Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Veri Merkezi Kurulumu Yatırım Maliyeti, Finansmanı ve Finansal Modelleme Süreçleri

Veri merkezi kurmak ve işletmek neden bu kadar önemli hale geldi?

Dünya çapında Amazon, Google, Microsoft, Meta ve OpenAI gibi devlerin 2025 yılı sonuna kadar yapay zekâ veri merkezlerine 300 milyar doların üzerinde yatırım sözü vermesi, konunun artık sadece “teknoloji” değil, enerji güvenliği ve ulusal strateji meselesi olduğunu kanıtlıyor. 

Bu nedenle de Çin ile ABD arasında bu konuda tam anlamı ile amansız bir rekabet var. 

ABD hyperscale bulut devleriyle öne çıkarken, Çin devlet destekli yatırımlarla Orta Doğu’dan Afrika’ya veri merkezi imparatorluğu kuruyor. Örnek olarak Alibaba Cloud artık dünya genelinde 29 farklı bölgede, toplam 87 veri merkezi alanı işletiyor.

Kimin daha fazla veri merkezi kapasitesi varsa, yapay zekâdan küresel ticarete kadar dijital dünyanın patronun da o ülke olacağını öngörmek pek zor değil.

Peki Türkiye bu tabloda nerede?

Türkiye’de Veri Merkezi Yatırımları ne durumda?

Türkiye’de veri merkezi yatırımları 2025 Eylül ayı itibarıyla hız kazanmış durumda. 

Ancak;

ABD’de tek bir veri merkezi kampüsü (örneğin OpenAI’nin Teksas’taki Project Stargate tesisi) ~1000 MW kapasiteye ulaşabilirken, Türkiye’nin toplam kapasitesi 2025 itibarıyla yalnızca ~150 MW düzeyinde. 

Veri Merkezi Yarışında Geri Kalmanın Sonuçları Ne Olur?

1-Beyin Göçü: Bir futbol takımının en iyi oyuncularının antrenman yapmak için en iyi sahalara ihtiyacı olduğu gibi, en zeki bilim insanlarımız ve potansiyeli olan start-up’lar ve değerli şirketlerimiz de rekabet güçlerini kaybetmemek için en güçlü bilgisayarlara (Yapay Zeka çiplerine, yani GPU’lara) ihtiyaç duyarlar.

2-İcat ve inovatif gelişmelerin yavaşlaması: Yeterli hesaplama gücüne sahip olmayan ülkeler, bilimsel çalışmalarda ve inovatif uygulamarın geliştirilmesinde sınırlamalarla karşılaşır. 

Örnek; Alphafold yapay zeka aracı sayesinde proteinlerin üç boyutlu yapısını yüksek doğrulukla tahmin edebilmesi sayesinde bilim insanlarının daha hızlı ve etkili şekilde yeni ilaçlar geliştirmesine yardımcı olması 

3-Yatırım çekememe: Örnek ülke olarak, İrlanda, 2010’lardan itibaren agresif şekilde veri merkezi yatırımı yaptı. Bugün Dublin bölgesinde onlarca hyperscale veri merkezi var. Bu yatırımlar, ülkenin elektrik tüketimini artırsa da aynı zamanda Amazon, Microsoft, Google yatırımları gibi milyarlarca dolarlık doğrudan yatırım ve istihdam sağlanmasına neden oldu.

Veri Merkezi Kurulumunda Finansal Modelleme Nasıl Yapılmalı?

Veri merkezi finansal modellemesi, geleneksel gayrimenkul modellemesinden çok farklıdır. Bir veri merkezi projesinin karlılığını, nakit akışını ve yatırım yapılabilirliğini tahmin etmek için kullanılan model, üç ana bileşene dayanır: 

1-Gelir kalemleri

2-İşletme Giderleri (OpEx) ve 

3-Sermaye Harcamaları (CapEx)

Klasik gayrimenkulde (ofis, mağaza, fabrika) değerleme metrekaresi kiralanabilir alana göre yapılır. 

Ama bir veri merkezi yatırımında finansal model hazırlanırken, odak nokta kaç metrekare kiralanacağı değil, ne kadar elektrik gücünün (kW) kiracılar tarafından ne kadar zaman içinde kullanılacağıdır.

Bu nedenle;

• Alan değil, elektrik gücü satılır: Veri merkezinde kiralanan esas şey “IT yükü”dür. Bu da kilowatt (kW) cinsinden ölçülen elektrik gücüdür.
• KW, temel para birimidir: Tesis tasarımı, kiracı sözleşmeleri ve yatırımcıların sermaye planlaması hep KW üzerinden yapılır.

1-Gelirler/Veri Merkezleri Nasıl Para Kazanır?

Veri merkezleri temelde elektrik gücünü (kW) kiralayıp paraya çevirir. Üstüne ek hizmetler (bulut, bağlantı, güvenlik) satarak gelirlerini artırır.

Ama nasıl müşterisi olmayan boş bir dairenin kira getirmemesi gibi, boş kalan veri merkezi kapasitesi veya geciken inşaat ve/veya IT ekipmanının kurulumları da risk oluşturur. 

Veri Merkezi Finansal Modelleme sürecinde IRR hesaplaması modellemenin temel noktasıdır.

1. Ana Gelir: Kiralama

• Yer paylaşımı (Colocation): Şirketlere bilgisayarlarını koyacak yer, elektrik, soğutma ve güvenlik verilir. Normal binalarda kira metrekaresine göre alınır, burada ise kullanılan elektrik gücüne (kW) göre hesaplanır.
• Kabin (rack) kiralama: Kaç tane sunucu dolabı kiralandı ise her dolap için aylık kira ödenmesi nedeni ile veri merkezi gelir elde eder.
• Gider payı (Recovery): Elektrik ve bakım gibi masraflar, kullandığın güce göre kiracılardan alınır.

2. Ek Gelirler

• Bulut ve bakım hizmetleri: Yedekleme, bakım veya acil durum kurtarma gibi ekstra hizmetlerden para kazanılır.
• Bağlantılar (Cross Connect): Farklı dolapları veya veri merkezlerini birbirine bağlamak için aylık ücret alınır.
• Ek hizmetler: Uzaktan destek, daha güçlü güvenlik veya özel takip sistemleri için müşterilerden gelir elde edilir.
• Tek seferlik işler: Kurulum gibi başlangıç hizmetlerinden tek seferlik gelir elde edilir.

2-Veri Merkezlerinin Yatırım Maliyetleri (CapEx)

Bir veri merkezi inşa etmek, sıradan bir bina yapmaktan çok daha pahalı olmasının nedeni elektriği kesintisiz sağlayan altyapı ihtiyacıdır. Bir veri merkezi ne kadar elektrik gücü (kW) sunuyorsa, yatırım maliyeti buna göre hesaplanır.

Veri Merkezi Yatırım Maliyetlerinin Dağılımı

Mekanik ve Elektrik Ekipmanları (≈ %73)

En büyük maliyet kalemidir. Veri merkezinin kalbi burasıdır.

• UPS sistemleri ve Jeneratörler: Elektrik kesildiğinde sunucuların kapanmaması için yedek güç sağlar.
• Transformatörler ve dağıtım üniteleri: Elektriği doğru seviyede dağıtır.
• Soğutma üniteleri: Sunucuların ısınmasını önlemek için klima ve chiller sistemleri kullanılır. Veri merkezlerinin kurulması için soğuk bölgelerin seçilmesi bu maliyeti aşağı çekebilir.

Bina İnşaatı (≈ %21)

• Binanın kendi yapım maliyeti, inşaat izinleri, yol ve elektrik bağlantıları, mimari tasarım ve vergiler bu gruba girer.
• Yani işin “beton ve çelik” kısmıdır.

Arazi Alımı (≈ %6)

• Arazinin satın alınması, danışmanlık ve komisyon ücretlerini kapsar.
• Türkiye’de arsa tahsisi de söz konusu olabilmektedir. 

3-İşletme Giderleri (OPEX)

Bir veri merkezinin işletme giderleri, normal gayrimenkulden farklı olarak büyük ölçüde elektrik tüketimine bağlıdır.

10 MW’lık bir veri merkezi, aynı anda 5.000 tane saç kurutma makinesi çalışıyormuş gibi elektrik çekmektedir. Üstüne üstlük saç kurutma makinesini birkaç dakika kullanıp kapatırken, veri merkezleri ise bu yükü gece gündüz, yılın her günü çekmeye devam eder. 

Bu yüzden veri merkezleri şehir elektriğine ağır bir yük bindirir ve genellikle özel enerji hatlarıyla desteklenmesi gerekir.

1. Elektrik / Enerji (Power & Utilities)
   En büyük gider kalemi. Sunucuların çalışması, soğutma ve altyapı için gereken tüm enerji.
   Ölçüm için PUE (Power Usage Effectiveness) kullanılır. Bu oran, toplam enerji tüketiminin ne kadarının doğrudan BT ekipmanına gittiğini gösterir.
2. Bakım, Yönetim ve Diğer Giderler
    UPS, soğutucular, yangın sistemleri gibi kritik cihazların bakımı.
    Ayrıca genel idari giderler ve yönetim ücretleri.
3. Personel
   Veri merkezinin 7/24 çalışmasını sağlayan güvenlik, operasyon ve mühendislik ekibi.
4. Vergiler ve Sigorta
    Gayrimenkul vergileri ve tesis sigortaları.

Veri Merkezi Finansmanında Nasıl Bir Yl İzlenmeli?

Veri merkezi finansmanında uzun vadeli proje finansmanı süreci öne çıkmaktadır. 

• Bankalar uzun vadeli, istikrarlı nakit akışı aradığı için uzun süreli güçlü kira sözleşmeleri aramaktadır. 
• Kira sözleşmeleri teminat alınarak kredi kullandırılması mümkün olsa da bu tip kira sözleşmeleri sadece hyperscaler ölçeğindeki kiracılar olduğu takdirde genelde söz konusu olabilmektedir.

Kamu kredileri ve özsermaye de veri merkezi finansmanının önemli kalemlerindendir. İnşaat tamamlanıp müşteriler yerleştikten ve düzenli gelir akışı sağlandıktan sonra ise, tahvil ihracı veya Asset-Backed Securities (ABS) yoluyla daha uzun vadeli ve düşük maliyetli finansman imkânı bulunur.

Sonuç olarak

Veri merkezi kurmak ve işletmek detaylı bir finansal model ve planlama gerektirmektedir. Bankalara ya da yatırımcılara başvurmadan önce nakit akış projeksiyonları, enerji tedarik planları ve uzun vadeli kiracı sözleşmeleri gibi unsurların netleşmesi süreci çok kolaylaştırmaktadır. 

Bu noktada dijital altyapı yatırımlarına uygun finansman stratejilerinin geliştirilmesi büyük önem taşır. Eğer bu alanda adım atmayı düşünüyor ve hazırlık sürecinde yol gösterici bir bakış açısına ihtiyaç duyuyorsanız, doğru zamanda doğru danışmanlık almanın önemli olduğunu düşünüyorum

30.09.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.