Necdet Doğruç
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
necdetdogruc@gmail.com

'Yarısı Bizden' Kampanyası Kapsamında Kentsel Dönüşümün İnşaat Muhasebe Ve Vergi Uygulamaları (Bölüm 1)

• 6306 SAYILI KANUN
• GVK 42-44
• VUK 267
• KDV 20-27
• KDVGTEBLİĞİ 1/B/8
• 22.02.2024 TARİH 8189 SAYILI CUMHURBAŞKANLIĞI KARARI
• ÖZELGELER
• E.62030549-120.01.02.11-1354566 21.10.2011 tarihli
• B.07.1.GİB.4.34.16.01-120[42-2014/869]-84755 06.10.2015 tarihli
• 38418978-120[42-13/15]-368 11.04.2014 tarihli
• 48816587-120-52779 19.09.2024 tarihli
• E-38418978-120[42-2025/4] tarihli

6306 SAYILI KANUN VE 8189 SAYILI CUMHURBAŞKANI KARARI ÇERÇEVESİNDE HİZMET VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT MODELLERİNİN İNCELENMESİ

8189 SAYILI CUMHURBAŞKANLIĞI KARARI

MADDE 2

G) HAK SAHİBİ:6306 sayılı kanun kapsamındaki yapıların maliklerini

Ğ) HİBE:6306 sayılı kanun kapsamında konutunu/işyerini yapmak isteyen hak sahiplerine Türk Lirası cinsinden verilecek karşılıksız nakdi yardımı

I ) KREDİ:6306 sayılı Kanun kapsamında konutunu/işyerini yapmak isteyen hak sahiplerine Türk Lirası cinsinden verilecek yapım kredisini

İ ) TAHLİYE DESTEĞİ:Bağımsız bölümleri kullanan gerçek veya tüzel kişilerin tahliyesini sağlamak amacıyla Türk Lirası cinsinden verilecek karşılıksız nakdi yardımı

ifade eder.

PARASAL OLARAK (GÜNCEL)

Açıklama	Tutar
HİBE	875.000 TL
KREDİ	875.000 TL
TAHLİYE DESTEĞİ	125.000 TL DIR

Aşağıda verilen örneklerde Yarısı bizden kampanyasında hibe ve kredi tutarları doğrudan müteahhidin banka hesabı yatırılması müteahhid açısından bir gelir değildir. Yatırılan tutarlar hakediş /fatura aşamasına kadar 340 -alınan sipariş avanslarında izlenmiştir.

İNŞAATIN:

• Arsa sahipleri tarafından müteahhit ile anlaşma yapılarak (hibe +kredi + nakit) ödemeler karşılığında yaptırılması( HİZMET/TAŞERONLUK-TAAHHÜT) veya
• Arsa Sahipleri ile müteahhit arasında (Daire+ hibe +kredi + nakit ) unsurlarını içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesi (ÜRETİM) durumlarında

Yarısı bizden uygulamasının iki farklı inşaat modeli üzerinden incelenmesi gerekir

YUKARIDA İZAH EDİLEN İNŞAAT MODELLERİNİ MUHASEBE VE VERGİ YÖNÜNDEN AÇIKLAMAK İSTİYORUM

1. İNŞAAT MODELİ ( HİZMET/TAAHHÜT/TAŞERONLUK)

1- Arsa sahipleri tarafından müteahhit ile anlaşma yapılarak (hibe +kredi + nakit) ödemeler karşılığında yaptırılması

ÖRNEK (1)

ND İNŞAAT A.Ş LALE apartmanı ile 30.000.000 TL + KDV bedel ile 01.01.2025 tarihinde yapım sözleşmesi imzalamıştır. İnşaat 30.06.2026 tarihinde bitirilmiş ve kat maliklerine teslim edilmiştir. Teslim edilen daire 10 adet dir.

Müteahhit tarafından kat maliklerine karşı üstlenilen yapım işinin sözleşme ve fiili uygulama itibariyle birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat işi niteliğinde olması halinde GVK’nın 42-43-44 üncü maddelerinde yer alan yıllara sari inşaat ve onarma işlerine ilşkin vergileme hükümleri uygulanacaktır.

Açıklama	Tutar
İşe başlama tarihi	01.01.2025
konut teslim tarihi	30.06.2026
sözleşme bedeli	30.000.000 TL+KDV(kdv %1 varsayılmıştır.
Kat maliklerinden alına bedel	30.000.000 TL
Hibe	875.000 TL
Kredi	875.000 TL
Toplam	1.750.000 TL
Kat Malikinin nakit ödemesi	1.250.000 TL
TOPLAM	3.000.000 TLx10 daire=30.000.000 TL

AÇIKLAMALAR

GVK

Madde 42 Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işleri

(2361 sayılı Kanunun 30 uncu maddesiyle değişen madde.) Birden fazla takvim yılına sirayet eden (5035 sayılı Kanunun 48/4-a maddesiyle değişen ibare. Geçerlilik; 01.01.2004, Yürürlük; 02.01.2004) inşaat (dekapaj işleri de inşaat işi sayılır) ve onarma işlerinde(1) kar veya zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak, mezkur yıl beyannamesinde gösterilir.

Mükellefler bu madde kapsamına giren hallerde her inşaat ve onarma işinin hasılat ve giderlerini ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve düzenleyecekleri beyannameleri işlerin ikmal edildiği takvim yılını takip eden yılın (5766 sayılı Kanunun 8 inci maddesiyle değişen ibare, Yürürlük: 06.06.2008) Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar(2) vermeye mecburdurlar.

HAKEDİŞ DÜZENLENİYORSA

İşin niteliğine ve sözleşme hükümlerine göre hakedişlerin vergisel sonuçları ayrıca değerlendirilir.

HAKEDİŞ DÜZENLENMİYORSA

İşin tamamlanması ve teslim/fatura aşamasında hasılatın vergilendirilmesi gündeme gelir

ÖRNEĞİMİZDE

müteahhit firma inşaatın bitiminde kat maliklerine fatura düzenleyecektir.

MÜTEAAHİT ND A.Ş KULLANACAĞI HESAPLAR

• 150 HESAP 600 HESAP 391 HESAP
• 740 HESAP 622 HESAP 120 HESAP
• 170 HESAP 340 HESAP 102 HESAP
• 741 HESAP

Hibe ve kredi hak sahibi adına (kat malikleri) müteahhidin bankasına yatırılmıştır.

Açıklama	Tutar
Hibe	875.000 TL
Kredi	875.000 TL
Toplam	1.750.000 TL
Kat Malikinin nakit ödemesi	1.250.000 TL
TOPLAM	3.000.000 TLx10=30.000.000 TL

Hibe ve Kredi desteği sahibi Kat malikleri dir (8189 SAYILI CUMHURBAŞKANLIĞI KARARI MADDE-2)

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
102	HESAP	17.500.000 TL
340	HESAP		17.500.000 TL(1.750.000x10)
340.01	lale apt
340.01.001-10
Müteahhidin hesabına gelen hibe ve kredi

Kat Malikinin müteahhide nakit ödemesi: 1.250.000 TLx10=12.500.000 TL

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
102	Hesap	12.500.000 TL
340	HESAP		12.500.000 TL(1.250.000x10)
340.01	lale apt
340.01.001 -10

MÜTEAHHİT ND A.Ş ‘NİN İNŞAAT MALİYETİ AŞAĞIDA GÖSTERİLMİŞTİR.

2025 yılı inşaat maliyeti

Açıklama	Tutar
150 Hesap	12.000.000 TL(yıl içinde alınan mal)
740 Hesap	4.000.000 TL(yıl içinde yapılan giderler)
Toplam	16.000.000 TL(stok +giderler)

2025 YILI MUHASEBE KAYITLARI

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
740	Hesap	12.000.000 TL
150	Hesap		12.00.000 TL
sarfların intikali

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
170	Hesap	16.000.000 TL
741	Hesap		16.000.000 TL
2025 yılı maliyetinin ilgili hesaba intikali

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
741	Hesap	16.000.000 TL
740	Hesap		16.000.000 TL
Yansıtma hesabının kapatılması

2026 Yılı inşaat maliyeti

Açıklama	Tutar
150 Hesap	6.000.000 TL(yıl içinde alınan mal)
740 Hesap	2.000.000 TL (yıl içinde yapılan giderler)
Toplam	8.000.000 TL (stok +giderler)

2026 YILI MUHASEBE KAYITLARI

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
740	Hesap	6.000.000 TL
150	Hesap		6.000.000 TL
sarfların intikali

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
170	Hesap	8.000.000 TL
741	Hesap		8.000.000 TL
2025 yılı maliyetinin ilgili hesaba intikali

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
741	Hesap	8.000.000 TL
740	Hesap		8.000.000 TL
Yansıtma hesabının kapatılması

Müteahhit’in kat malikine fatura düzenlemesi

ÖRNEKTE %1 KDV ORANI VARSAYILMIŞTIR.

Açıklama	Tutar
Hizmet Bedeli	30.000.000 TL
% 1	300.000 TL
Toplam	30.30.000 TL

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
340	Hesap	30.000.000 TL
120	Hesap	300.000 TL
600	Hesap		30000.000 TL
391	hesap		300.000 TL

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
102	Hesap	300.000 TL
120	Hesap		300.000 TL
KDV tahsili

Kat maliklerine düzenlenecek faturada kdv nin kat maliklerince müteahhid firmaya ödenmeyeceği dair Düzenlenen inşaat sözleşmesinde madde bulunması halinde müteahhidin vergisel durumu

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
340	HESAP	3.000.000 TL
689	HESAP	30.000 TL
KKEG
600	HESAP		3.000.000
391	HESAP		30.000

Hesap Kodu	Hesap Adı	Borç	Alacak
622	HESAP	24.000.000 TL
170	HESAP		24.000.000
Maliyet kaydı

MÜTEAHHİT GELİR TABLOSU

Açıklama	Tutar
SATIŞLAR	30.000.000 TL
SAT HİZ MALİYETİ	24.000.000 TL
BRÜT SATIŞ KARI	6.000.000 TL

ÖNEMLİ

İNŞAAT AYNI YIL İÇİNDE BİTİRİLİP TESLİM EDİLSEYDİ NE OLURDU?

GVK 42 maddesine göre yıllara sari inşaat ve onarım işi olarak değerlendirilmeyecek genel vergileme hükümlerine tabi olacaktır.

• Kat Maliklerine hakediş düzenlenmesi halinde geçici vergi dönemlerinde kurum kazancına dahil edilmesi gerekir.
• Kat maliklerine hakediş düzenlenmemesi halinde inşaatın bitim tarihinde kat maliklerine düzenlenecek fatura ile kurum kazancına dahil edilecektir.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Müteahhidin kat maliklerinden (hibe +kredi+nakit) müteahhidin banka hesabına gelen tutarlar Müteahhit açısından avans niteliğindedir,bir gelir değildir. Alınan avanslar inşaatın bitiminde kat malikleri adına düzenlenen fatura tutarı ile kapatılacaktır. Kat malikleri tarafından verilen tutarlar müteahhit kanuni defterinde tek düzen hesap planı gereği 340 ALINAN AVANSLAR hesabında takip edilir.

23.09.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Telif Uyarısı: Bu makalenin en fazla %20'si, kaynak gösterilip aktif link verilerek paylaşılabilir. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.250 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.