Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com

Site Aidatlarında Üst Sınır Nasıl Uygulanacak?

Bilindiği üzere bazı mal ve hizmetlerin fiyat artışlarına kamu eli ile sınırlandırma konulması söz konusu olabiliyor. Bu konunun en bilinen uygulaması konut kira artışlarına getirilen %25 sınır. 

Bu sınırlamalara yeni birisi daha mı eklenecek yakın zamanda göreceğiz.

Güncel Gelişme Nedir?

Basında yer alan haberlere göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Adalet Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı tarafından ortak bir çalışma yapılıyor.

Ekim ayı ile beraber başta 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere bazı kanunlarda değişiklikler yapılarak aidat artışlarına üst sınır getirileceği tahmin ediliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu Yetersiz mi, Neden Değişiklik Yapılacak?

1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdiğinde İstanbul’un nüfusu 1 milyon 700 bin, Türkiye’nin nüfusu 30 milyon iken şu an sayılar İstanbul için 16 milyon Türkiye’nin ise 84 milyon olmuştur. 

Kentte yaşama oranı ise %93'e ulaşmıştır.

• Bilindiği üzere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun en az 8 bağımsız bölümden fazla olan yapılarda uygulanması kanunun amir hükmüdür.
• Ancak her ne kadar 2007 yılında bazı güncellemeler olsa da 1965 Yılında yasalaşan Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapılar başta olmak üzere günümüzün temel yaşam standartlarına ve ihtiyaçlarına cevap verememektedir.

1965 Yılının Türkiye’si ile 2023 Yılının Türkiye’si arasındaki yapılaşma anlamındaki farkları anlatmama gerek olmamasına rağmen sadece nüfus ve köy/ kent yaşama oranlarının değişimi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun neden güncellenmesi gerektiğinin en net nedenidir.

Peki Site-Apartman Aidat Artışlarına Üst Sınır Konulması Mümkün mü?

• Kanuni düzenleme getirilerek aidat artışlarına üst sınır getirilmesi şüphesiz ki mümkün ancak bu değişikliğin sebepler ile değil sonuçlar ile uğraşılmasından öteye gidileceğini şahsen düşünmüyorum.
• Şaibeli ve gereksiz harcamalar bazı sitelerde söz konusu olsa da aidat artışının gerçek sebebi durdurulamayan enflasyon olduğu herkesin malumu.

Neden üst sınır istenilen sonucu vermeyebilir ?

• Personel Giderlerindeki Artış: Sitelerin giderlerini oluşturan kalemlerin en büyüğü, hizmet işletmeleri olmaları nedeni ile personel gideridir.
• Birçok site ve kooperatif için şahsen işletme projesi ve tahmini bütçe hazırlama sürecinde bulunduğum için ortalama giderin neredeyse en az %70'i personel gideri olduğunu defalarca gözlemledim.
• Sitelerde çalışan personellerin büyük bir çoğunluğu asgari ücret veya asgari ücretin biraz üstü ücret almaktadırlar(Güvenlik-Temizlik-Tamir Bakım vb.)
• Net Asgari ücret 2021 yılında 2.825 TL iken, şu an 11.402 TL’dir. Enflasyon artışı ise bu oranın çok daha üzerindedir.
• Zaten asgari personel ile çalışan sitelerde normal mesai saatlerinin üzerinde personelin çalıştırılması İş Kanunu açısından site yönetimlerini riske sokmaktadır.
• Sitelerde bu giderler dışında tamir bakım, asansör, temizlik gibi giderler de söz konusudur.

Örnek olarak;

• Ortak alan enerji giderleri. Evinizin elektrik ve doğalgaz faturası nasıl arttı ise sitenizin ortak alanlarının da bu tip maliyetleri artmıştır 
• Tasarruflu ampul v.b. önlemler ile azaltma gibi yöntemler zaten uzun süredir birçok site tarafından uygulanmaktadır.
• Artık iki asansör bulunan apartmanlarda döviz cinsinden yedek parça maliyeti, yeşil etiket ücretleri vb. nedenlerle tek asansörün kapatıldığını bile görmekteyiz.
• Temizlik vb. malzeme fiyatlarındaki yüksek artış. Hem apartmanımın içi mis gibi koksun hem de aidatım artmasın maalesef pek mümkün değil.

Sabundaki enflasyon nedeni ile fiyat artışına ek KDV’yi de %8'den %20'ye çıkartıp ondan sonra aidat artışına üst sınır koyulması biraz sebepler ile değil sonuçlar ile uğraşmak gibi olabilir.

Tesis Yönetim Şirketleri Teminat Vermeden Siteleri Yönetmemeli

Yeni dönemde sadece sertifika almış yönetim şirketlerinin siteleri yöneteceği, bu şirketlerin de Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından denetlenecek olması son derece önemli.

Ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. Maddesine göre “Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.” denilmektedir.

• Karton şirketlerin piyasada faaliyet gösterememesi için tesis yönetim şirketlerinden de mutlaka teminat alınması gerektiğini düşünmekteyim.
• Tesis yönetim şirketlerinin de kooperatifçilik genel müdürlüğünün altına alınması da olumlu bir gelişme.

Çünkü sitelerin yönetiminde kooperatifler kanunundan faydalanacak çok alan mevcut.

Örnek olarak;

1-Adli Sicil Kaydı Konusu: Kooperatiflerde devletin güvenliğine karşı suçlar, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, (…) (1) zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından ya da bu Kanun hükümlerine göre mahkûm olmayanlar kooperatif yöneticisi olabilir.

Sitelerde ise yönetici ve denetçiler için bu tip şart bulunmamaktadır. Sitenizin yönetimini daha önce bu konularda suç işlemiş birine teslim etmeniz söz konusu olabilir.

2-Eğitim Konusu: Ayrıca kooperatiflere 7339 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler ile yönetici ve denetçiler için eğitim şartı da getirilmiştir. Site yöneticileri için eğitim zorunluluğu bulunmamaktadır.

3-Mal Bildirim Zorunluluğu: Ek olarak kooperatif yönetici ve denetçileri için göreve geldikleri dönemde ve ayrıldıkları dönemde mal bildirim formu verilmesi zorunlu iken sitelerde bu zorunlulukta yoktur. Site yönetici ve denetçilerinin mal bildirim formu verme zorunluluğu bulunmamaktadır.

4-Bağdaşmayan Görev: Ayrıca Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif personeli ortaklık işlemleri dışında kendisi veya başkası namına, bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle kooperatif konusuna giren bir ticari muamele yapamaz iken sitelerde ticari muamele ve bağdaşmayan görev yasağı konusunda herhangi bir düzenleme de bulunmamaktadır. 

5-Bakanlık Temsilcisi Konusu: Yukarıdaki Kat Mülkiyeti Kanunundaki eksiklere ek olarak Kooperatiflerde genel kurul toplantıları, bilindiği üzere Bakanlık temsilcisinin huzuru ile açılır ve devam eder. Temsilci, toplantının kanunlara, ana sözleşmeye ve gündeme göre yürütülmesine nezaret eder.

6-Toplantı Nizamı Konusu: Ancak kat malikleri toplantısına kooperatiflerde olduğu gibi resmi bir bakanlık temsilcisi katılmadığı için hazirun kontrolü, tutanak kontrolü, toplantı nisabı ve karar nisaplarının kontrolü noktasında önemli hatalar yapılmaktadır.

7-Tutanak kontrolü noktasında yetkili belirlenmiş bir kişi veya bakanlık temsilcisi olmadığı için site toplantılarında toplantı tutanağına şerhinizin yazılmaması nedeni ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava hakkını kaybedilmesi de söz konusu olabilmektedir.

8-Toplantı düzeninin sağlanmasında zorluklar yaşanmakta, evrakların kontrol edilmesi için belirlenmiş bir kişi olmadığı ve anonim bir sorumsuzluk hali ortaya çıkabilmesi muhtemel olduğu için art niyetli kişiler tarafından bu bilgi ve belgelerde tahrifatlar da sonradan yapılabilmektedir.

9-Ancak kooperatiflerde tutanak ve diğer evraklar bakanlık temsilcisi tarafından kontrol edilir ve bir nüshası teslim alınır taranarak Bakanlığın sistemine eklenir.

10-Site yönetimlerinde şikâyet merciinin kim olacağı belli değildir. Kooperatiflerde bir ortağın herhangi bir maliyete katlanmadan Cimer üzerinden yaptığı başvuru ile kooperatiflerin ilgili bakanlık tarafından hızlıca denetlenmesi mümkün ise sitelerde böyle bir merci bulunmamaktadır.

Saygılarımla

31.08.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.