Mehmet Cevat Kerem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
cevat.kerem@gmail.com

Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Destekleri

Türkiye’de yapı stokunun yenilenmesi için tasarlanan teşvik rejimi, yasal planda güçlü bir mali avantaj paketi sunmaktadır. Afet riskli alanların dönüşümünü düzenleyen 6306 sayılı Kanun, yalnızca imar ve mülkiyet süreçlerini değil, ekonomik maliyetlerin hafifletilmesini de hedefler. Bu çerçeve, harç yüklerinin sıfırlanması, dolaylı vergilerde oran indirimi ve finansman işlemlerinde istisnalar yoluyla proje ekonomisini canlı tutmayı amaçlamaktadır.

Fakat uygulamada görülen idari farklılaşma, desteklerin öngördüğü standart etkiyi zayıflatmaktadır. Özellikle kamu kurumlarının sahadaki işlem refleksleri, hukuki metnin teşvik edici ruhuyla her zaman örtüşmemekte, bu durum, vergi ve harç muafiyetlerini otomatik bir hak olmaktan çıkarıp, talep ve ispat boyutu ağır basan bir sürece dönüştürmektedir. Dönüşümün ekonomik cazibe üretmesi beklenirken, süreç çoğu zaman “hak takibi yönetimi” olarak yürümektedir.

Uygulamada yorum farklılıkları, standart dışı harç talepleri ve istisnaların zincirleme yapıya yayılmaması gibi sorunlar desteklerin toplam verimini kırmaktadır.

Aşağıda destek kalemleri ayrı ayrı sunulmuştur:

Tapu Harcı Muafiyeti

işlem Türü	Muafiyet	Yararlanan	Olası Risk	Yetkili kurum
Devir Tescili	Harç yok	Malik & Yüklenici	Hatalı tahsilat	Tapu Kurumu
İpotek	Harç yok	Finans aktörleri	Muafiyetin uygulanmaması	Tapu Müdürlükleri
Haciz Terkin	Harç yok	Pay devralan	Gecikmeli iade	Vergi Yargısı

Yerel Yönetim Harç Teşvikleri

Destek Kalemi	Üst Limit	Vergisel Avantaj	Uygulama Alanı	Yetkili idare
Ruhsat Harcı	Yoğunluk aşmazsa yok	Harç yok	İnşaat izni	Belediye
Numarataj	Sınır yok	muaf	Kimliklendirme	belediye
Altyapı Katılım	Özel fiyatlandırma	Muaf	Su/kanalizasyon bağlantıları	Belediye-Altyapı Birimi

Finansal işlem Vergi istisnaları

Vergi türü	Kaldırma koşulu	Faydası	Kapsanan işlemler	Kuruluş
BSMV	Proje finansman aktarımı	Maliyet azaltımı	Kredi	Bankalar
Kaynak Kullanım istisnası	Dönüşüm ödeme protokolü ile sınırlı	Gider avantajı	Transfer	bankalar
Teminat işlemleri	Konut projeleri	Vergi yok	Nakit teminat Blokeleri	Bankalar

Noterlik  işlem Muafiyetleri

Belge	Harç Durumu	Taraflar	Faydası	Yetkili Birim
Gayrimenkul Uzlaşı Protokolü	Harç yok	Malik/Yüklenici	muaf	Noterlik
Feragatnameler	Harç yok	Pay sahibi	Ücretsiz onay	Noter

 

Risk Beyan tutanakları

Damga yok

Başvuru sahibi

Vergi dışı

Resmî işlem  Evrakı

Sosyal Destek Ödeme istisnaları

Ödeme türü	Vergisel konum	Beyan	Amaç	Grup
Kira Destek	GV istisna	Yok	Geçici barınma	Hak sahipleri
Tahliye Telafi	Vergi yok	Yok	Zorunlu Yer değişimi	Kiracı/Malik
Depozito	Vergi yok	Yok	Güvence iade	Taşınan Haneler

Konut ve Ticari KDV Teşvikleri

Nitelik	Kdv Oranı	Şarta bağlılık	Dahil olmayan kalemler	Yasal dayanak
Riskli alandaki Konut	%1	1,5 Kat yoğunluk artışını  aşmayan yapılar	Yapı Malzeme alımları	3470 CB kararı
Ticari	%20	Teşvik yok	—	KDV Tebliği

1,5 KAT HESABI İLE ÖRNEK

Bir apartmanda mevcut toplam inşaat alanı 800 m² olsun (örnek: 8 daire × 100 m² brüt).

Bu yapı, riskli yapı statüsünde olduğu için kentsel dönüşüme girmiş ve müteahhit ile yeni bir bina yapılacak.  

1,5 Katına Göre Yeni Yapılabilecek Maksimum Alan

800 m² × 1,5 = 1.200 m²  1.200 m²’ye kadar yapılacak inşaat tamamen %1 KDV’ye tabidir ve harç muafiyetlerinden yararlanır.

Dönüşüm Projesi 1.200 m²’yi aşarsa ne olur?

Diyelim ki yeni proje 1.300 m² planlandı:

• Teşvikli kısım → 1.200 m² (%1 KDV)
• Teşvik dışı kalan → 100 m² (%20 KDV)

05.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.