Hüseyin Ergut
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Lisanslı SPK Uzmanı
smmm.hergut@gmail.com

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) Nedir? Kurulması ve Özellikleri? Avantajları İle Riskleri Nelerdir? Diğer Yatırım Fonlarından Farkları ve Vergi Uygulaması

(GYF) Nedir?

Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları bir araya getirmek ve onların yaptığı finansal yatırımların yönetilebilmesini sağlamak üzere tasarlanmış tüzel kişiliği bulunmayan, portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan ve yönetilen bir malvarlığıdır. Kısaca işleyişi, Gayrimenkul yatırımlarının yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse edilmesine ve bu yatırımlardan elde edilecek gelirlerden de fon katılma payı sahiplerinin (yatırımcıların) yararlanmasına imkân sağlayan bir finansal araçtır. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı varlıklara yatırım yapmak üzere kurulmuş, kolektif yatırım kuruluşlarıdır. Bu fonlar, genellikle küçük yatırımcıların, büyük gayrimenkul projelerine veya portföylerine ortak olmasını sağlar. (GYF)' çeşitli gayrimenkul türlerine (ofis, konut, alışveriş merkezi vb.) yatırım yapabilir ve gelirlerini kira veya gayrimenkul değer artışından elde ederler.

Gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin ilk ayrıntılı düzenleme Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından 6362’sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 54’üncü maddesine dayanılarak III-52.3 sayılı tebliğ (SPK Tebliği) ile 2014’ yılında düzenlenmiştir. İlk gayrimenkul yatırım fonları 2015’yılı sonuna doğru kurulmuş ve 2016’yılında gayrimenkul yatırım fonları pay ihraçları yoluyla yatırımcılardan para toplamaya ve bu paralarla gayrimenkul yatırımları yapmaya başlamıştır. Fonun aktörleri Gayrimenkul yatırım fonlarının portföy yönetim şirketi, yatırımcı ve saklayıcı kuruluş olmak üzere üç önemli aktörü vardır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Özellikleri

-Gayrimenkul yatırım fonları, örneğin tahvillere veya hisse senetlerine yatırım yapmanın aksine, net bir piyasa değerine ve mantıklı bir fiyat dalgalanmasına sahip değerli bir varlıkla ilişkilendirildikleri için daha yüksek bir oranla yatırım yapmak için daha güvenlidir.

-Gayrimenkul fiyatları ve endeksleri uzun vadede de olsa yükseliş eğiliminde olduğundan, gayrimenkul yatırımı genellikle büyümeye açık bir tip yatırımıdır.

-Riske karşı korunmak için varlıkları gayrimenkul türleri arasında çeşitlendirme olanağı.

-Fırsatların çeşitliliği ve her zaman yenilenebilir olan gayrimenkul ürünlerine olan talebin artması.

Proje (GYF)’un (GYF)’den Farkı Nedir?

Bu iki kavram benzerlik gösterse de temel olarak odaklandıkları alan ve yatırım süreçleri açısından farklılıklar taşırlar. Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)’ gayrimenkul yatırımlarını çeşitlendirmek amacıyla birçok farklı projeye veya varlığa yatırım yapabilir. Bu tür fonlar, geniş bir portföy yönetimi sunarak yatırımcılar için riskin dağıtılmasını hedefler. Proje (GYF)’ ise sadece belirli bir gayrimenkul projesine odaklanır. Bu fonlar, belirli bir süre için kurulur ve projenin tamamlanmasıyla birlikte sona erer. Böylece yatırımcılar, fonun hangi proje üzerinde çalıştığını ve sermayenin nasıl değerlendirildiğini daha net bir şekilde görebilir. Bu farklılık, Proje (GYF)’daha hedefli, şeffaf ve projeye özgü bir yatırım modeli haline getirirken, (GYF)’ genel gayrimenkul yatırımlarında çeşitlilik ve risk yönetimi avantajı sağlar. Belirli bir gayrimenkul projesinin geliştirilmesi ve yönetilmesi amacıyla oluşturulan Proje(GYF) yatırımcıların sermayelerini bir araya getirerek projeden kazanç sağlamayı hedeflediği özel bir yatırım fonu türüdür. Bu fonlar, gayrimenkul sektöründe finansman ihtiyaçlarını karşılamak, projelerin hayata geçirilmesini kolaylaştırmak ve yatırımcılar için alternatif bir kazanç modeli sunmak amacıyla geliştirilmiştir. Proje (GYF) özellikle büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesinde önemli bir finansman aracı olarak öne çıkar.

Gayrimenkul Fonları ile Diğer Yatırım Fonları Arasındaki Farklar?

Yatırım fonları genel olarak, yatırımcıların portföylerini çeşitlendirmelerine ve riskleri azaltmalarına, böylece dikkatle incelenmiş yatırım planlarına göre tatmin edici karlı getiriler elde etmelerine olanak tanıyan kolektif yatırım araçları olarak nitelendirilir. Bunun ile birlikte, yatırım fonu türleri birçok açıdan ve temel hususlarda birbirlerinden farklılık göstermekte olup, bu da yatırım sonuçlarının yanı sıra bunlarla ilişkili getiri ve risklere de yansımaktadır.

-Yatırım yapılan varlıkların tipi yani fonun sahip olduğu veya yatırım yapmak istediği varlıklar fona göre farklılık gösterir. Örneğin, gayrimenkul fonları genellikle yapılı gayrimenkullere yatırım yapar: Konut, ticari, ofis ve endüstriyel binalar gibi ya da yapılmamış, fiyatının artması beklenen arazilere sahip olmak ve daha sonra satmak gibi.

Bu, anonim şirket hisselerine yatırım yapan hisse senedi fonları, petrol, altın ve buğday gibi emtia vadeli işlemlerine yatırım yapan emtia fonları veya devlet ve şirket tahvillerine yatırım yapan tahvil fonları gibi diğer gayrimenkul dışı fon türlerinden ayırır.

-Getiri Kaynakları Varlıkların tipine bağlı olarak, fonların finansal getirilerinin kaynakları farklılık göstermektedir. Gayrimenkul fonları getirilerini, sahip oldukları gayrimenkulleri kiralayarak veya gayrimenkullerinin değerini artırarak ve karla satarak elde etmektedir.

Hisse senedi fonları getirilerini hisse senedi fiyatlarındaki büyüme ve değer artışından, emtia fonları getirilerini yatırım yaptıkları emtia fiyatlarındaki değişimden, tahvil fonları ise getirilerini satın aldıkları tahvillere tahakkuk eden faizlerden elde etmektedir.

-Likidite gayrimenkul ticaretinin, her an satılabilen hisse senetlerinde olduğu gibi diğer yatırım sektörleri kadar kolay olmadığı bilinmektedir, bu nedenle gayrimenkul fonlarında likiditenin mevcudiyeti ve sermayenin paraya çevrilmesi, işlem saatleri içinde her an satılabilen tahviller, hisse senetleri ve emtiaların aksine genellikle biraz zaman alabilir.

-Riskler gayrimenkul fonları, piyasa fiyatlarındaki değişiklikler haricinde fiziksel değeri olan somut bir varlığa bağlı oldukları için en güvenli yatırımlardan biri olarak kabul edilebilir.

Hisse senedi ve emtia fonları söz konusu olduğunda, hisse senetleri ve emtialar fiyat dalgalanmalarına daha duyarlı olduğundan risk genellikle daha yüksektir.

Tahvil fonlarının kredi riski yüksektir ve bazı durumlarda tahvil satın alınan ülke veya şirketin iflas etmesi halinde tüm sermayenin kaybedilmesine neden olabilir.

-Çeşitlendirme varlık çeşitlendirme imkânı ister gayrimenkul ister diğer yatırım fonları olsun, çoğunlukla tüm yatırım fonlarında mevcuttur ve tek fark bu varlıkların kalitesinde bulunabilir.

-Gayrimenkul fonlarında çeşitlendirme, konut, ticari ve endüstriyel gayrimenkuller gibi farklı gayrimenkul tiplerine ve fiyat değerlerinin artması beklenen farklı konumlara yatırım yapma şeklindedir.

-Hisse senedi fonlarında çeşitlendirme, birden fazla uzmanlık alanında hisse satın alarak, emtia fonlarında tek bir ürüne yatırım yapmak yerine bir dizi emtiaya yatırım yaparak ve tahvillerde sermaye farklı menşeli çeşitli tahvillere dağıtılarak sağlanır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Avantajları

-Geniş büyüme potansiyeli; Gayrimenkul piyasası, canlılığı ve hareketliliğinin yanı sıra konut ve ticari mülklere duyulan sürekli ihtiyaç ile karakterize edilmektedir.

-Küçük yatırımcılara katılma imkânı; Bireysel gayrimenkul yatırımı yüksek maliyetli bir yatırım olduğu için gayrimenkul yatırım fırsatları küçük sermayeli yatırımcılar için nerdeyse yoktur. Ancak Gayrimenkul Yatırım Fonları aracılığıyla küçük yatırımcılar bu fonlara sermaye yatırdıkları ölçüde bu sürece katılabilir ve finansal getirilerinden faydalanabilirler.

-Riski en aza indirme; Gayrimenkul piyasasının, doğru seçildikleri ve değerlendirildikleri takdirde yararlanılabilecek çok sayıda fırsat sunan ve fon yöneticilerinin fonlarının yatırımlarını bir dizi gayrimenkul seçeneğiyle çeşitlendirmelerine olanak tanıyan ve risklerin yüksek derecede azaltılmasına katkıda bulunan çeşitliliği ile nitelendirilir.

-Enflasyona karşı korunma Son yıllarda küresel piyasaların maruz kaldığı art arda gelen enflasyon dalgaları, Covid-19 pandemi süreci ile beraber gelen sokağa çıkma yasakları, gayrimenkulün en güvenli varlıklardan biri olduğunu kanıtlamıştır. Gayrimenkul artan maliyet fiyatları ve yükselen hammadde fiyatlarıyla birlikte bu krizlerin ortasında dahi büyümesini sürdürebilmiştir.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Riskleri

-Gayrimenkul sektörüne yatırım yapmaktan söz ederken, yatırım riskleriyle uğraşmak diğer yatırım türleri kadar ciddi değildir, belki de gayrimenkul yatırımı en güvenli yatırımlardan biri olabilir.

-Gayrimenkul yatırımının yapısı, yatırımın süresi ve gayrimenkul fonlarına yatırılan tutarların paraya çevrilme yöntemi ile ilgili olarak yatırımlara özel prosedürel koşullar getirmektedir.

-Piyasa dalgalanmaları ve artan faiz oranlarının Türkiye'deki gayrimenkul alım satımı ve fiyatları üzerinde ani ve geçici etkileri olabilir, ancak piyasanın canlılığı ve bu tür ürünlere duyulan ihtiyaç uzun vadede fiyat artışını destekleyecektir.

Yatırım Fonlarında Genel Vergileme Durumu ve Değerlemesi

9/7/2025’tarihli ve 32951’sayılı RG.de yayımlanan 10041’sayılı Cumhurbaşkanı Kararının Eki Karar ile 2006/10731’Bakanlar Kurulu Kararının Eki Karar’da yapılan değişiklik doğrultusunda, yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kazançlar ile 6 aya kadar (6 ay dâhil) ve 1 yıla kadar (1 yıl dâhil) vadeli TL mevduat ve katılma hesaplarına ödenen faiz ve kar paylarına uygulanacak tevkifat oranlarında değişikliğe gidilmiştir. Bu karar ile;

-Yatırım fonlarından elde edilen gelirler için uygulanmakta olan tevkifat oranı 9/7/2025 tarihinden itibaren iktisap edilen katılma paylarından elde edilen gelirler için (%17,50) olarak, (Eski oran %15)

-6 aya kadar (6 ay dâhil) ve 1 yıla kadar (1 yıl dâhil) vadeli TL mevduat ve katılma hesaplarına (kur korumalı hesaplar dâhil) ödenen faiz ve kar paylarına uygulanmakta olan tevkifat oranları 9/7/2025 tarihinden itibaren açılan ve vadesi yenilenen hesaplar için sırasıyla (%17,50) (Eski oran %15) ve %15 (Eski oran %12) olarak, belirlenmiştir.

*Hisse senedi yoğun fonların katılma paylarından ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan girişim sermayesi yatırım fonu ve gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kazançlar için uygulanmakta olan tevkifat oranı (%0) ile 1 yıldan uzun vadeli mevduat ve katılma hesaplarına uygulanan tevkifat oranında (%10) ise herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Değerlemesi, verilmiş bir özelgenin özeti şöyle ki; aktif de yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkul yatırım fonuna devri karşılığında alınan gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarının, alış bedeli üzerinden kayıtlara intikal ettirilmesi, Borsada işlem görmediği belirtilen, bahse konu yatırım fonu katılma paylarının, değerleme günlerinde, fon tarafından değerleme günü itibariyle ilan edilen değerleri itibariyle değerlemeye tabi tutulması ve oluşan farkın ilgili dönem kar/zarar hesaplarına intikal ettirilmesi gerekmektedir.

Kaynakça:

-6362’saylı SPK Kanunu.

-İş Portföy Yönetimi A.Ş.

-9’Temmuz 2025’tarihli ve 32951 Sayılı RG.10041’sayılı Cumhurbaşkanı Kararı.

-spk.gov.tr

-III-52.1 Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği.

-Borsa İstanbul AŞ.

-17/7/2024’tarihli ve 32604’sayılı RG. Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-52.3.f)

-GİB-İstanbul Vd. Bşk. Sayı 62030549-125[6-2019/165]-469352 16.06.2021 Özelge.

01.10.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.