Levent Z. Serdar
Avukat
leventzserdar@gmail.com

Site Aidatlarında 'Yönetici Dönemi' Kapanıyor

Apartman ve site sakinlerinin uzun süredir dile getirdiği bir mesele yeniden TBMM gündemine geldi. AK Parti milletvekillerinin 9 Ocak 2026'da Meclis Başkanlığı'na sunduğu "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi[1]", Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) bazı maddelerinde köklü değişiklikler öngörüyor. Söz konusu teklifin en dikkat çekici yanı ise yöneticilerin aidat belirleme konusundaki geniş yetkisinin ciddi biçimde daraltılacak olması.

Teklifin yasalaşması halinde, milyonlarca kat malikinin yıllardır şikâyet ettiği fahiş aidat zamları meselesi büyük ölçüde çözüme kavuşmuş olacak.

Mevcut Sistem Neden Sorun Üretiyor?

Yürürlükteki düzenlemeye göre yöneticiler, aidatı belirlerken herhangi bir tavanla bağlı değil. Belirlenen tutar kat maliklerine tebliğ ediliyor ve kat maliklerinden yedi gün içinde usulüne uygun bir itiraz gelmezse, aidat yöneticinin belirlediği şekilde uygulamaya konuluyor. Kâğıt üzerinde basit görünen bu mekanizma, pratikte epey sancılı sonuçlar doğuruyor.

Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar şöyle özetlenebilir:

• Enflasyonu kat be kat aşan zamlar. Yöneticilerin çoğu zaman tek taraflı aldığı kararlar, özellikle dar gelirli kat maliklerini ciddi biçimde zorluyor.
• İtiraz sürecinin pratikteki güçlüğü. Yedi günlük süre kısa ve itiraz için öngörülen usul şartları herkesin kolayca yerine getirebileceği türden değil.
• Hesap verebilirlik sorunu. Aidat tutarı kat malikleri kurulunun denetiminden geçmediği için yöneticinin takdiri tek başına belirleyici hale geliyor.

Nitekim teklifin gerekçesinde, mevcut uygulamanın "yöneticilere sınırsız yetki tanındığı" algısını pekiştirdiği ve kat maliklerini mağdur ettiği açıkça vurgulanmış durumda.

Teklifin Üç Kritik Düzenlemesi

1. Aidatı Artık Yönetici Değil, Kat Malikleri Kurulu Belirleyecek (Madde 3 – KMK m.35)

Teklifin 3. maddesi, 634 sayılı Kanun'un 35. maddesinin (d) bendindeki ifadeyi değiştiriyor ve yöneticinin aidat belirleme yetkisini "işletme projesi onaylanıncaya kadar" şeklinde sınırlıyor. Bu hüküm 37. madde değişikliğiyle birlikte okunduğunda ortaya net bir tablo çıkıyor: Aidat tutarının kat malikleri kurulu tarafından onaylanması artık zorunlu olacak. Başka bir deyişle yönetici, kurulun onayı olmadan aidatları yukarı çekemeyecek.

2. Zamlara "Yeniden Değerleme Oranı" Tavanı (Madde 4 – KMK m.37)

Teklifin kat malikleri açısından belki de en hayati düzenlemesi 4. madde. Yapılan eklemeyle birlikte, geçici işletme projesinde belirlenen (yöneticinin önereceği) bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenecek. Yani yıl içinde "birden bire" yapılan ve enflasyonun kat ve kat üzerinde zamların önü kesilmiş olacak.

Burada esas alınacak oran, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesi gereğince Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın her yıl belirleyip ilan ettiği yeniden değerleme oranı. Bu oran çoğunlukla yıllık enflasyona yakın seyrediyor, bazen biraz altında kalıyor. Dolayısıyla yöneticinin keyfine göre belirlediği fahiş zamların önüne somut bir çerçeve çekilmiş oluyor.

Düzenlemenin getirdiği diğer yenilikler de bir o kadar önemli:

• İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması zorunlu hale geliyor.
• Onaylı bir işletme projesi yoksa, yönetici vakit kaybetmeden yönetici geçici bir proje hazırlamak zorunda.
• Bu geçici proje en geç üç ay içinde kat malikleri kuruluna sunulup onaylanacak.

3. Yönetim Planı Değişikliklerinde Çoğunluk Şartı Hafifliyor (Madde 5 – KMK m.70)

Teklifin 5. maddesi, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan 4/5'lik çoğunluk şartını 2/3'e indiriyor. Bu, görünüşte teknik bir düzenleme; ne var ki sahadaki yansıması çok büyük.

Şöyle ki: Malik sayısının yüksek olduğu büyük sitelerde 4/5 çoğunluğu yakalamak neredeyse imkânsızdı. Bu yüzden onlarca yıllık yönetim planları olduğu gibi durmaya devam ediyor ve güncel ihtiyaçlara uyum sağlanamıyordu. Yeni nisap, hem hak kayıplarına yol açan eski hükümlerin hem de güncelliğini yitirmiş düzenlemelerin değiştirilmesinin önünü açacak.

Maddenin getirdiği bir başka kritik hüküm de şu: Yönetim planlarının bu maddeye aykırı düşen bölümleri uygulanmayacak. Yani daha önce onaylanmış yönetim planlarında yer alan ve yeni düzenlemeyle çelişen hükümler, kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte hükümsüz hale gelecek.

Kat Maliklerinin Eline Hangi Haklar Geçiyor?

Teklif yasalaştığında, site veya apartman yönetimleriyle aidat uyuşmazlığı yaşayan kat malikleri açısından ortaya somut hukuki imkânlar çıkacak. Bunları ana hatlarıyla şöyle sıralamak mümkün:

• Aidat zamlarına itiraz: Yeniden değerleme oranını aşan artışlar artık tartışmalı olmaktan çıkacak. Söz konusu oran her yıl Resmî Gazete'de yayımlandığı için hesap basitleşecek.
• Onaysız aidatların geçersizliği: Kurul onayı alınmadan yöneticinin tek başına belirlediği aidatların hukuki dayanağı oldukça zayıflayacak.
• İşletme projesi güvencesi: Üç aylık zorunlu onay süresi, yöneticinin "geçici" diyerek sunduğu projenin uzun süre uygulanmasını engelleyecek.
• Yönetim planı güncelleme imkânı: Düşürülen nisap sayesinde, yıllardır rafta bekleyen yönetim planı değişiklikleri nihayet hayata geçirilebilecek.

Halihazırda Süren Uyuşmazlıklar Bakımından Durum

Belirtmek gerekir ki teklif henüz komisyon aşamasında. Görüşmeler sırasında metnin değişmesi de pekâlâ mümkün. Ancak metin bu haliyle yasalaşırsa, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren açılacak dava ve itirazlarda doğrudan uygulama alanı bulacak.

Geçmişe dönük talepler, yani yasanın yürürlüğünden önce tahsil edilmiş aidatların iadesi ya da uyarlanması gibi konular ise farklı bir hukuki çerçeveye oturuyor. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğü, sebepsiz zenginleşme ve dürüstlük kuralı gibi genel hükümleri devreye girebilir. Tabii her dosyanın kendine özgü koşulları var; tek bir reçete yok.

Sonuç

Söz konusu kanun teklifi, kat malikleri ile yönetim arasındaki dengeyi kayda değer ölçüde kat malikleri lehine çevirme potansiyeli taşıyor.

Aşağıdaki durumlardan biriyle karşılaşmış kat maliklerinin, yeni düzenlemeyi de hesaba katarak hukuki pozisyonlarını yeniden gözden geçirmeleri yerinde olur:

• Son dönemde yeniden değerleme oranını fazlasıyla aşan aidat zamlarıyla karşılaşılmışsa,
• Aidat artışları kat malikleri kurulu onayı alınmadan tek taraflı belirlenmişse,
• Yönetim planı değişikliği girişimleri 4/5 çoğunluk şartına takılmışsa,
• İşletme projesi yıllarca genel kurul onayına sunulmadan uygulanmaya devam etmişse.

Bütün bu başlıklar, bireysel olarak değerlendirilmesi gereken meseleler. Genel çerçeveye dair ipuçları yukarıda ama her kat malikinin somut durumu ayrı bir incelemeyi gerektiriyor.

---

[1] https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y4/T2/WebOnergeMetni/d224b293-537d-4053-ad7f-7f3ae57bc878.pdf

28.04.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.