Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com

Site, Apartman Aidatları Belirlenirken Üst Sınır Var mı?

Sitelerde Aidatı Kim Belirler?

Sitenizde veya apartmanınızda mutlu ve huzurlu bir şekilde yaşamanın bir bedeli var. O bedel de şüphesiz site veya apartman aidatı. 

Aidat ödemeden güvenlik hizmeti almak, asansörünüze yeşil etiket yapıştırmak veya çöplerinizin toplanması mümkün değil. Hele de sitenizde spor salonu veya kapalı havuz gibi yüksek maliyet kalemleri var ise o zaman durum daha da vahim.

Herkesin vakti kıymetli olduğu için bu yazıda popülist bir şekilde dikkat çekmesi amacı ile aidatınıza itiraz edebilirsiniz, boşuna aidat ödemeyin gibi gerçekçi olmayan bir kurgulama söz konusu olmayacak. Mümkün olduğunca çözüme yönelik hayatın içinden önerilerde bulunmaya çalışacağım.

Yıllardır her yıl belli oranda artan aidat tutarları bu sene olduğu kadar hiçbir kat malikinin canını sıkmadı sanırım. Yüksek aidat artışlarının nedeni şüphesiz ülkemizin içinden geçtiği enflasyonist süreç yoksa zannedildiği gibi sitenizi yöneten kişiler değil. (İstisnalar hariç)

Neden mi?

• Sitelerin en yüksek harcaması güvenlik, teknik veya temizlik gibi bölümlerde çalışan personellerin maliyeti. Asgari ücret seviyesi veya biraz üzerinde çalışan personel sayısı bu tip hizmetlerde fazla olduğu için ister istemez artış kaçınılmaz. 
• Ancak asgari ücretin %50 artması işveren maliyetini otomatik olarak tam %50 artırmıyor. Asgari ücrete sağlanan gelir vergisi istisnası sayesinde bu oran biraz daha düşük.
• Aynı personel sayısı ile çalışıp sonrasında aidat neden artıyor sorusu son derece mantıksız. 
• Özellikle güvenlik, temizlik gibi önemli departmanlarda personel sayısının azaltılması da son derece riskli. 
• Daha az personel ile daha fazla vardiya hem iş kanununa aykırı hem de 12 saat çalışmış bir güvenlik görevlisinden verim almak imkânsız.
• Ortak alan enerji giderleri. Evinizin elektrik ve doğalgaz faturası nasıl arttı ise sitenizin ortak alanlarının da bu tip maliyetleri arttı. Tasarruflu ampul v.b. önlemler ile azaltma gibi yöntemlerini konu çoktan geçti. Artık iki asansör bulunan apartmanlarda tek asansörün kapatıldığını bile görüyorum.
• Temizlik v.b. malzeme fiyatlarındaki yüksek artış. Hem apartmanımın içi mis gibi koksun hem de aidatım artmasın pek mümkün değil. Özellikle umarım sonuna yaklaşmış olsak da pandemi döneminde bu tip harcamalar daha da kritik. 

Peki Ne Yapılabilir?

• Tasarruf yapıldığından emin olunması için şeffaf satın alma süreci
• Uzun vadeli sabit fiyatlı malzeme ve hizmet alım sözleşmelerinin yapılması
• Bütçe disiplini. Zorunlu olmayan demirbaş ve bakım onarım harcamalarının mümkün ise bir süre ertelenmesi
• Personel performans takibi. Verimli olmayan ancak maliyet yaratan personellerin değişikliği
• Bankalar ile maaş promosyon anlaşmalarının yapılması (Personel sayısı fazla olan sitelerde)
• Bankalar ile aidat bankası belirlenmesi nedeni ile promosyon geliri için görüşülmesi
• Mümkün ise aidat dışı gelir artırıcı kalemlerin bulunması (Flyer dağıtılması, asansör içi reklam geliri, site ortak alanlarının yönetim planına ve KMK’ya uygun kiralanması)
• Doğru şekilde yönetilebilecek ise dışarıdan hizmet almak yerine sitede kendi güvenlik biriminin oluşturulması (Valilik izin süreci söz konusudur)
• Yönetim şirketi var ise ve memnuniyet söz konusu değil ise yönetim şirketi ile yolların ayrılarak kat maliklerinden yönetici belirlenmesi
• Tahsilatı artırıcı kredi kartı, mail order, kare kodlu tahsilat gibi yöntemlerin uygulanması ile birikmiş aidatlar hukuk yoluna gitmeden daha fazla iletişim ile tahsilata çalışılması. Kat malikini hiç aramadan icraya vermek doğru değil.
• Spor salonu, hamam gibi çok az kişinin kullandığı ama maliyeti herkese yansıtılan masraf merkezlerinin kullananların ödeyeceği şekilde kurgulanması
• Sitede çok fazla giriş kapısı var ise kapılardan bazıları kapatılarak güvenlik personelinin maliyetini azaltılması

Sonuç olarak yaşanan bu enflasyonist süreç neticesinde artan maliyetler ister istemez kat maliklerinde haklı olarak ödeme güçlüğü yaratıyor. Maalesef site aidatları nedeni ile icra takipleri artıyor ve daha da artacak. 

Kat malikleri kurulu kararları bilindiği üzere icra iflas kanununun 68.maddesinde sayılıyor. Bu nedenle itirazı da aslında çok fazla da sonuç doğurmuyor. Her ne kadar birçok web sitesinde bazı hukukçular hepimizin bildiği itiraz yöntemlerini anlatsalar da harcamalar ve masraflar ortada. Enflasyonu yaratan sitenizin yöneticisi değil. 

Kat malikleri kurulunda alınan artış kararında bir üst sınır bulunmuyor. Ancak fahiş bir artış var ise tabii ki şerhinizi koyup Sulh Hukuk mahkemenize gitmek hakkınız. 

Ama en önemlisi her gün yüz yüze baktığınız komşularınız ve yöneticileriniz ile ilişkilerde kırmadan dökmeden orta yolu bularak biraz daha yapıcı olmak sanırım.

Saygılarımla

07.02.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.