınarak artan oranlı bir emlak vergisi oranı belirlenmesine bizi götürecektir.

SONUÇ VE TAVSİYE

Emlak vergisi rayiç değerleri için son gün olan 8 Eylül 2025 tarihi itibariyle her bir belediye bazında ayrı ayrı dava açmak ve yüksek dava maliyetlerine katlanmak yerine idarenin düzenleme yapmasını beklemek daha rantabl görünüyor.

Davaları kaybetme halinde ödenecek vekalet ücretleri de göz önüne alınırsa ki (18 bin TL ila 36 bin TL arasındadır) daha da maliyetli duruma katlanabiliriz.

Ayrıca; 2026 yılı gelmeden de yapılacak rayiç değer belirlemesi ile ilgili vergi planlamalarına gelecek olursak; özellikle veraset ve intikal işlemlerine konu olan miras işlemlerimiz varsa ki 4 ay içinde beyan verilmesi gereklidir.  2026 yılı gelmeden beyan süresi geçmiş unutulan veya beyan süresi henüz dolmamış veraset işlemlerinin bu yıl içerisinde beyana konu edilmesi sizler açısından daha az bir veraset ve intikal vergisi ödemenize neden olacaktır. 2026 yılına bırakılması halinde artan rayiçler nedeniyle veraset ve intikal vergisinde varislere tanınan istisna hadleri daha çabuk aşılacak ve daha fazla vergi ödenmesine neden olacaktır.

09.09.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.