Vedat Erdem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
vedaterdem1@gmail.com

Arkadaşa, Babaya veya Kayınpedere Bedelsiz Tahsis Edilen Konutların Gelir Vergisi Açısından Değerlendirilmesi

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na (GVK) göre gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.

GVK md.70 uyarınca ilgili hükümde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir. Söz konusu bazı kavramların anlamları Türk Dil Kurumu (TDK) Güncel Türkçe Sözlükte aşağıdaki şekilde yer almaktadır.

-Mutasarrıf: “Kendinde kullanım hakkı olan, elinde bulunduran”

-Zilyet: “Sahibi kendisi olsun olmasın bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimse, eldeci.”

-İrtifak hakkı: “Başkasının arsa, yol, bahçe vb. taşınmaz malından belirli bir yolda yararlanma hakkı.”

-İntifa hakkı: “Başkasına ait bir maldan yararlanma, başkasına ait bir malı kullanma hakkı.”

Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması Hali

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;

-Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

-Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Emsal kira bedeli mezkûr kanunun 73’üncü maddesinde tanımlanmış olup ilgili hükümler aşağıdaki gibidir.

“Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.”

Örnek 1: Mükellef (A), 2025 yılında emlak vergisi değeri 7.500.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 7.500.000 X %5 = 375.000 TL olacaktır. Bu tutar mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Örnek 2: Mükellef Ahmet Bey 2025 yılında emlak vergisi değeri 7.500.000 olan meskenini bedelsiz olarak babasının kullanımına tahsis etmiştir.

GVK 73/2 kapsamında “Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz.” hükmünden hareketle emsal kira bedeli uygulamayacaktır. (84098128-120.05.04[73-2015-2]-384 sayılı ve 19.08.2015 tarihli özelge “… usul (üstsoy); anne, baba, büyükanne, büyükbaba ve bunların anne ve babalarıdır. Füru (altsoy) ise; evlatlar, torunlar ve bunların çocuklarıdır.”)

Örnek 3: Mükellef Ahmet Bey 2025 yılında emlak vergisi değeri 7.500.000 TL olan meskenini bedelsiz olarak kayınpederinin kullanımına tahsis etmiştir.

Yukarıda yer alan özelgenin devamında “193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73'üncü maddesinde yer alan hüküm, mal sahiplerinin usul, füru ve kardeşlerini kapsamakta olup, anılan hükmün diğer kan ve kayın hısımlarını (sıhri hısımları) da kapsadığı değerlendirilemeyeceğinden, bunların dışında kalan akrabalara (yeğen, dayı, amca, kayınpeder, kayınvalide, baldız vb.) ikamet amacıyla tahsis edilen gayrimenkullerde emsal kira bedelinin uygulanması gerekmektedir. Buna göre, adınıza kayıtlı olan gayrimenkulü bedelsiz olarak ikametlerine bıraktığınız kayınvalide ve kayınpederiniz ile aranızdaki bağın “Kayın Hısımlığı” olması nedeniyle, anılan gayrimenkul için emsal kira bedeli uygulamak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeniz gerekmektedir.”

Özetlemek gerekirse bedel tahsil etmeksizin arkadaşına veya aile bireylerinin kullanımına bırakılan meskenlerden kira geliri elde edilmemesi halinde bazı hallerde emsal kira bedeli uygulanmaz. Hüküm gereği anne, baba, büyükanne, büyükbaba ve bunların anne ve babaları ile evlatlar, torunlar ve bunların çocuklarına tahsis edilmesi halinde ise emsal kira bedeli uygulaması söz konusu olmayacaktır. Ayrıca idarenin vermiş olduğu görüşe göre diğer kan ve kayın hısımlar (sıhri hısımları) ile bunların dışında kalan akrabalara (yeğen, dayı, amca, kayınpeder, kayınvalide, baldız vb.) ikamet amacıyla tahsis edilen gayrimenkullerde emsal kira bedelinin uygulanması gerektiği açıklanmıştır.

KAYNAKLAR

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

84098128-120.05.04[73-2015-2]-384 sayılı ve 19.08.2015 tarihli özelge

593 Yayın Nolu Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi Şubat/2026

10.03.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.