Tapuda Satış Değerini Düşük Gösterenler Gayrimenkullerini Kaybedebilirler

Bugünlerde yakın zamanda gayrimenkul sa­tışı yapmış olanlara vergi idaresinden mek­tuplar gelmeye başladı. Mektuplarda, satış ra­kamının rayicin ne kadar altında olduğu belir­tiliyor ve mükellefe uyarıda bulunulup, gönüllü uyum çerçevesinde beyanını düzetmesi çağrısı yapılıyor.

Değerli Dünya okurları, çoğunlukla, gayri­menkulün değerinin tapuda düşük gösterilme­si hem alıcı hem de satıcıya, farklı nedenlerle, o an için ceplerinden daha az para da çıkacağı için çok cazip gelir ve gerçek satış bedeli yerine tapuda daha düşük bir bedel gösterilir.

İşlemi yaparken daha az alım satım harcı ödenir, dolayısıyla, o gün için kârlı gibi görünen işlem, sonradan başınıza olmadık işler açabilir.

Çoğu zaman alıcılar satıcının mali durumu­nu bilmezler. Piyasaya veya vergi dairesine bir borcu var mı? Bu borçluluk alıcının başına bir iş açar mı? Mirasçıları sorun yaratır mı? Bil­mezler...

Değerli okurlar, bu başlığı ilgi çekmek için atmadım. Gelin sonradan ne gibi problemler yaşanabilir birlikte bakalım.

1-Satıcının piyasaya olan borçları nede­niyle satışın iptali istenebilir. Satıcının herhangi bir nedenle bir alacaklı tarafından ta­kibe alınması halinde, alacaklı yapılan gayri­menkul satışlarının (mal kaçırma gayesiyle) muvazaalı olduğu gerekçesiyle iptalini talep edebilir. Muvazaa iddiası ileri sürüldüğünde, alacaklılar, bedelin emsaline göre tapuda dü­şük gösterilmiş olmasını delil olarak kullan­maktadırlar.

Şayet elinizdeki belgelerle gerçek bedeli is­patlayamazsanız, Yargıtay satışın iptaline ve gayrimenkulün alacağını takip eden alacaklıya, alacağına karşılık devrine karar verebilmekte­dir.

2-Satıcının vergi borçları nedeniyle sa­tışın iptali vergi idaresince de istene­bilir. Şayet gayrimenkulü satın aldığınız kişi­nin vergi borcu varsa, alacaklı amme idaresi, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 24-30. maddeleri çerçeve­sinde, işlemden itibaren beş yıl içinde, işlemin mal kaçırma maksadıyla -muvazaalı olarak- ya­pıldığı iddiasını ileri sürerek, sizi işlemin iptali davası ile karşı karşıya bırakabilir.

3-Şufa (ön alım) hakkını kullanmak is­teyen hissedarlar satışın iptalini is­teyebilir. Taşınmazın bedelinin düşük göste­rilmesinin ortaya çıkardığı diğer bir risk alanı, hisseli taşınmazlarda söz konusu olabilmekte­dir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın ta­şınmaz üzerindeki payını tamamen veya kıs­men üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer pay­daşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.

Riskiniz, gayrimenkulün diğer paydaşların­dan herhangi birisinin tapuda göstermiş oldu­ğunuz bedeli karşılığında şufa hakkı kullana­rak gayrimenkulü, tapuda gösterdiğiniz bedel üzerinden elinizden almasıdır. İlk üç durumda, gayrimenkulü kaybederseniz, satıcıdan zara­rınızın tazmini için tabii ki dava açabilirsiniz. Ancak satıcıya açacağınız davada da gerçek sa­tış bedelini, yani gerçek zararınızı ispata çalı­şacaksınız. Gerçek zararın ispatı sonrasında da satıcının o zararınızı karşılayabilecek miktar­da mal varlığının da bulunması lazım.

4-Alım bedelini düşük göstermenin ver­gi matrahına da olumsuz etkisi ola­caktır. Düşük tapu harcı ödemek için gayri­menkulün alım değerinin tapuda gerçek alış değerinin altında gösterilmesi, söz konusu gay­rimenkulün beş yıl geçmeden tapuda gerçek değeri ile satılması durumunda, yüzde 40’lara varan oranda fiktif değer artış kazancı üzerin­den vergilenmeye neden olabilecektir.

5-Miras hukuku çerçevesinde açılabi­lecek satışın/devrin iptali istenebilir. Mirasçılar, özellikle mahfuz hisselerinin ko­runmadığı, hukuka aykırı işlemlerle terekenin aşındırıldığı vb. gerekçelerle ölüm öncesinde yapılan satış/devir işlemlerinin iptali için dava açabilmektedirler.

Tedirgin olmaya değmez

Yukarıda saydığımız ve belki başka örnekler­le listenin uzatılabileceği başka durumlarda, düşük harç ödemek için, tapuda satış bedeli­nin piyasa fiyatının fazlaca altında gösterilme­si adeta aleyhe delil gibi duracak ve aksinin is­patı kolay olmayacaktır.

Sonunda davayı kazansanız bile -ki kaybet­me ihtimali de var- harcayacağınız para, za­man ve yaşayacağınız stres satın alırken öde­yeceğiniz harçtan elde edeceğiniz kazançla mukayese edilemez. Velhasıl, Dimyat’a pirin­ce giderken evdeki bulgurdan olma ihtimaline karşı, en iyisi, tapuda gerçek fiyatlar üzerin­den işlem yapılmalı.

(Kaynak: Zeki Gündüz / Dünya Gazetesi | 12.05.2025)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.