Ercan Aydın Tuncer
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ercantuncer@outlook.com

İnşaat Muhasebesi Yazı Dizisi 3- Tahmini İnşaat Maliyeti ve Muhasebe Süreçleri

Değerli Okurumuz;

İnşaat Muhasebesi ile ilgili bir yazı dizimizim 3.sü ile sizlerle tekrar buluşmaktan mutluluk duymaktayım.

Bu yazımızda SGK dosyamızın açıldıktan sonra maliyetlendirme süreçlerimizi ve dikkat etmemiz gereken konuları, vereceğimiz müşavirlik hizmeti ile sağlayabileceğimiz faydaları yazacağız.

1- Tahmini İnşaat Maliyeti Hesaplama

İnşaat fiilen başladıktan sonra müteahhitlerimiz ilk olarak temelden daire satışı yapma çabasına girecektir. İnşaat devam ederken ise barter yöntemi ile iş yaptırmaya gayret göstermektedir.

** Barter Yöntemi: Para kullanmaksızın ürün değişimi ile yapılan ticaret.

Kat karşılığı inşaat işlerinde ise barter yöntemi genellikle sıvacı, boyacı gibi taşeron gruplarına daire karşılığı iş yaptırmak anlamı taşımaktadır. Bu noktada bazı sorunlar ile karşılaşılmaktadır. Bu sorunlara ayrıca değineceğiz fakat şimdi inşaat maliyetlerine odaklanalım.

İnşaat Maliyetleri hesaplanırken mutlaka müteahhitle birlikte hesaplama yapmalıyız. Çünkü hesaplamalarımız tahmini hesaplamalar olacaktır. Yapılan tahmini hesaplamaları mutlaka yazılı hale getirerek imza altına almak meslektaşımızı müteahhite karşı koruyacaktır. Zira olası bir olumsuzlukta ihale meslektaşa kalmaktadır. Bu yazılı tahmini hesaplamanın bir bağlayıcılığı olmamakla birlikte ‘’haberim yoktu/ bilmiyordum/ yanlış yönlendirildim vb.’’ söylemleri ortadan kaldıracaktır.

Tahmini İnşaat Maliyeti kabaca bir hesap olduğunu unutmamalıyız.

a- Tahmini İşçilik Hesaplaması

Bir önceki yazımızda Asgari İşçilik hesaplamasının nasıl yapıldığını anlatmış idik. Müteahhit eğer ki asgari işçiliği dolduracağına emin ise ve eksik işçilik çıkmayacağına emin ise önce ki yazımızdan ilgili hesaplamayı yapabilirsiniz. 

Fakat asgari işçilik doldurulamayacağı düşünülüyor ise eksik işçilik çıkacaktır. Eksik işçilik ödemelerinde Brüt Ücretler değil sadece Brüt ücrete denk gelen primler SGK’ya ödenecektir. Bu durumda ise maliyetler de ciddi şaşmalar olacaktır. Eksik işçilik için ödenen rakamlar ise inşaat maliyetine eklenebilecektir.

Örneğin toplam asgari işçilik 1.774.500,00TL olarak hesaplandı. Bu hesaba göre ise (8 ay içinde iskân alınacağı öngörülmüştür.) aylık ortalama 9 personel ile çalışılması gerekiyor. Bu koşul sağlandığında bir eksik işçilik çıkmayacaktır. Fakat işveren aylık 5 personel ortalama ile gidebileceğini belirtir ise eksik işçilik çıkacaktır. Personellerin Asgari Ücretli olduğu farz edilmiştir.

Eksik İşçilik Hesaplanması:

Eksik Bildirilen İşçi Sayısı = Eksik Kalan Personel * Ortalama İnşaat Bitim Süresi

4 Personel Eksik olarak düşünüyoruz.

32 Personel = 4 Personel * 8 Ay

Eksik Bildirilen Brüt Ücret (PEK) = Eksik Bildirilen İşçi Sayısı * Brüt Asgari Ücret

832.176,00 TL = 32 Personel * 26.005,50TL

Ödenmesi Gereken Eksik İşçilik Bedeli = Eksik Bildirilen Brüt Ücret (PEK) * 37,50%

312.066,00TL = 832.176,00 TL * 37,50%

Burada tahmini maliyet hesabına dahil edeceğimiz rakam ise;

Çalıştırılan Personel Brüt Ücreti = 942.324,00TL

Eksik İşçilik Ödemesi                = 312.066,00 TL

Toplam             = 1.254.390,00 TL

Özetleyecek olur isek eğer Asgari İşçilik tamamlanırsa İşçilik Maliyetimiz 1.774.500,00TL eğer örnekte olduğu gibi bir eksik işçilik oluşur ise İşçilik Maliyetimiz 1.254.390,00TL olacaktır.

Burada özellikle belirtmek isterim ki bildiğiniz üzere SGK’da KDV yok. Bu nedenle Sanayi ve Ticari Parsellerde KDV %20 olması nedeni KDV ödemesi çıkacaktır. (Kar + Asgari İşçilik kısmına)

b- Faturalı Mal ve Hizmet Alımları

İnşaatımızın yapı sırasında ihtiyacımız olan Demir, Beton, Kum, Bims, Mıcır gibi temel girdilerimizin hesaplanması aşamasıdır. Müteahhidimiz temel olarak ne kadar girdi olacağını bilecektir. Fakat özellikle projeyi çizenler ve yapı denetimi yapanlar tarafından da inşaata ne kadar girdi olacağını tespit edilir. Temel de özellikle demir beton gibi kalemler yüksek rakamlar olacaktır.

 Müteahhidimiz tarafından ‘’şu kadar demir alımımız olacaktır’’ ibaresi tüm mal grupları için genellikle KDV dahil bildirilen rakamlardır. Maliyet hesaplar iken bu hususa dikkat etmenizi tavsiye ederim. KDV’den arındırarak hesaplamanız önemlidir.

Demir alımlarımızın 5/10 KDV tevkifatına tabii olduğunu da unutmayalım.

c- Toplam Maliyet Sonrası

Artık inşaatımızın mal girdileri ve işçilik girdileri tahmini olarak elimizdedir. 16 Adet mesken inşa ettiğimizi düşünelim. 16 adet meskenin ise 6 adeti arsa sahibine ait olduğunu kabul edelim.

Dikkat etmemiz gereken konu 16 adet meskenin inşaatını 10 adet daireyi satmak için yapıyoruz. 6 adet daire ise arsanın maliyeti olarak değerlendirilecek olmasıdır. İlerleyen kısımlar da bu maliyeti bire bir hesaplayacağız. Fakat şu an tahmini bir hesap üzerinde çalışıyoruz.

Toplam Maliyetimizin 10.000.000,00TL olduğunu düşünelim.

Tahmini Daire Maliyeti = Tahmini Toplam Maliyet / Müteahhitte Düşen Daire Adedi

1.000.000,00TL = 10.000.000,00TL / 10 Adet

Artık 1 adet dairenin ortalama maliyeti elimizde olduğuna göre satış rakamı ve olası karlılık için yorum yapabiliriz.

d- Tahmini Satış Bedeli ve Bedelin Belirlenmesi

Bu kısımda karıştırmamız gereken temel konu kendimizi müteahhit yerine koyarak ticareti yönlendirmek olmamalıdır. Biz mesleki muhakememizi kullanarak sadece müşavirlik yapmalıyız. Artısı ve eksisi ile mükellefi yönlendirmek sorumluluğumuz vardır. Fakat mükellef yerine ticareti şekillendirmek gibi bir noktaya evrilmemeliyiz.

Dikkat etmemiz gereken ilk husus belediye rayicidir. İkinci husus ise piyasa rayicidir.

• Belediye Rayici: Belediyenin Emlak Vergisi üzerinden oluşturduğu ev, arsa vb. taşınmazların değerini ifade eder.
• Belediye Rayici Nasıl Öğrenilir? E-devlet sistemine girilerek ilgili belediyenin sayfasına gidiyoruz. Belediyenin sayfasına girdikten sonra ‘’Emlak Vergisi Bildirim Sureti’’ sekmesinden değer sorgulama yapıyoruz.
• Belediye rayicince kat irtifakı kurulup kurulmamış olması önemlidir.
  • Kat İrtifakı: İskan alınmamış bir yapı da her bağımsız bölüm ( daire, dükkan vs.) için hak sahipliği oluşmasıdır. ‘’ Yani İnşaat başlamış 10 Numaralı daire projeye göre ortaya çıkmış ve artık tapusu kat irtifakı ile verilebilir durumdadır.’’
• Kat İrtifakı henüz kurulmamış yapılar için Belediye Rayici Mesken yada İşyeri olarak değil arsa bedeli üzerinden hesaplanır. Doğal olarak rayiç çok düşük çıkar. Topraktan / temelden satışlar için değerlerin düşük olmasının temel sebebidir.
• Kat İrtifakı kurulmuş olan yapılar için ise Belediye Rayici Emlak Vergisi üzerinden oluşur.
• Piyasa Rayici ise inşaatın yapıldığı Mahalle, cadde ve sokakta ortalama satış bedelleridir. Unutulmamalıdır ki artık pek çok emlak satışı için açılan internet sitesi ilan bilgilerini, hangi ilanı hangi emlak ofisinin açtığını maliyeye bildirmektedir.
• Genel kabul olarak satış bedeli Belediye Rayicinde az Piyasa Rayicinden çok olmamak üzere belirlenir.

e- Tahmini Hesapların Sonuçları ve Verginin Planlanması

Artık tahmini maliyetimiz ve tahmini satış bedellerimiz elimizde olduğuna göre vergi planlaması yapabiliriz.        

Bu kısım için dikkat edilmesi gereken birkaç konuyu hatırlatmakta fayda var.

Tapuların üzerinde yazan bedeller mal bedeli olarak değerlendirilmektedir. Tapu bedeli o nedenle KDV hariç bedel olarak düşünülmelidir. Bu uygulamanın yanlış bir uygulama olduğunu şahsi olarak düşünmekteyim. Zira nihai tüketici tapu bedelini mal sahibine ödemektedir. Piyasa doğası gereği tapuya bakmakta ve fatura kesilmesinin ne anlama geldiğini kestirememektedir. Ülkemiz de vergi bilincinin henüz tam manası ile yerleşmemesinin bir sonu olarak değerlendirilmelidir.

Tapu verilirken kredi kullandırılması da bir başka husustur. Tapu bedelinin sadece %90’nı kredili verilebilir. Bu noktada tahmini satış bedellerinin oluşmuş olması da önemlidir. Bu noktada akla şu soru gelmektedir. Madem kredi bedeli en fazla tapu bedelinin %90’nı kadardır. O zaman fatura da Tapu Bedeli KDV dahil olacak şekilde düzenlenmelidir. Üzülerek ifade etmeliyim ki maalesef durum biraz daha karışık. Çünkü idare konuyu sadece müteahhit üzerinden değerlendirmemektedir. Vergi mükellefi olmayanların satım ve alımlarını kontrol edebilmek adına burada Tapu Bedeli olarak konu değerlendirilmiştir.

Artık tahmini karlılık ve tahmini KDV yükü ortaya çıkmıştır. Afaki bir durum olmadığı takdirde inşaat daha yeni başlarken mükellefiniz iskân sonrası ne ile karşılaşacağını bilmektedir. Sürpriz yaşamayan müteahhit ise verilen hizmetten mutludur. Doğal olarak hizmetten mutlu olan mükellef rijit bir yapıya sahip değilse Muhasebe Ücreti konusunda sizi mutlu edecektir.

2- Kullanılması Gereken Hesaplar ve Örnek Hesap Planı

Değerli Meslektaşım

Kat Karşılığı İnşaat işleri çoğunlukla 1 yıldan az sürdüğü ve ihaleye konu bir iş olmadığı için ilk madde ve malzeme alımlarında 150 İLK MADDE VE MALZEME hesabı ile 710 DİREKT İLK MADDE VE MALZEME HESABI, işçilik giderleri için 720 DİREKT İŞÇİLİK HESABI ve 730 GENEL ÜRETİM HESABI kullanılmaktadır.

150 hesap ve 710 hesap kullanımı ile ilgili usul farkı bulunmaktadır. Fakat sonuç Tek Düzen için aynı sonuca ulaşmaktadır. Eğer ki alınan ürünler doğrudan alınır alınmaz inşaat için kullanılıyor, şantiyede bekletilmiyor ise 710 hesap kullanmak doğru olacaktır. Fakat alınan ürün stoklu alınıyor ve şantiye/depo vb. bir alanda bekletilerek peyderpey kullanılıyor ise 150 hesap kullanmak mantıklı olacaktır. 150 hesap kullanılması olası bir hırsızlık, zayi, kayıp kaçak ve mücbir sebep halinde daha kullanışlı olacaktır.

Hesap planın da Önemlilik esası dikkate alınarak alt hesaplar açılmalıdır. Pek çok meslektaşımızın 150 hesabı torba hesap olarak kullandığı ve bütün mal alımlarını tek bir hesapta topladığına defaten şahit olmuşluğumuz bulunmaktadır. Tek Düzen’e uymamaktan ciddi cezalara maruz kalınmaması adına VEDAS sistemi ile bir hatırlatma yapmakta fayda görüyorum.

150 Hesaplar için örnek bir hesap planı bırakıyorum.

150.01	… ADA … PARSEL İNŞAATI
150.01.001	5/10 TEVKİFATLI DEMİR ALIŞLARI
150.01.002	DÖKME BETON ALIŞLARI
150.01.003	KERESTE ALIŞLARI
150.01.004	ÇİMENTO ALIŞLARI
150.01.005	BİMS KUM MICIR ALIŞLARI
150.01.006	ASANSÖR YANGIN MERDİVENİ VB. ALIŞLAR
150.01.007	MOBİLYA VE AHŞAP İŞLERİ ALIŞLARI
150.01.008	KAPI PENCERE VB. ALIŞLARI
150.01.009	SIHHİ TESİSAT VE ALTYAPI MALZ. ALIŞLARI
150.01.010	PEYZAJ VE ÇEVRE DÜZENLEMESİ ALIŞLARI
150.01.011	DEKORASYON MALZ. ALIŞLARI
150.01.012	ÇATI MALZ. VE YALITIM MALZ. ALIŞLARI
150.01.998	%10 KDVLİ DİĞER ÇEŞİTLİ İNŞAAT MALZ. ALIŞLARI
150.01.999	%20 KDVLİ DİĞER ÇEŞİTLİ İNŞAAT MALZ. ALIŞLARI

720 Hesaplar için örnek bir hesap planı bırakıyorum.

720.01	… ADA … PARSEL İNŞAATI İŞÇİ ÜCRETLERİ
720.01.001	BRÜT ÜCRETLER
720.01.002	SGK İŞVEREN PAYI
720.01.003	İŞSİZLİK SİGORTASI İŞVEREN PAYI
720.01.004	FAZLA ÇALIŞMA ÜCRETİ
720.01.005	PRİM VE İKRAMİYELER
720.01.006	KIDEM TAZMİNATI GİDERLERİ
720.01.007	İHBAR TAZMİNATI GİDERLERİ
720.01.008	İŞ ELBİSESİ VE GİYİM YARDIMI
720.01.009	EĞİTİM GİDERLERİ
720.01.010	İLAÇ VE TEDAVİ GİDERLERİ
720.01.011	PERSONEL TAŞIMA GİDERLERİ
720.01.012	PERSONEL SOSYAL YARDIM GİDERLERİ

730 Hesaplar için örnek bir hesap planı bırakıyorum.

730.01	… ADA … PARSEL DIŞARIDAN SAĞLANAN FAYDA VE HİZMETLER
730.01.001	ELEKTRİK GİDERLERİ
730.01.002	DOĞALGAZ GİDERLERİ
730.01.003	SU GİDERLERİ %20 KDVLİ
730.01.004	SU GİDERLERİ %10 KDVLİ
730.01.005	AKARYAKIT GİDERLERİ
730.01.006	POSTA GİDERLERİ
730.01.007	TELEFON GİDERLERİ
730.01.008	KARGO VE KURYE GİDERLERİ
730.01.009	İLAN VE REKLAM GİDERLERİ
730.01.010	MUTFAK GİDERLERİ %01 KDVLİ
730.01.011	MUTFAK GİDERLERİ %10 KDVLİ
730.01.012	MUTFAK GİDERLERİ %20 KDVLİ
730.01.013	NOTER GİDERLERİ %20 KDVLİ
730.01.014	NOTER GİDERLERİ %0 KDVLİ
730.01.015	PROJE GİDERLERİ
730.01.016	MÜHENDİSLİK GİDERLERİ
730.01.017	NAKLİYE GİDERLERİ
730.01.018	YAPI DENETİM GİDERLERİ
730.01.019	ALTYAPI VE YOL KATILIM GİDERLERİ
730.01.020	BİNA HARC GİDERLERİ
730.01.998	%10 KDVLİDİĞER DIŞ. SAĞ. FAYDA VE HİZ. GİDERLERİ
730.01.999	%20 KDVLİDİĞER DIŞ. SAĞ. FAYDA VE HİZ. GİDERLERİ

3-Muhasebe Kayıtlarının Tutulması

Bu kısımda tek tek kayıtların nasıl yazıldığından ziyade usul üzerinden konuşmak istiyorum.

150 hesap kullanarak yapığımız kayıtları her geçici vergi döneminde ‘’Stokların Kullanılması’’ fişi ile 710 hesaba almalıyız. Eğer henüz kullanılmayan bir stok kalemi veya bir bakiye var ise 150 hesapta bu bakiyeyi bırakmayı ihmal etmeyelim.

710/711, 720/721, 730/731 hesapları kullanılarak ilgili yansıtmaları yaparak devam edeceğiz. Yansıtmalar ile oluşan bakiye 151 Yarı Mamul hesabında toplanarak devam edilecektir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınana kadar 151 Hesapta maliyetleri biriktirmemiz gerekiyor.

Değerli okurum…

Görüş ve önerileriniz için bize yazmayı ihmal etmeyiniz.

Bir sonra ki yazımız da

• İnşaat SGK Dosyasının Kapanması
• İskan ve Arsa Sahibi Maliyetleri
• Arsa Sahibi Ve Mülk Sahiplerinin Faturalarının Kesilmesi

 

İlginize teşekkür ederim.

11.11.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.