Davut Demez
Yeminli Mali Müşavir
Eventus Denetim Danışmanlık ve YMM A.Ş.
davutdemez@hotmail.com

Kentsel Dönüşümde Devlet Hibesi Kimin Cebine Giriyor? Vergisi Var mı, Muhasebede Nasıl Kayıt Edilir?

Deprem sonrası hayatımıza giren kentsel dönüşüm, hak sahiplerine 875 bin liraya varan devlet hibeleri getirdi. Ama bu para hak sahibinin cebine değil, çoğu zaman doğrudan müteahhidin banka hesabına yatıyor. İşte tam burada üç soru kafaları karıştırıyor: Bu para kimin? Müteahhit bunu gelir mi yazacak, vergisini mi ödeyecek? Muhasebede nasıl bir iz bırakacak? Gelin, meseleyi tek bir örnek üzerinden, adım adım çözelim.

1. Önce Bir Örnek Kuralım

15 daireli bir kentsel dönüşüm projesi düşünelim. Bunun 10 dairesi hak sahiplerine, 5 dairesi müteahhide kalıyor. Devlet, her hak sahibine 875.000 TL hibe veriyor; 10 kişi için toplam 8.750.000 TL. Ama bu para hak sahibinin cebine değil, doğrudan müteahhidin hesabına yatıyor.

Can alıcı soru şu: Müteahhit bu 8.750.000 TL'yi "benim param" mı sayacak, yoksa sadece "elimde emanet duruyor" mu diyecek?

2. Peki Bu Hibe Nasıl Ödeniyor? Tek Seferde Değil, Hakedişle!

Burada bir yanlış anlaşılmayı hemen düzeltelim: Devlet, hibe+kredi paketini hak sahibine ya da müteahhide "bir çırpıda" ödemiyor. İnşaatın fiziki ilerlemesine göre dört ayrı hakediş diliminde, doğrudan müteahhidin kurumsal hesabına aktarıyor:

%30 – Yıkım yapılıp temel atıldığında (su basmanı seviyesi)

%30 – Kaba inşaat tamamlandığında

%30 – İnce işçilik ve sıva aşamasında

%10 – Bina bitip İskân (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alındığında

Muhasebe açısından bunun anlamı şu: 340 hesabına tek seferde 8.750.000 TL yazmıyorsunuz; her hakediş geldiğinde o dilimi ayrı ayrı kaydediyorsunuz. Örneğin ilk %30'luk dilim geldiğinde 2.625.000 TL'lik ilk hakediş için- kayıt yine aynı mantıkla, sadece tutar küçük olarak işleniyor. Yani "Adım 1"i (aşağıda) dört kez, her seferinde güncel tutarla tekrarlıyorsunuz.

3. Hibe Kimin? Kâğıt Üzerinde Kime Aitse, Muhasebede de Onundur

Devletin bu parayı vermesindeki amaç müteahhidi zengin etmek değil, hak sahibinin borcunu -yani daire karşılığı ödemesi gereken arsa payı bedelini- kapatmaktır. Hibe hukuken hak sahibine aittir; müteahhit bu parayı sadece elinde tutan bir "postacı" konumundadır.

Bu yüzden müteahhit, parayı "kâr ettim" diye 649 - Diğer Olağan Gelir ve Kârlar hesabına yazamaz. Doğru adres, bir borç hesabı olan 340 - Alınan Sipariş Avansları'dır. Çünkü bu para bir gün hak sahibi adına mahsup edilecektir.

Dikkat: Eğer hibe gerçekten müteahhidin kendisine veriliyorsa -örneğin şirketin kendi işyerini yapması için verilen bir yapım desteğiyse- durum tam tersinedir; o zaman para gerçekten şirketin geliridir ve gelir hesabına yazılır. Yazının konusu, hibenin hukuken üçüncü kişiye (hak sahibine) ait olduğu, müteahhidin yalnızca aktarım kanalı olduğu durumdur.

4. Peki Vergisi Ne Olacak?

Hak sahibi vergi öder mi? Hayır. Gelir Vergisi Kanunu'nun saydığı yedi gelir unsuru (ticari kazanç, ücret, kira geliri vb.) arasında "devletten alınan kentsel dönüşüm hibesi" diye bir kalem yok. Vergiyi doğuran olay olmadığı için mükellefiyet de doğmuyor.

Müteahhit vergi öder mi? Hayır -tabii hibe gerçekten hak sahibine aitse. Müteahhit sadece elinde tuttuğu bu parayı kurum kazancına dahil etmez, kurumlar vergisi matrahını etkilemez.

Bonus haber: Tapu harcı yok! 6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi devir ve tescil işlemlerinde tapu harcını tamamen kaldırmış durumda. KDV tarafında ise çoğu zaman tam istisna değil, indirimli %1 oran uygulanıyor (net alanı belirli sınırın altındaki konutlarda). Yani faturayı keserken KDV'yi sıfırlamıyorsunuz, %1 üzerinden hesaplıyorsunuz. 3 milyon liralık bir daire için örnek:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
120	ALICILAR	3.030.000
600	YURTİÇİ SATIŞLAR		3.000.000
391	HESAPLANAN KDV (%1 Kentsel Dönüşüm)		30.000

Tapu harcı istisnası ayrıca ve otomatik olarak uygulanır; tapu müdürlüğü işlemde harç tahsil etmez, faturaya ayrıca yansımaz.

5. Muhasebede Nasıl Görünür? İşte Tüm Süreç, Adım Adım

Adım 1 – Hibe geldiğinde:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
102	BANKALAR	8.750.000
340	ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI		8.750.000
	340.01 Hak Sahipleri Hibe Avansı

Not: 649'a değil, 340'a! Çünkü bu para henüz "bizim" değil. (Gerçek hayatta bu kayıt, yukarıda anlattığımız 4 hakediş dilimine bölünerek tekrarlanır.)

Şimdi bu 15 daireli projeyi baştan sona, gerçek bir muhasebeci gözüyle takip edelim. Rakamlar tamamen örnek olsa da mantık gerçek hayatta aynen böyle işliyor.

Adım 2 – İnşaat üretim giderlerinin maliyete yansıtılması:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
151	YARI MAMULLER ÜRETİM H.	30.000.000
	711/721/731 YANSITMA HESAPLARI		30.000.000

Bu, 15 dairenin toplam 30.000.000 TL'lik yapım maliyeti (KDV hariç) demek. Hibeyle hiç ilgisi yok; sıradan bir inşaat maliyeti kaydı.

Adım 3 – Arsa payı maliyetinin (emsal bedel tutarında) inşaat giderlerine alınması:

VUK 267 gereği yapılacak %10 emsal bedel ilavesinin hak sahibi paylarının maliyetine eklenmesi (20.000.000 X 1.1 = 22.000.000)

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
710	DİREKT İ.M.M. GİDERLERİ H.	22.000.000
	Arsa Payı Maliyeti
320	SATICILAR H.		22.000.000
	Hak Sahipleri - Gider Pusulası

Adım 4 – Arsa payı giderinin mamul maliyetine yansıtılması:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
151	YARI MAMULLER ÜRETİM H.	22.000.000
711	YANSITMA H.		22.000.000

Bu kayıtlar sonucunda 151 hesabı 30.000.000 + 22.000.000 = 52.000.000 TL borç bakiyesine ulaşır.

Adım 5 – Üretimi tamamlanan birimlerin mamul hesabına alınması:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
152	MAMULLER H.	52.000.000
151	YARI MAMULLER ÜRETİM H.		52.000.000

Adım 6 – Hak sahiplerine bağımsız bölümler (daireler) teslim edilirken:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
120	ALICILAR H.	22.220.000
	Hak Sahipleri
600	YURTİÇİ SATIŞLAR H.		22.000.000
391	HESAPLANAN KDV H. (%1)		220.000

Adım 7 – Hak sahiplerine yapılan teslimin maliyeti:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
620	SATILAN MAMULLER MALİYETİ H.	22.000.000
152	MAMULLER H.		22.000.000

Dikkat: bu bacakta satış (600) ile maliyet (620) birebir aynı tutuluyor -kâr sıfır. Çünkü emsal bedelin tamamı zaten bir önceki adımda maliyete yazılmıştı. Bu kayıtlar sonucunda 152 hesabının kalan bakiyesi 52.000.000 − 22.000.000 = 30.000.000 TL'ye düşüyor; bu da tam olarak projenin gerçek toplam yapım maliyeti. Hak sahiplerine ait payın inşaat maliyeti (20.000.000 TL), satışla birlikte hiç düşürülmeden müteahhidin üzerinde kalıyor ve müteahhidin kendi 5 dairesinin maliyet tabanına dahil oluyor. Bir başka deyişle, bu 30.000.000 TL'nin 10.000.000 TL'si müteahhidin kendi 5 dairesinin gerçek yapım maliyeti, kalan 20.000.000 TL'si ise hak sahiplerinin 10 dairesine ait olup satışla düşürülmeyen yapım maliyetidir; ikisi de artık müteahhidin üzerindeki 5 dairenin maliyet tabanının parçasıdır.

Adım 8 – Hibe ve arsa payının hesap kapatılırken devreye girmesi:

Hak sahibi başına emsal bedel 2.200.000 TL. Bunun 875.000 TL'si devlet hibesiyle, kalan 1.325.000 TL'si ise hak sahibinin arsa payı devriyle ödeniyor. 10 hak sahibi için toplamda:

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
340	ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI	8.750.000
320	SATICILAR (Hak Sahipleri - Arsa Bedeli)	13.250.000
120	ALICILAR (Hak Sahipleri)		22.000.000

Böylece hem hibe hem arsa payı, hak sahibinin emsal bedel üzerinden oluşan daire borcunu kapatmış oluyor. Geriye kalan 220.000 TL'lik KDV ise -sözleşmeye göre- ayrıca nakden tahsil edilir ya da cari hesaba ilave edilir.

Adım 9 – Net arsa payının müteahhide kalan 5 daireye yüklenmesi:

İşin püf noktası tam burada: Adım 7 sonunda 152 hesabında kalan 30.000.000 TL'nin tamamı -müteahhidin kendi 5 dairesinin gerçek yapım maliyeti (10.000.000 TL) ile hak sahiplerinin 10 dairesine ait, satışla düşürülmeyen yapım maliyeti (20.000.000 TL)- zaten müteahhidin üzerindeki 5 dairenin maliyet tabanına girmiş durumda. Buna ek olarak, hak sahiplerinin arsa payının hibeyle karşılanmayan kısmı da (13.250.000 TL) boşa gitmiyor; o da müteahhide kalan 5 daireye maliyet olarak ekleniyor.

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
152	MAMULLER - 152.02 Müteahhit Daireleri	13.250.000
320	SATICILAR (Hak Sahipleri - Arsa Bedeli)		13.250.000

Böylece 152.02 hesabının bakiyesi, Adım 7'den devreden 30.000.000 TL ile bu 13.250.000 TL'lik ilave arsa payı tutarının toplamı olan 43.250.000 TL'ye ulaşıyor; daire başına maliyet 8.650.000 TL oluyor.

Adım 10 – Müteahhidin kendi 5 dairesini üçüncü kişilere satması:

Bedelde oran değişiyor, KDV'de değişmiyor! Adım 6'da hak sahiplerine yapılan teslim, sözleşme kapsamındaki taraflara yapıldığı için değerlendirilirken; burada müteahhit, elinde kalan 5 daireyi serbest piyasada bağımsız üçüncü kişilere satıyor. Burada müteahhidin karlılığını %20 olarak dikkate alırsak şayet. Bu 5 dairenin birim maliyeti (43.250.000/5) 8.650.000 TL olduğuna göre, emsal bedel = 8.650.000 × 1,20 = 10.380.000 TL; 5 daire için toplam 51.900.000 TL ama KDV oranında sürpriz var: kentsel dönüşüm projesi kapsamında inşa edilen konutlarda %1'lik indirimli oran, alıcının hak sahibi olup olmamasına bakılmaksızın projedeki tüm konut teslimlerine uygulanıyor (net alanı 150 m²'yi aşmayan konutlarda). Yani müteahhit kendi payına düşen daireyi yabancı bir alıcıya satsa bile KDV yine %1.

Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
102/120	BANKALAR / ALICILAR	52.419.000
600	YURTİÇİ SATIŞLAR (%20 Perakende Emsal Bedel)		51.900.000
391	HESAPLANAN KDV (%1)		519.000
Hesap	Hesap Adı	Borç	Alacak
620	SATILAN MAMULLER MALİYETİ	43.250.000
152	MAMULLER - 152.02 Müteahhit Daireleri		43.250.000

Yani müteahhit 51.900.000 TL satış geliri elde ediyor, 43.250.000 TL maliyet düşüyor; geriye 8.650.000 TL brüt kâr kalıyor -tam olarak maliyetin %20'si. Kısacası aynı projede iki farklı oran var: hak sahibine yapılan perakende teslimde %10 (kâr yok), müteahhidin kendi dairelerini serbest piyasada üçüncü kişilere satmasında ise %20 kâr marjı -ama ikisinde de KDV %1 kalıyor. Net alanı 150 m²'yi aşan (büyük/lüks) konutlarda ise bu ayrıcalık düşer, genel KDV oranı (%20) uygulanır; faturayı kesmeden önce net alanı mutlaka kontrol edin.

6. Dikkat! 1,5 Kat Sınırını Aşarsanız Hibe Tamamen Uçar

Şimdi de işin can yakan tarafına gelelim. Hibe hakkının korunması bir şarta bağlı: Yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanı (otopark ve sığınak hariç), yıkılan eski binanın 1,5 katını aşamıyor. Yani hak sahipleri "madem devlet ödüyor, biz de birkaç kat daha ekleyelim" diye alanı büyütürse, bu sınırın aşıldığı tespit edildiği an hibe hakkı tamamen -baştan sona- ortadan kalkıyor.

Peki daha önce alınmış ve kaydedilmiş bir hibe için sınır sonradan aşılırsa ne olur? O zaman iş ciddileşiyor: 340 hesabında duran (henüz mahsup edilmemiş) tutar varsa o tutar ters kayıtla kapatılır; eğer hibe daha önce yanlışlıkla gelir yazılmışsa (örneğin şirketin kendi hibesi sanılıp 649'a kaydedildiyse) bu kez elde kalan tutar dönem gideri olarak yazılır ve idareye geri ödeme borcu "336 - Diğer Çeşitli Borçlar" hesabında izlenir. Kısacası, 1,5 kat sınırı aşıldığında hem hak sahibi hem müteahhit için işler resmen tersine dönüyor.

Bu yüzden proje mimari onay aşamasındayken, yani daha kazma vurulmadan, mevcut bina alanının 1,5 katının ne olduğunu bir kenara not edip yeni projeyi buna göre kontrol etmek, sonradan yaşanacak bir "hibe iadesi" krizinden çok daha ucuza geliyor.

7. Özetle Ne Yapmalı?

Hibe geldiğinde sakın 649'a, yani gelire yazmayın; 340'ın alacağına yazın.

Hibe tek seferde değil, hakediş dilimleri hâlinde gelir; her dilimi geldiği tarihte ayrı ayrı kaydedin, toptan bir kayıt yapmayın.

Hak sahiplerine ait hibeyle şirketin kendi adına aldığı hibeyi (örneğin sabit kıymet alımı için verilen destek) birbirine karıştırmayın; birincisi emanet, ikincisi gelirdir.

Hak sahiplerine yapılan teslimlerde perakende satış oranını (%10) kullanın; müteahhidin kendi kalan daireleri üçüncü kişilere sattığı durumda ise perakende satış olarak değerlendirilmeli ve örneğimizde karlılık oranının %20 olarak dikkate alındığı unutulmamalı.

Tapu harcı istisnasını unutmayın; KDV'de ise proje kapsamındaki konutların tamamında -alıcı hak sahibi olsun olmasın- %1 indirimli oran geçerlidir (net alan 150 m²'yi aşmadıkça); faturayı buna göre kesin.

Yeni bina alanının, yıkılan binanın 1,5 katını aşmadığından mutlaka emin olun; aşarsa hibe tamamen geri istenir.

Müteahhide kalan dairelerin maliyet tabanını hesaplarken, hak sahiplerine yapılan sıfır kârlı teslim nedeniyle 152 hesabında müteahhidin üzerinde kalan tüm tutarı (kendi fiili yapım maliyeti + hak sahiplerinin düşürülmeyen yapım maliyeti) unutmayın; sadece son eklenen arsa payı farkını değil, Adım 7'den devreden toplam bakiyeyi de maliyete dahil edin.

Bu işlemleri mutlaka belgeleyin: hak sahipliği belgesi, hibe kararı, sözleşme -hepsini titizlikle saklayın. Aksi hâlde vergi dairesi "istisna şartını ispat et" dediğinde elinizde bir şey kalmaz.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde devletin verdiği hibe, müteahhidin hesabına uğrasa da cebine girmiyor; tıpkı bir emanet çanta gibi bir süre orada bekliyor, sonra hak sahibine ulaşıyor. Siz de muhasebenizde bu parayı gelir gibi değil, emanet gibi tutun -yoksa vergi incelemesi kapınızı çaldığında işiniz gerçekten zor olur.

26.08.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Telif Uyarısı: Bu makalenin en fazla %20'si, kaynak gösterilip aktif link verilerek paylaşılabilir. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.