İmar Planı Değişikliğine Dair Yeni Yönetmelik Değer Artış Payının (Dap) %90’ının Kamuya Aktarılmasını Öngörüyor

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI UYGULAMA YÖNETMELİĞİ yürürlüğe girdi.

Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 44. maddesi ile Ek 8. maddesi esas alınarak hazırlanmış.

14 Şubat 2020 tarih ve 3194 sayılı Kanun’a eklenen Ek-8 maddesi ile “imar planı değişikliği sonucu taşınmazlarda oluşacak değer artışlarının kamuya aktarılması” mekanizması yasal olarak düzenlenmişti. işte bu yeni yönetmelik ile kamuya aktarılan pay %90 olarak belirlenmiştir.

Aslında bu yönetmelik yeni değil. İlk yönetmelik 15 Eylül 2020 tarih ve 31245 sayılı resmi gazetede yayımlanmıştı. Hikaye uzun gelin birlikte dinleyelim…

DAP dediğimiz gayrimenkulün artan değerinin tamamını kamuya aktarmayı öngörmüştü. Bu nedenle yargı yolu Anayasa Mahkemesi derken

AYM ise 04/10/2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 18/05/2023 tarihli (E: 2020/42 K:2023/99) kararı ile 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen ek 8’inci maddenin 4’üncü fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “artan değerinin tamamı” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline, iptal hükmünün Anayasa’nın 153. maddesinin üçüncü fıkrası ile 6216 sayılı Kanun’un 66. maddesinin (3) numaralı fıkrası gereğince kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine, oy birliğiyle karar verdi.

Neden mi İptal Oldu?

Aslında o tarihlerde Ersun Bayraktaroğlu üstadımız çok detaylı olarak tüm bunları yazıp çizmişti. Şimdi iptal gerekçesini ben de açıklamak istiyorum.

“Yapılacak her türlü vergi düzenlemesinde mutlaka göz önünde tutulması gereken bir karar. AYM, kararında çok açık bir şekilde imar uygulaması sonucu taşınmazın değerinde ortaya çıkan değer artışının tamamının kamuya aktarılması suretiyle topluma bırakılan ekonomik değer ile imar uygulamasının, taşınmazın geride kalan kısmına sağladığı ekonomik katkı arasında makul bir orantının sağlanmasına ilişkin güvencelerin kuralda bulunmadığını ve bunun da malike aşırı bir külfet yüklediğini ifade etmiştir. Yine bu itibarla Mahkeme, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengenin malik aleyhine bozulduğunu ve orantısız bir sınırlamaya neden olunduğunu belirtmiştir.”

Ben yine de yeni yayınlanan bu yönetmeliği çok önemli gördüğüm için bugün yazı konusu yapmayı uygun gördüm. Hani durum şu noktadan öteye gitmiş değil. 100 de 100 eğer makul görünmüyorsa yargı çevrelerinde %90’ı hele bir deneyelim noktasında kalan bir yönetmelik gibi.

İşin en ilginç yanı aynı yan yana iki gayrimenkul için birinin malikleri başvurursa DAP ödeniyor, eğer belediye veya kamu bu imar değişikliğini yaparsa DAP öngörülmüyor. Bu durumu açıkçası ben anlamış değilim. Şimdi izaha devam edelim.

Yönetmeliğin amacı, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazlarda (genellikle arsa/parsel) oluşan değer artışının kamuya aktarılmasını sağlamak; bu sürecin nasıl hesaplanacağı, değerleme, kesinleşme, ödeme ve dağıtım usullerini düzenlemektir.

Yönetmelik; taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişikliklerini, değerleme raporlarını, kıymet takdir komisyonlarını, değer artış payı hesaplanması ve ödenmesi/dışa aktarılması süreçlerini kapsar.

Değer Artış Payı (DAP) Nedir?

– “Değer artışı”: Plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri arasındaki fark.

Peki bu fark ne olacak?

Artışın %90’ı “değer artış payı” olarak kamuya aktarılır.

Değerleme; en az iki Sermaye Piyasası Kurulu yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Hazırlanan raporlar, idare bünyesinde kurulan “kıymet takdir komisyonu” tarafından incelenir. Nihai değer artışı, bu raporlara göre belirlenir.

Hangi Plan Değişiklikleri DAP’a Tabi?

DAP’a tabi olan plan değişiklikleri; Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişiklikleri.

-En az 1.000 m²’lik imar adalarındaki (yani ada bazında) değişiklikler: nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi / bina yüksekliği artıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri.

-Parsel bazında, konut dışı fonksiyon değişikliği.

-Mevcut planda konut ve başka kullanım içeren parsellerde ancak kat sayısı/yapı yoğunluğu artmadan “karma kullanım” (örneğin ticaret + konut) getiren değişiklikler.

-Riskli yapı bulunan parsellerde, meri plandaki emsal üzerinden %20’yi aşan yapılaşma artışını içeren değişikliklerin aşan kısmı.

-Maliklerin talebiyle onaylanmış fakat mahkemece iptal edilen plan değişikliklerinden sonra yapılacak yeni değişikliklerde, plan farkı üzerinden DAP alınması öngörülmüştür.

DAP alınmayacak durumlar nelerdir?

-6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları, riskli yapı içindeki parsellerin meri plan emsaline kadar olan artışları.

-Kamu yatırımına ayrılmış, kamu mülkiyetindeki alanlar; mazbut/mülhak vakıf arazileri gibi özel durumlar.

-Sadece cephe hattı düzeltmesi veya yapı yaklaşma mesafesi değişikliği gibi, yapı yoğunluğunu/yapı hakkını artırmayan plan değişiklikleri.

-Önceden (20 Şubat 2020 öncesi) başvurulmuş veya onaylanmış plan değişiklikleri (bazı geçiş hükümleri var).

Ödeme, Kesinleşme, Tapu Şerhi, Dağıtım gibi Süreçler:

-Değerleme raporu hazırlama bedeli, plan değişikliği askı ilanı öncesinde malik(ler) tarafından ödenir; yüklenmez ise plan değişikliği iptal edilebilir.

-DAP, peşin ya da taksitli ödenebilir. Peşin ödemede %10 indirim imkânı var. Taksitli ödemelerde TÜFE bazlı artış uygulanıyor.

-Ödeme tamamlanmadan tapu devri, ruhsat, satış vb. işlemler yapılamaz; tapu kütüğüne “şerh” konur.

-Ödenen DAP tutarı, illere göre farklı dağıtılıyor: Büyükşehir illerinde, belediyeler, özel dönüşüm hesabı ve genel bütçe arasında paylaşılıyor.

Neden Getirildi?

Plan değişiklikleriyle arsadan doğan “rantın” büyük kısmının (yüzde 90) kamuya aktarılması; böylece kamu hizmetleri, altyapı ve toplu fayda için kaynak sağlanması hedefleniyor.

-Keyfî ve plansız imar değişikliklerinin (rant odaklı dönüşüm, yüksek yoğunluk talepleri) önüne geçilmesi; şehirlerin dengeli, planlı gelişiminin teşvik edilmesi amaçlanıyor.

Gelirin Paylaştırılması Nasıl Yaıpılacaktır?

Kanun, toplanan değerin paylaştırılmasını ana hatlarıyla belirler:

-Büyükşehirlerde:

-%25 Büyükşehir Belediyesi’ne

-%25 İlçe Belediyesi’ne

-%50 Bakanlığın dönüşüm hesaplarına (kentsel dönüşüm amaçlı)

Büyükşehir olmayan illerde:

-%40 ilgili belediyeye

-%60 Bakanlığa

Bu oranlar Kanun’dan gelir; Yönetmelik uygulama detaylarını belirler.

Ödeme Yapılmadan İmar Uygulaması Yapılamaz…

Değer Artış Payı ödenmeden:

-Yapı ruhsatı,

-İskân,

-Tapu işlemleri

yapılamaz.

Taşınmazın tapu kütüğüne şerh konur.

Bir örnek üzerinde kunuyu anlaşılır hale getirelim.

Bir arsanın sahibi, uygulama imar planında emsal artışı veya fonksiyon değişikliği talep ediyor.

Bu plan değişikliği sonucunda arsanın değeri yükseliyor.

1)Değerleme raporları hazırlanıyor.

SPK lisanslı değerleme şirketleri arsanın:

• Plan değişikliği öncesi değeri (eski değer)
• Plan değişikliği sonrası değeri (yeni değer)

için iki ayrı rapor hazırlıyor.

Plan öncesi değer; 10.000.000 TL

Plan sonrası değer ; 25.000.000 TL

2) Değer artışı hesaplanıyor

Değer artışı = Sonraki değer – Önceki değer

25.000.000 – 10.000.000 = 15.000.000.TL

Taşınmaz plan değişikliğinden 15 milyon TL değer kazanmış oldu.

3) Değer Artış Payı (DAP) oranı uygulanıyor

Yeni yönetmeliğe göre değer artışının %90’ı kamuya aktarılır.

15.000.000 times 0.90 = 13.500.000.TL

Ödenecek DAP: 13.500.000 TL

4) Ödeme şekilleri (Peşin / Taksit)

Peşin ödeme yapılırsa

Peşinde yönetmelik %10 indirim veriyor.

Peşin ödeme tutarı: 12.150.000 TL

Taksitli ödeme yapılırsa

-24 aya (2 yıla) kadar taksit yapılabiliyor.

-Her yıl TÜFE oranında artış uygulanıyor.

-Taksitli ödeme süresince tapuda şerh kalır.

Farz edelim 24 ay boyunca taksit isteniyor yıllık TÜFE %45 olsun (örnek). Toplamda 19.575.000.TL ödenecektir.

Aylık taksit:

19.575.000 / 24 = 815.625.TL olacaktır.

İmar planı değişikliğini kimler istiyor?

1) Taşınmaz Malik(leri) – (Yönetmelik açısından en önemli grup)

2) Belediyeler (Büyükşehir, İlçe)

3) Bakanlık (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı)

4) Kamu Kurum ve Kuruluşları

Örnek: Milli Eğitim Bakanlığı: okul alanı düzenlemesi, Sağlık Bakanlığı: hastane alanı ihtiyacı, Karayolları: yol/otoyol düzenlemeleri

Bu kuruluşlar belediyeden veya Bakanlıktan plan değişikliği talep edebilir.

Bu talepler de malik talebi sayılmaz, bu yüzden DAP doğurmayabilir.

Yüklenici / Müteahhit (Dolaylı Talep)

Bir müteahhit, malik adına: emsal artışı, fonksiyon değişikliği talep edebilir ancak resmi başvuru malik(ler) tarafından yapılmış sayılır.

Müteahhit nasıl devreye giriyor?

Pratikte şu olur:

1. Malik ile müteahhit arasında kat karşılığı / gelir paylaşımı sözleşmesi vardır.
2. Müteahhit inisiyatif alır ve plan değişikliğini malik adına hazırlayıp belediyeye sunar.
3. İdare, başvuru sahibinin malik veya noter vekili olduğunu kontrol eder.
4. Bu nedenle tüm sorumluluk yine malike ait olur.

Dolayısıyla müteahhit “talep eden” görünse bile fiilen malik adına talep edilmiş olur. Tahakkuk daima malik adına yapılır.

Kat karşılığı sözleşmelerde DAP maddesi nasıl yazılmalı?

• Müteahhit–malik arasında risk dağılımı nasıl olmalı?

Tam olarak! Kat karşılığı sözleşmelerinde Değer Artış Payı (DAP) konusu çok kritik çünkü yanlış yazılırsa mali yük tamamen malike kalır.

Kat karşılığı sözleşmesine şu hüküm konulabilir;

Kat karşılığı sözleşmelerde DAP maddesi nasıl yazılmalı aşağıdaki tavsiyeleri dikkate alabilirsiniz ?

1. Taraflar, taşınmazın malik talebiyle yapılan plan değişikliği sonucu oluşacak değer artışının, 3194 sayılı Kanun Ek 8 ve ilgili yönetmelik uyarınca belediyeye ödeneceğini kabul ederler.
2. DAP ödemesi, malik(ler) tarafından belediyeye yapılacak olup, müteahhit bu ödemeden sorumlu değildir.
3. Ödeme, yapı ruhsatı veya tapu devri öncesinde yapılacaktır. Taksitlendirme halinde taksit planı ve faiz oranı sözleşmeye ek olarak belirlenecektir.
4. DAP’ın ödenmemesi halinde doğacak her türlü hukuki ve idari sonuçtan malik(ler) sorumludur; müteahhit sorumlu tutulamaz.
5. Taraflar, belediye veya Bakanlık tarafından yapılacak düzenlemeler sonucu DAP’ın değişmesi halinde, ilgili değişikliklerin uygulanacağını kabul ederler.

Vergici Gözüyle DAP İşletme İçin Gider mi Maliyet mi Olarak Değerlendirilmeli ?

Aslında Vergi kanunuyla düzenlenmediği için Vergi Benzeri Yükümlülük olarak geçiyor literatürde. Bu nedenle gider değil de maliyet olarak değerlendirilmesi daha doğru olacaktır.

VUK’un 262.maddesinin “Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilümum giderlerin toplamını ifade eder.”, “b) İktisadi kıymetin iktisap edilmesi veya değerinin artırılması ile doğrudan ilgili; resim ve harçlar, noter, tapu, mahkeme, değer tespiti, danışmanlık, komisyon ve ilan giderleri,” hükümlerinden maliyet olarak değerlendirmek daha uygun gibi.

Eğer vergi tekniği açısından bu pay “vergi” olarak değerlendirilseydi GVK’nın 40/6.maddesi kapsamında gider olması daha uygun olacaktı.

Son söz; Değer Artış Payının Yüzde 90 Olması;

-Kamuya aktarım oranının %90 olması, özellikle küçük arsa sahipleri açısından “fahiş yüksek” bulunuyor.

-Bu oranın yatırım iştahını azaltabileceği, plan değişikliği talep eden özel sektör projelerini frenleyebileceği sıkça dile getiriliyor.

-Bazı uzmanlara göre, bu kadar yüksek bir oran fiilen plan değişikliği yapılmasını imkânsız hâle getirebilir.

(Kaynak: Abbas Coşar / Bodrum Gündem | 27.11.2025)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.