Emlâk Vergisi Tartışmalarında Son Durum

Emlâk vergisi yargıda karmaşa yarattı. Fahiş değer artışlarına karşı 100 bin dava açıldı. Danıştay kararında dava süresi tartışma konusu olurken, vergi artışları mükellefleri zorluyor. Emlâk vergisi yıllardır adil bir zemine oturtulamadı. Geçici çözümler sorunu ötelemekten öteye geçmezken, kalıcı ve adil bir modele ihtiyaç var.

2026 ve sonrası emlâk vergisi matrahının hesabına esas alınacak arsa/arazi metrekare değerlerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarında yer alan fahiş belirlemelere karşı tepkiler sürüyor. Pek çok mükellef tepkilerini, haklı olarak, dava açmak suretiyle gösterdiler. Bu konuda kesin bir belirleme olmamakla birlikte yargı cephesinden aldığımız duyumlara göre açılan dava sayısı 100 binin üzerinde.

Normal olarak takdir komisyonlarınca belirlenen değerler haziran sonu gibi muhtarlıklarda ve belediyelerde ilan olunmuş, ilan tarihine göre 30 günlü dava açma süresinin sonu adli tatile rast geldiğinden dava açma süresi 8 Eylül akşamı dolmuştur.

Ancak bu süre içerisinde davasını açamamış olanlar üzülmesinler. Dava açılmasına ilişkin tartışmaları, düzenlemelerin karmaşıklığı, mükelleflerin bunlara vakıf olmasının zorluğunu dikkate alan komisyon kararlarının mükelleflere tebliğ olunmamasını da dikkate alarak Danıştay Dava Daireleri Kurulu E.2022/14 K.2023/2 sayı ve 15.2.2023 tarihli kararı ile “asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresinin ıttıla (vakıf olma-öğrenme) tarihinden itibaren hesaplanması gerektiğine” karar vermiştir. Bu karara göre, Takdir Komisyonu kararını bu gün öğrendim diyen bir mükellef bu günden itibaren 30 gün içerisinde dava açabilir. Karara göre; davalı idare (belediye) tarafından davacının (mükellefin) daha önceden kararı öğrendiği-bildiği kanıtlanmadığı sürece, mahkemeler bu davayı görmekle yükümlü olacaklardır. Ancak Dava Daireleri Kurulu’nun bu kararı kendi içerisinde de sorunludur. Çünkü kararda, bu “davanın her hâlükârda yılın son gününe kadar açılması gerektiğine” hükmedilmiştir. Karar İle Takdir Komisyonu kararını 20 Aralık günü öğrenen bir mükellefin 30 günlük dava açma süresinin 11 güne indirgenmesinin hiçbir yasal dayanağı yoktur. Üstelik yargı mercilerinin yasal dava açma süresini sınırlandırma yetkileri de yoktur.

Öte yandan Takdir Komisyonu kararını ilk taksit süresi içerisinde öğrenen mükellefin de tahakkuk fişine esas alınan idari işlemi (takdir komisyonu kararını) pek âlâ dava konusu edebilmesi gerekir. Ancak bu defa belediyelerin davaları izleyerek bütün tahakkukları buna göre revize etmeleri, kısaca işin içinden çıkması bir hayli zor olacaktır.

Görüldüğü gibi, emlâk vergisi konusundaki düzenleme başarısızlığı, yargılama usullerini dahi olumsuz etkilemiş, yargı dünyasında dahi karmaşaya yol açmış durumdadır.  

Mükellefler dava açmakta haklıdırlar. Zira Takdir Komisyonu belirlemelerinin yol açacağı vergi artışları, gelir düzeylerinde kayda değer derecede artış olmayan ücretli çalışan veya emekli mükelleflerin karşılayamayacakları sonuçlar doğuracak nitelikte. Öte yandan emlâk vergisi değerlerindeki artış, sadece emlâk vergisini değil, pek çok vergiyi daha tetiklemektedir. Gelir vergisi, değerli konutlar vergisi, harçlar gibi pek çok mali mükellefiyet, emlâk vergisi değerlerini esas almaktadır.

Ülkemizde maalesef emlâk vergisi, hiçbir zaman adil bir tabana oturtulamamıştır. Emlâk vergisi önce bir merkezi idare vergisi olmuş, sonrasında İl Özel İdareleri tarafından tahsil edilmiş, daha sonra merkezi idare tarafından tahsilatı yapılıp hasılatı mahalli idarelere dağıtılan bir vergiye dönüşmüş ve nihayetinde bir belediye vergisi olarak günümüzdeki halini almıştır. Bu değişikliklere bağlı olarak matrah belirleme yöntemleri ve oranları da sürekli değişmiş, bazen beyana bağlı, bazen matrahı idarece belirlenerek bildirim yöntemi ile tahsil olunan bir vergiye dönüşmüştür. Ancak hiçbir zaman mükelleflerde adalet duygusu tatmin edilememiştir.

Bu arada iktidar partisi cephesinden bu konuda düzenleme yapılacağı, takdir komisyon belirlemelerinin yol açtığı adaletsizliklerin yasal düzenleme yoluyla giderileceğine yönelik açıklamalar yapılmaktadır. Ancak bu konuda nasıl bir çalışma yapılacağı yönünde hiçbir açıklama görmedim. Sanırım ve korkarım ki daha önce 7061 sayılı Kanun’la yapıldığının benzeri %50 gibi bir artış sınırı belirlenecek ve bu sınırı geçen artışların geçerli olmadığı hükme bağlanacak.

Ancak böylesi bir düzenleme sorunu çözmeyecek, her dört yılda bir yaşanan sorunu bir kez daha dört yıl sonrasına öteleyecek ve dört yıl sonra yine fahiş artışlar, yine binlerce dava ile karşılaşılacaktır.

Bu nedenle yapılacak en iyi şey 2026 yılını genel artış yılı olmaktan çıkartıp (2027 yılına erteleyip), 2026 yılında da diğer ara yıllardaki gibi yeniden değerleme oranının yarısı oranında vergi artışını kabul edip, 2026 içerisinde sorunu kalıcı bir şekilde giderecek, dört yıl sonra aynı sorunun yaşanma olasılığını ortadan kaldıracak bir düzenleme yapmaktır. Bu konuda geçici bir çözüm yerine kalıcı, adil ve sorunsuz bir modelin kurularak yaşama geçirilmesi, hem mükellefleri hem de belediyeleri rahatlatacaktır. En büyük rahatlamayı da yargı yaşayacaktır.

Ve yine bu arada, sadece bin civarı mükellefi bulunan, mükelleflerine bürokratik ızdırap yaşatan, Hazine açısından yok sayılacak derecede önemsiz hasılat sağlayan değerli konutlar vergisi de kaldırılır.

 

(Kaynak: Bumin Doğrusoz / Ekonomim.com | 17.09.2025)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.