Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com

EYT Yükü ve Asgari Ücret Artışı Site ve Toplu Yapılarda Aidatları Nasıl Artıracak? İşletme Projesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken, Tasarruf Edilebilecek Konular Var mı?

Site yönetimlerinde 2023 yılına ait işletme bütçelerinin hazırlanmaya başlandı. 2023 yılı asgari ücret tutarının netleşmesi ve ocak ayında yasalaşması beklenen emeklilikte yaşa takılanlar düzenlemesi nedeni ile ödenecek kıdem tazminatları da dikkate alındığında aidat artışları büyük tartışmalara neden olacak gibi gözüküyor.

Site ve kooperatifler hizmet işletmeleri olması nedeni ile aidatın maliyetini oluşturan ana kalem personel ücretleri oluyor.

İşletme Projesi Nasıl Hazırlanmalı ve kesinleştirilmelidir?

Bilindiği üzere 2023 yılı için Site ve Toplu Yapılarda yönetim planına ve kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planında ayrı bir tarih yazmıyor ise her yılın ilk ayı içinde toplantılar yapılması gerekli.

634 Sayılı kat mülkiyeti kanununun 37.maddesine göre işletme projesi hazırlanırken işletme projesi kapsamında herkesin bildiği üzere

a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; ( Eğer site yönetim planı farklı bir dağıtım öngörmüyor ise )
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; gösterilir.

İşletme projesi, site yönetim kurulunun site ile ilgili planladığı faaliyetlerin rakamsal olarak ifade edildiği bir dökümandır.

Günümüzde özellikle 1000 konutun üzerinde bulunan sitelerde işletme projesi hazırlamak profesyonel bütçe raporlama bilgisi gerektirmektedir. Bütçe çalışması çok markalı konut projelerinde bile maalesef afaki rakamlara dayanmaktadır.

Sitelerde bütçe temel prensipleri

1-Öncelikle İşletme projesi ( Tahmini bütçe) hazırlanırken mutlaka bir önceki sene içinde aylık bazda her giderin bütçe varyans analizi yapılmalıdır. 

2-Bütçe hazırlama her yıl yaşanan süreçlerden yeni bir tecrübe edinip bir sonraki yıla daha hatasız olarak bütçe hazırlama düşüncesini de içermelidir.

Örnek olarak işletme projesinde yer almayan veya daha az tutarda dikkate alınan kar küreme çalışmaları için alınan tuz miktarı veya sitenin yapılaşmasından kaynaklanan kanalizasyon açma gideri, bir sonraki senenin işletme projesinde mutlaka dikkate alınmalıdır.

Bu şekilde her sene sitenin kendine has özelikleri dikkate alınarak her yıl bütçenin gerçeğe en yakın gerçekleşme oranını yakalaması hedeflenir.

3-Yönetim kurulu için hedeflenen bütçe gerçekleşmenin yakalanması, bütçenin zorunlu olmadıkça aşılmaması bir başarı kriteridir. 

Her ne kadar maliklerden istenen aylık ücretlerin avans niteliğinde olup, yıl sonunda kesin hesaba dönüşse de hiçbir kat maliki bir sonraki senenin aidatından düşmesi karşılığında bu yılın aidatını fazla ödemeyi kabul edeceğini düşünmemekteyim.

Bu nedenle hedeflenen bütçenin aşılmaması ve gerçekçi bütçe yapılması kat maliklerinin site yönetimine olan güveninin artıracağı şüphesizdir.

Bu süreçte denetçilere önemli görev düşmektedir.

4-Site yönetim kurulunun imzaladığı sözleşmeler ve ödeme yükümlülükleri göz önüne alınmalıdır.

Bütçe uluslararası şirketlerde hazırlanırken nasıl bir süreç takip ediliyor ise benzer bir süreç yürütülmeli, bütçe çalışmaları kapsamında her birimden bilgi talep edilmelidir.

Örnek olarak güvenlik, temizlik, teknik birimler ile görüşüp, talepleri olup, olmadığı, ek personel veya malzeme kalitesindeki eksiklik nedeni ile farklı malzeme talepleri olup, olmadığı kontrol edilmelidir.

5- Sitenin demirbaşlarının yenilenmesi hususu da gerekli ise bu konuda dikkate alınmalıdır. Demirbaş ödemelerini kiracılar değil konut sahipleri yapmalıdır.

---

2023 yılında söz konusu olacak EYT maliyetleri de unutulmamalıdır

Bütçe hazırlanırken eğer site dahilinde çalışan personeller taşeron firma çalışanı değil ise kıdem tazminatı karşılığının mutlaka dikkate alınması gerekmektedir. Kimlerin EYT kapsamına girdiğinin listesi çıkarılarak tutarların netleştirilmesi gerekmektedir

İşletme projesi iki şekilde kesinleştirilebilir.

1.Kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilmez ise kesinleşir

2.Kat malikleri kurulunda karar alınması

Sonuç olarak sitede komşuluk ilişkilerinin zedelenmemesi, aidatların karşılığını aldıklarını hissetmeleri için mutlaka işletme projesi özenli ve detaylı olarak hazırlanıp kat maliklerine sunulmalıdır. 

Kat mülkiyeti kanunu ve tapuya tescilli yönetim planı site yönetimlerinin aidatlarını hesaplarken dikkate alması gereken önemli kriterlerdir. Site yönetimi, bu kriterler doğrultusunda aidatları adil ve makul bir şekilde hesaplamalıdır.

Site Yönetimlerinde Hizmetler Genel Düzeyinde azalma olmadan tasarruf edilmesi mümkün mü?

Site yönetimlerinde hizmetlerin genel düzeyinde azalma olmadan tasarruf etmek mümkün olabilir. Bunun için site yöneticileri aşağıdaki adımları takip edebilir:

1-Katma değer vergisi ödememek için dış kaynak kullanımı yerine personeli site bünyesinde istihdam etmek

2-Tam randıman kullanılmayan bütün demirbaşların diğer siteler ile ortak kullanılması. Örnek olarak her sitede sadece ayın birkaç günü kullanılan çim biçme makinaları mevcuttur.

3-Toplu Alım anlaşmaları. Enflasyondan etkilenmemek için yıl içinde ne kadar kullanılacağı belli olan bozulmayacak, temizlik, kırtasiye gibi malzemeleri önceden alınması.

4-Kat malikleri tarafından kullanılmayan kiralanabilir ortak alanlar mevcut ise maliklerden yetki alarak buraların kiralanması, reklam alınabilecek alanların da değerlendirilmesi

5-Maliklerin aidat ödediği banka hesabını değiştirerek bankalardan promosyon geliri elde edilmesi

6-Düzenli aidat ödemeyen malikler ile iletişimin artırılarak, tahsilat süreçlerinin hızlandırılması, online ödeme, otomatik ödeme, kredi kartı ve mobil ödeme gibi imkanlarının kullanılması 

7-Bakım onarım giderleri gözden geçirilerek sigorta poliçesinin kullanılıp, kullanamayacağı hususuna dikkat edilmesi

26.12.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.