Ercan Aydın Tuncer
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ercantuncer@outlook.com

İnşaat Muhasebesi Yazı Dizisi 2- İnşaata Başlama ve SGK Hesaplamaları

Değerli Okurumuz;

İnşaat Muhasebesi ile ilgili bir yazı dizimizim 2.si ile tekrar buluşmaktan mutluluk duymaktayım.

Bu yazımızda Yapı Ruhsatının çıkması ile birlikte maliyetlendirme süreçlerimizi ve dikkat etmemiz gereken konuları, vereceğimiz müşavirlik hizmeti ile sağlayabileceğimiz faydaları yazacağız.

1- Yapı Ruhsatı ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yapı Ruhsatı mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri verilen izindir. Anlaşılacağı üzerine bir inşaata başlamak için olmazsa olmaz belgedir.

**Mücavir Alan: imar hizmetleri ve denetim açısından belirlenmiş yetkilendirme sınırı**

Yapı ruhsatı müteahhit tarafından Büyük Şehir Belediye sınırları içerisinde ilgili İlçe Belediyesinden çıkartılan ve inşaata başlayacağımızı gösteren ve üzerinde biz Mali Müşavirleri de yakından ilgilendiren bilgilerin olduğu evraktır. Yapı Ruhsatı inşaata fiilen başlayabilirsiniz demektir. Yapı Ruhsatı örneğimize geçmeden önce altını çizmek istediğim bir konu var.

Kat Karşılığı İnşaat İşi öncelikli olmak üzere Yapı Ruhsatı çıkmadan aşağıda ki işlere başlamamanız çok önemlidir:

• Yapı Ruhsatı öncesi inşaatta asla personel çalıştırmamalısınız ( Yapı Ruhsatı öncesi Sigortalılık Asgari İşçilik Hesaplamasına dahil edilmez.)
• Yapı Ruhsatı öncesi inşaat için asla stoklu mal almamalısınız. (Demir, Beton vb. faturalarda mutlaka Ada Parsel belirtilmelidir. Özellikle inceleme ve KDV iadelerinde bu konuya ayrıca dikkat edilmektedir.)
• Yapı Ruhsatı öncesi ödenen harçlar ve giderler Genel Yönetim Giderlerinin konusudur. Örneğin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin gider belgeleri inşaat maliyetine dahil edilmez. Çünkü fiili anlamda henüz inşaat ortada yoktur.

Bu hatırlatmaları yaptıktan sonra örnek bir yapı ruhsatı ekleyelim.

a- Ruhsatı Veren Kurum kısmında yapı ruhsatını veren ilgili belediye başkanlığı yazar. SGK dosyası açılırken ilgili kurum kısmına belediyenin adının yazılması kuruma verilecek dilekçeler açısından önemlidir. (1. Ruhsatı Veren Kurum: ‘’ ruhsatta 1 numaralı kısım’’)

b- Ruhsat Onay tarihi ise uygulanacak KDV oranları ve Asgari İşçilik Maliyetini hesaplama açısından çok önemlidir. (10. Ruhsat Onay Tarihi: ‘’ ruhsatta 10 numaralı kısım’’)

• Ruhsat Onay tarihi 01.04.2022 tarihi öncesinde ise

Konut/Mesken Teslimi KDV Oranı: %1

Lüks Konut/Mesken – İşyeri/Dükkân/Ticari Parsel Üzerine Yapılan Yerler KDV Oranı: %20

• Ruhsat Onay tarihi 01.04.2022 tarihi sonrasında ise

Konut/Mesken Teslimi KDV Oranı:

Toplam Alanı 150 M2 ‘ye kadar olan yerler için KDV Oranı %10

Toplam Alanı 150 M2’den büyük olan yerler için KDV Oranı: 150 M2 Dahil  %10 üstü için %20 KDV uygulanır.

Örneğin 10.10.2024 yılında Yapı Ruhsatı alınmış bir inşaat tek mesken olarak inşa edilmiştir.

Toplam M2 01 nolu mesken için 175 M2’dir.

150 M2 için %10 KDV uygulanır.

25 M2 için ise %20 KDV uygulanır. (Kademeli KDV uygulanmasıdır.)

Lüks Konut/Mesken – İşyeri/Dükkân/Ticari Parsel Üzerine Yapılan Yerler KDV Oranı: %20

c-  Ruhsatın veriliş amacı kısmında ise inşaatın ne için yapıldığı yazmaktadır. Çoğunlukla buradan hareketle hangi hesap planı kullandığımızı netleştirmiş oluruz. ( 9 Ruhsatın Veriliş Amacı: ‘’ ruhsatta 9 numaralı kısım’’)

Örneğin:

1- Yeni Yapı, Ek Bina, Kat İlavesi vb. işaretli ise: 150 Stoklar ile 710/720/730 Hesaplar

2- Yenileme, Güçlendirme, Restorasyon vb. işaretli ise: 740 Hizmet Üretim Maliyeti Hesabı kullanılmalıdır.

d- Parselin kullanma amacı kısmı ise bu parselin hangi amaç için ruhsatlandırıldığını gösterir. ( 19 Parselin Kullanma Amacı ‘’ ruhsatta 19 numaralı kısım’’)

• Bu kısımda sanayi, ticari vb. bir ibare varsa KDV %20 uygulanmalıdır.

Ruhsatta ticari yazmasına karşı teslimin kullanım amacı Mesken ise ispat edilmek şartı ile KDV %10 düzenlenebilir. Fakat unutulmamalıdır ki bu işlem dava konusu olacaktır.

Yapı Ruhsatının bu kısmında ise Toplam alan kısmı ve Yapının Sınıfı ve grubu önemlidir. İnşaat maliyetleri burada ki toplam alan dikkate alınarak hesaplanır. Yapının Sınıfı ve grubu kısmı ise hem KDV oranı belirler iken hem asgari işçilik hesaplanırken hem de bu Ruhsat ile ne iş yapacağımızı gösteren en detaylı alanı içerir.

I. SINIF YAPILAR

A GRUBU YAPILAR

. Kâgir veya betonarme ihata duvarı (3 metre yüksekliğe kadar)

. Basit kümes ve basit tarım yapıları

. Plastik örtülü seralar

. Mevcut yapılar arası bağlantı- geçiş yapıları

. Geçici kullanımı olan küçük yapılar

. Kalıcı kullanımı olan yardımcı yapılar

. Gölgelikler-çardaklar

. Üstü kapalı yanları açık dinlenme, oyun ve gösteri alanları

B GRUBU YAPILAR

. Cam örtülü seralar
. Basit padok, büyük ve küçük baş hayvan ağılları
. Kâgir ve betonarme su depoları
. İş yeri depoları

II. SINIF YAPILAR

A GRUBU YAPILAR

. Kuleler, ayaklı su depoları
. Palplanj ve ankrajlı perde ve istinat duvarları
. Kayıkhane

B GRUBU YAPILAR

. Şişirme (Pnömatik) yapılar
. Tek katlı ofisler, dükkân ve basit atölyeler
. Semt sahaları, küçük semt parkları, çocuk oyun alanları ve eklentileri
. Tarımsal endüstri yapıları (Tek katlı, prefabrik beton, betonarme veya çelik depo ve atölyeler, tesisat ağırlıklı ağıllar, fidan yetiştirme ve bekletme tesisleri)
. Yat bakım ve onarım atölyeleri, çekek yerleri
. Jeoloji, botanik ve tema parkları
. Mezbahalar
C GRUBU YAPILAR

. Hangar yapıları (Uçak bakım ve onarım amaçlı)
. Sanayi yapıları (Tek katlı, bodrum ve asma katı da olabilen prefabrik beton, betonarme ve çelik yapılar)
. Bu gruptakilere benzer yapılar.

III. SINIF YAPILAR

A GRUBU YAPILAR

. Okul ve mahalle spor tesisleri (Temel eğitim okullarının veya işletme ve tesislerin spor salonları, jimnastik salonları, semt salonları)
. Katlı garajlar
. Ticari amaçlı binalar (üç kata kadar üç kat dâhil – asansörsüz - 2/11/1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 45 inci maddesine göre asansör yeri bırakılacak)
. Alışveriş merkezleri (semt pazarları, küçük ve büyük hal binaları, marketler ve benzeri)
. Basımevleri, matbaalar
. Soğuk hava depoları
. Konutlar (üç kata kadar- üç kat dâhil- asansörsüz - Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 45 inci maddesine göre asansör yeri bırakılacak)
. Akaryakıt ve gaz istasyonları
. Kampingler
. Küçük sanayi tesisleri (Donanımlı atölyeler, imalathane, dökümhane)
. Semt postaneleri
. Kreş ve Gündüz bakımevleri, Hobi ve Oyun salonları
B GRUBU YAPILAR . Entegre tarımsal endüstri yapıları, Büyük çiftlik yapıları   . Gençlik Merkezleri, Halk evleri   . Lokanta, kafeterya ve yemekhaneler   . Temel eğitim okulları   . Küçük kitaplık ve benzeri kültür tesisleri   . Jandarma ve emniyet karakol binaları   . Sağlık ocakları, kamu sağlık dispanserleri   . Ticari amaçlı binalar (Yapı yüksekliği 21,50 m’ye kadar olan)   . 150 kişiye kadar cezaevleri   . Fuarlar   . Sergi salonları   . Konutlar (Yapı yüksekliği 21,50 m’den az yapılar)   . Marinalar   . Gece kulübü, diskotekler   . Misafirhaneler, Pansiyonlar   . Bu gruptakilere benzer yapılar.   IV. SINIF YAPILAR A GRUBU YAPILAR  .Özelliği olan büyük okul yapıları (Spor salonu, konferans salonu ve ek tesisleri olan eğitim yapıları)   . Poliklinikler   . Liman binaları . İdari binalar (ilçe tipi hükümet konakları, vergi daireleri, ve benzeri) . İlçe Belediyeleri   . 150 kişiyi geçen cezaevleri   . Kaplıcalar, şifa evleri ve benzeri termal tesisleri   . İbadethaneler (1500 kişiye kadar)   . Entegre sanayi tesisleri   . Aqua parklar   . Müstakil spor köyleri (Yüzme havuzları, spor salonları ve statları bulunan)   . Yaşlılar Huzurevi, kimsesiz çocuk yuvaları, yetiştirme yurtları   . Büyük alışveriş merkezleri   . Yüksek okullar ve eğitim enstitüleri   . Apartman tipi konutlar (Yapı yüksekliği 30,50 m.’den az yapılar)   . Oteller (1 ve 2 yıldızlı)     B GRUBU YAPILAR . Araştırma binaları, laboratuvarlar ve sağlık merkezleri . İl tipi belediyeler . İl tipi idari kamu binaları   . Metro istasyonları   . Stadyum, spor salonları ve yüzme havuzları   . Büyük postaneler (merkez postaneleri)   . Otobüs terminalleri   . Eğlence amaçlı yapılar (çok amaçlı toplantı, eğlence ve düğün salonları)   . Banka binaları   . Normal radyo ve televizyon binaları   . Özelliği olan genel sığınaklar   . Müstakil veya ikiz konutlar (Bağımsız bölüm brüt alanı 151 m2 ~ 600 m2 villalar, teras evleri, dağ evleri, kaymakam evi ve benzeri)   . Bu gruptakilere benzer yapılar     C GRUBU YAPILAR . Büyük kütüphaneler ve kültür yapıları   . Bakanlık binaları   . Yükseköğrenim yurtları   . Arşiv binaları   . Radyoaktif korumalı depolar   . Büyük Adliye Sarayları   . Otel (3 yıldızlı) ve moteller   . Rehabilitasyon ve tedavi merkezleri   . İl tipi hükümet konakları ve büyükşehir belediye binaları . İş merkezleri (Yapı yüksekliği 21,50 m ile 30,50 m arası -30,50 m dâhil yapılar) . Konutlar (Yapı yüksekliği 30,50 m ile 51,50 m arası -51,50 m dâhil yapılar)

V. SINIF YAPILAR

A GRUBU YAPILAR

. Televizyon, Radyo İstasyonları, binaları
. Orduevleri
. Büyükelçilik yapıları, vali konakları ve brüt alanı 600 m2 üzerindeki özel konutlar
. Borsa binaları
. Üniversite kampüsleri
. Yapı yüksekliği 51,50 metreyi aşan yapılar
. Alışveriş kompleksleri (İçerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe, restoran, market ve benzeri bulunan)
B GRUBU YAPILAR . Kongre merkezleri . Olimpik spor tesisleri – hipodromlar   . Bilimsel araştırma merkezleri, AR-GE binaları   . Hastaneler   . Havalimanları   . İbadethaneler (1500 kişinin üzerinde)   . Oteller (4 yıldızlı)   C GRUBU YAPILAR . Oteller ve tatil köyleri (5 yıldızlı) . Müze ve kütüphane kompleksleri

D GRUBU YAPILAR

. Opera, tiyatro ve bale yapıları, konser salonları ve kompleksleri

. Tarihi eser niteliğinde olup restore edilerek veya yıkılarak aslına uygun olarak yapılan yapılar

Genel olarak bu grupların hangileri olduğu ve tespiti meslektaşlarımız tarafından çok yapılamadığı için burada belirtmek gereği hasıl olmuştur.

1- İşe Başlama ve SGK Dosyasının Açılması

Değerli okurum

Yapı ruhsatı artık elimizde olduğuna göre işe başlama bildirimini verebilir durumdayız.

Yapı Ruhsatı öncesi Sgk dosyası açılmaması ve maliyet unsuru olabilecek fatura alınmaması gerektiğini belirtmiş idik. Ruhsat tarihi sonrası sigortalı personel hangi tarihte işe başlayacak ise o tarihe sigorta dosyası açılabilir. Yani 01.01.2025 tarihli bir ruhsatımız var fakat gerçek manada işe 10.10.2025 tarihinde başlanacak ise işe başlama tarihi de 10.10.2025 olarak seçilmesinde bir mahsur yoktur.

Genellikle ihmal edilen bir konu ise şantiye şefinin mutlaka olması gereğidir. Sigortalı personelleriniz arasında bir şantiye şefi bulundurmanız önemlidir. SGK dosyası açıldıktan sonra mükellefinizi İSG ile çalışması için yönlendirmenizi de ayrıca tavsiye ederim. Müteahhitlerimiz bu konuyu çoğunluk ile atlamaktadır.

Yapı Ruhsatı çıktı, SGK dosyası açıldı ve sırada asgari işçilik hesaplaması var. Asgari İşçilik hesaplaması Ruhsatta yazan yapının grubu ve sınıfına göre hesaplanmaktadır.       

• Asgari İşçilik: Bir yapının inşa edilmesi için geçen sürede en az sürede ne kadar işçi çalışması gerektiğini ifade eder.

Hesaplama formülünü belirtmeden önce TÜRMOB’un sitesinde bulunan SGK Yapım İşleri Raporlamasında Birim ve Asgari İşçilik Hesaplama robotunun çok işlevsel olduğunu belirtmek isterim.

Link : https://www.turmob.org.tr/hesaplamalar/sgk-yapim-isleri-raporlamasinda-birim-ve-asgari-iscilik-hesaplama

Formül ile hesaplarken bilmemiz gereken şeyler:

1- İnşaatın Toplam Alanı (Ruhsatta belirtilen kısımda yazar.)

2- Yapı Sınıfına Göre m2 Birim Maliyeti (Ruhsatta belirtilen kısımda yazar.) ‘’2025 yılı esas alınmıştır.’’

İlgili Link: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/01/20250131-3.htm 

3- Asgari İşçilik Oranı: İlgili Link: https://www.turmob.org.tr/arsiv/mbs/pratikbilgiler/15-cesitliiskollari.pdf

4- Asgari İşçilik Oranı İndirimi: Teknik ve Teknolojik gelişmeler nedeni ile iş gücüne olan ihtiyacın azalması nedeni ile Asgari İşçilik Oranına %25’lik bir indirim uygulanmaktadır.

İnşaat Maliyeti = İnşaat Yüzölçümü (m²) x Birim Maliyet Bedeli

Kuruma Bildirilmesi Gereken PEK Tutarı = İnşaat Maliyeti x İşin Asgari İşçilik Oranının %25 Eksiği

Örneğin: Toplam M2’si 1000M2 olan III B grubu bir inşaatımız var. Ruhsat tarihimiz de 2025 yılı olsun.

İnşaat Alanı: 1000m2     Birim M2 Maliyeti: 18.200TL    İşçilik Oranı:%13    İndirim Sonrası Oran:%9,75

İnşaat Maliyeti = İnşaat Yüzölçümü (m²) x Birim Maliyet Bedeli

18.200.000TL = 1000 m2 * 18.200,00 TL

Kuruma Bildirilmesi Gereken PEK Tutarı = İnşaat Maliyeti x İşin Asgari İşçilik Oranının %25 Eksiği

1.774.500,00TL = 18.200.000TL * 9,75%

Bildireceğimiz Brüt İşçilik 1.774.500TL’dir. Yani inşaat bitene kadar bu tutarda işçilik bildirir isek iskan almak için kapanış verdiğimiz de eksik işçilik çıkmayacaktır. (Ödenecek Prim Değildir. Bildirilen Brüt Ücrettir.)

Bu inşaatımız 8 ayda bitecek diye düşünelim. ‘’Müteahhite mutlaka sorularak tahmini bitiş süresi öğrenilmelidir.’’

Tahmini Aylık Prim Tutarı = Kuruma Bildirilmesi Gereken PEK Tutarı / İnşaatın Tahmini Bitiş Ayı

221.812,50TL = 1.774.500,00TL / 8 Ay

Aylık Çalışacak Personel Sayısı = Tahmini Aylık Prim Tutarı / Brüt Asgari Ücret

8,53 = 221.812,50 TL / 26.005,50TL 

*** Personellerin tamamı asgari ücretli olarak değerlendirilmiştir. Farklı bir ücret ödeniyor olması durumunda hesap Brüt ücret üzerinden yapılmalıdır.

Hesaplamalardan anlaşılacağı üzere örnekte ki müteahhitimiz 8 ay boyunca ortalama 9 Asgari Ücretli Personel çalıştırır ise işin bitiminde herhangi bir eksik işçilik ödemeyecektir. Ruhsat tarihi itibari ile müşterinize bu bilgiyi vererek pek çok sorun için ön alabilirsiniz.

Bu arada asgari işçilik hesaplamasında temel sorun yada meslektaşımızın işin içinden çıkamadığı durum ruhsat tarihi ile iskan tarihi arasında yıl farkı olmasıdır.

Yapı Ruhsatı tarihi 2023 yılında ise ve İskan 2025 yılında alındı ise 2023 yılı yapı yaklaşık maliyeti ile hesap yapılır. Bazı uygulamalarda ise 2023, 2024 ve 2025 yılının ortalaması alındığı, bazı uygulamalarda ise inşaatın bittiği yılın baz alındığı görülmektedir. Bunun için kurumla irtibata geçilerek Yapı Ruhsatının tarihinin baz alınması sağlanmalıdır.

Değerli okurum…

Görüş ve önerileriniz için bize yazmayı ihmal etmeyiniz.

Bir sonra ki yazımız da

• Tahmini İnşaat Maliyeti
• Kullanılacak Hesap Planları
• Maliyetlerin Muhasebeleştirilmesi vb. konuları ele alacağız.

04.11.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.