YAZARLARIMIZ
İlyas Koyuncu
Daire Başkanı
E. Vergi Müfettişi
E. Gelirler Kontrolörü
ilyaskoyuncu@hotmail.com



Gayrimenkule Topraktan Girenler Kâr Ederken Sertifikadan Girenler %20 Kaybetti

Gayrimenkul sertifikası, ülkemiz sermaye piyasaları için yeni bir araç. İlk gayrimenkul sertifikası ihracı Nisan 2017’de gerçekleştirildi. Geçen bir yıllık sürede yatırımcı açısından gelişmeleri anlatmadan önce gayrimenkul sertifikası hakkında genel bir bilgi verelim.

Gayrimenkul sertifikasına ilişkin mevzuat 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na dayanıyor. Gayrimenkul sertifikası ilgili tebliğde “İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracı” şeklinde tanımlanmış. Kısaca yatırımcısına sertifikaları toplamak yolu ile bağımsız bölüm (daire, işyeri vb.) edinme imkânı veren, borsadaki fiyat değişimleri yolu ile alış satış kazancı imkânı tanıyan yeni bir sermaye piyasası aracı.

Bu aracın yatırımcıya sağladığı yarar iki kaynaktan geliyor. Yatırımcı konut almak istiyordur ve elinde de istediği daireyi alacak nakit para bulunmamaktadır. Yatırımcı dilerse gayrimenkul sertifikasının ilk halka arzından ve borsada işlem gördüğü süre boyunca borsadan bu sertifikaları toplayarak sahip olmak istediği daireye herhangi bir banka kredisi kullanmadan sahip olabilir. Tebliğde “asli edim” olarak tanımlanan bu durum yatırımcının sahip olmak istediği daire için gerekli sertifikayı toplaması ve bu daireye sahip olmasıdır. Yatırımcı açısından diğer bir yararı ise ilerleyen dönemde prim yapacağına inandığı gayrimenkul projelerinin sertifikalarını daha inşaatın başlangıç aşamasında almak, bu suretle inşaat ilerledikçe oluşacak değer artışının sertifikanın borsa fiyatına yansıması yoluyla yararlanılması şeklinde olabilmektedir (piyasada bilinen adı ile gayrimenkule topraktan girmek olarak ifade edilebilir). Bu ikinci yöntemde yatırımcı için aranan herhangi bir asgari sermaye tutarı bulunmamaktadır. Burada yatırımcı sertifikaların ilk ihracında ve borsada işlem gördüğü süre boyunca sertifika satın alır, projenin tamamlanma süresi sonunda sertifikaya konu olan ancak asli edime konu olmamış olan bağımsız bölümler ihraççı tarafından satılır, sertifika sahipleri sertifika payları oranında elde edilen satış gelirinden paylarını alırlar. Bu süreç ise ilgili tebliğde “tali edim” olarak tanımlanmıştır.

Sertifika ihraççısı açısından en önemli iki faydası ise finansman ve pazarlama maliyetlerinden tasarruf şeklinde karşımıza çıkıyor. İhraççı (müteahhit olarak da dikkate alınabilir) sertifikaları satmakla bu sertifikaların karşılığı olan daireleri daha projenin başlangıç aşamasında (bir anlamda henüz kazma vurulmadan, topraktan) satmış ve parasını da kasasına koymuş oluyor. Dolayısıyla bunların inşası için kendi nakdini kullanmak veya projenin finansmanı için bankaların kapısını çalmak ve faiz yüküne katlanmak zorunda kalmıyor. Diğer yandan bu daireleri sattığı için bunları pazarlamak gibi bir derdi ve gider kalemi de olmayacak.

Şimdi bu yeni sermaye piyasası aracını mevzuat metinlerinin haricinde ilk gayrimenkul sertifikası örneği üzerinden daha da somutlaştırarak anlatalım. Nisan 2017’de ilk gayrimenkul sertifikası ihracı gerçekleştirildi. Arsa sahibi olan TOKİ’nin ihraççı olarak yer aldığı, İstanbul Başakşehir’de gerçekleştirilen konut projesi. Proje kapsamında inşa edilecek konutların % 30’u sertifika ihracına konu edildi. Projeye ilişkin detaylı bilgilere aşağıda bağlantılarına yer verdiğim projenin internet sitesinden[1] ve ihraç dökümanlarına Toki’nin sayfasından[2] ulaşılabilir. Sertifika Borsa İstanbul’da PMVR3G kodu ile işlem görüyor.

Halka arz öncesi yapılan teknik çalışmalar ve hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu sonucunda her bir sertifika 42,50 TL’den halka arz edildi. İzahname ve eklerinde yer verilen detaylara göre 100 adet sertifikanın bir metrekareyi temsil ettiği bilgisi mevcut. Dolayısıyla projenin metrekaresi 4.250 TL fiyat ile halka arz edilmiş, diğer bir ifade ile yatırımcılara topraktan satılmış oldu. Halka arz sonuçlarına göre toplamda 143 milyon TL olarak gerçekleştirilen arzın % 53’ü yurtiçi bireysel yatırımcılara, % 47’si ise yurtiçi kurumsal yatırımcılara satıldı.

Gelelim son bir yılda gayrimenkul sertifikasının fiyatları ve yatırımcıların karşı karşıya kaldıkları gelişmelerin değerlendirilmesine. 42,50 TL’den halka arz edilen sertifikanın son bir yıllık fiyat seyri aşağıdaki grafikte yer almaktadır.

Grafikte de görüleceği üzere borsada işlem gören sertifika fiyatı zaman zaman kısa süreliğine çıkış gösteren hareketlerin haricinde düzenli bir düşüş eğiliminde. Fiyatın son altı aylık dönemde ilk altı aylık döneme kıyasla nispeten daha durağan olduğunu ve düşüş hızının yavaşladığını ifade edebiliriz. Sertifika 2018 Nisan ayının ilk haftası itibariyle 34 TL’nin biraz altından işlem görüyor. Diğer bir ifade ile halka arzdan sertifika alan yatırımcılar geçen bir yıllık sürede % 20 kaybetti.

Ülkemizde gayrimenkul yatırımının hiçbir zaman için değer kaybetmeyeceği, gayrimenkul fiyatlarının sürekli artış eğiliminde olduğu, gayrimenkul yatırımına imkânı ve konuta ihtiyacı olanların bir an önce harekete geçmesi gerektiği, aksi takdirde bir daha bu fiyatların yakalanamayacağı şeklinde oluşturulmaya çalışılan algı var. Bu algının genel olarak doğru olduğunu söylemek mümkün olmakla birlikte durumun gerek ekonominin genel durumu, gerek inşaat sektörünün kendine has yapısı, gerekse de finansman ve faiz oranlarının talep üzerinde belirleyici etkisi nedeniyle fiyatların zaman içinde dalgalanma gösterdiğini söylemek mümkün. Her ne kadar gayrimenkul fiyatları % 8 – 12 aralığında seyreden son yılların enflasyon oranları ve artan inşaat maliyetleri sebebiyle düşmüyorsa da gayrimenkul yatırımlarının reel getirilerinin ve diğer yatırım seçenekleri karşısında zaman zaman negatif getirilerinin olduğu da ince hesap yapanlar nezdinde bilinen bir gerçek. Bunu ortaya koyan araştırmalardan birisi de TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin İstanbul’daki markalı konut piyasasına yönelik yapmış olduğu araştırma[3]. Araştırma sonuçları gerek reel gerek nominal anlamda negatif getiri ile sonuçlanan gayrimenkul yatırımlarının varlığını gösteriyor.

Gelin biz gayrimenkul fiyatlarının artış eğiliminde olduğu algısını destekleyecek ve son dönemde basına yansımış olan bir habere bakalım. İstanbul Maslak’ta gerçekleştirilen bir projeye 2013 yılında topraktan girmek sureti ile komple bir blok alan Körfez sermayeli bir yatırım grubu, sahip olduğu blokları açık artırma sureti ile Mart 2018’de satışa çıkarttı. Basına yansıyan haberlerde[4] yer alan bilgilere göre 2013 yılında ortalama 4.000 TL civarında seyreden gayrimenkulün ortalama metrekare fiyatının aradan geçen takribi 5 yıllık sürede 9.700 TL’ye (haberde ikinci elde fiyatların 12.000 TL’ye kadar yükseldiği bilgisi de mevcut) çıktığı ifade ediliyor. Bu rakamlar yıllık ortalama % 20’lere varan değer artışı anlamına geliyor ki bu durum da yukarıda yer verdiğimiz “gayrimenkul yatırımının hiçbir zaman için değer kaybetmeyeceği, gayrimenkul fiyatlarının sürekli artış eğiliminde olduğu” algısının olguya dönüştüğünü gösteren örneklerden birisi.

Bu iki örneğin karşılaştırmasında da görüleceği üzere gayrimenkul projesine topraktan giren yıllık ortalama % 20 kazanırken, gayrimenkule sertifika ile topraktan giren bir yılda % 20 kaybetti.

Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımlarının, özellikle topraktan girilen yatırımların değer kazandığı algısı ve bu algının gerçek hayat yansımalarının olduğu örnekler mevcutken, gayrimenkul projelerine topraktan girmenin sermaye piyasaları yansıması olan ve bir ilk olarak arz edilmiş örneğimizdeki gayrimenkul sertifikası fiyatının bir yıllık dönemde % 20 oranında değer kaybetmesi dikkate alınması gereken bir konudur. İlerleyen dönemlerde gayrimenkul sertifikası arz etmeyi planlayan sektör temsilcileri varken[5] bir yıllık sürede yatırımcısına zarar ettiren bir sertifikanın varlığı maalesef bu aracın ölü doğmasına sebep olabilir. Buna ilişkin önerilerimizi de ayrı bir yazımızda ele alacağız.

Not: Yazımız yatırım tavsiyesi kapsamında değildir.

 

 


[1] www.parkmavera3.com

[2] www.toki.gov.tr/izahname-seti

[3] http://www.tskbgd.com.tr/Sites/1/upload/files/TSKBGD-Bir-Bakista-Markali-Konut-Piyasasi_-_Mart_2018-33.pdf

https://www.dunya.com/ekonomi/markali-konut-fiyatlari-eriyor-haberi-409214

[4] https://www.emlakdream.com/emma-maslak-1453teki-kulesini-satiyor

[5] https://www.emlaksayfasi.com.tr/emlak-gundem/sur-yapi-en-az-3-projesinde-gayrimenkul-sertifikasi-ihracina-hazirlaniyor-h36286.html

10.04.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

GÜNDEM