Murat Çelik
Seranit Granit Seramik A.Ş.
Muhasebe Müdür Yrd.
murat-celik@hotmail.com

Üzerinde Yapılaşma İzni Olmayan veya Bir Kısmı Üzerinde Yapılaşma İzni Olan Arsalarda Kısıtlılık Uygulaması

I- GİRİŞ

İnşaat sektöründeki hareketlilikle birlikte gayrimenkul sektörüne yatırım kişi ve kurumlar orta ve uzun vadeli yatırım olarak arsa alımını kârlı bir yatırım aracı olarak görmekteler. Yatırım amacı ile satın alınan arsaların tamamı üzerinde yapılaşma izni verilmemektedir. İmar planlarında resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazaryeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen bu arsaların tasarrufu kısıtlanmış sayılmaktadır.

 

II- ARSALARIN KISITLILIK HALİ

Kısıtlı olarak satın alınan bu arsaların Yapı Ruhsatının alımı aşamasında İmar Planında belirtilen kısıtlı alanları için belediyelere bedelsiz terklerde bulunulmaktadır. Ancak arsanın alım sürecinden inşaat ruhsatının alınması sürecine kadar geçen sürede ödenecek Emlak Vergilerinde ilgili belediyelere Arsanın kısıtlı olduğu belirtilmemiş ise sanki tamamının İmar izni varmış gibi Emlak Vergisi hesaplanmaktadır. Oysa arsaların tapu devir işlemine müteakip Emlak Vergisi Beyannamesi verilmeden önce ilgili belediyeden İmar Durum Belgesi çıkartılarak arsa üzerinde ne kadar yapılaşmaya izin verildiğinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit raporu ile birlikte Emlak Vergisi Beyannamesinin verilmesi daha doğru olacaktır. Uygulamada bir çok kişi ve kuruluş arsa alımlarında tapu işlemi biter bitmez tapu ile birlikte ilgili belediyeye giderek Emlak Vergisi beyannamesini vermekteler.  Bunun doğal sonucu olarak ta farkında olmadan kanunen istisna kapsamında olan bir sürü vergiyi ödemiş olmaktalar.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesine göre hazırlanan 17.11.1986 tarih ve 19284 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, “Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmeliğin 2. maddesinde, “İmar planlarında resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazaryeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır.” denilerek kısıtlılığın tarifi ile birlikte hangi arsaların kısıtlılık kapsamında olduğu açıklanmıştır. İlgili yönetmelik hükümleri incelendiğinde kısıtlılık hali devam eden gayrimenkuller üzerinde alımı, satımı, kiraya verilmesi, ekilip biçilmesi gibi diğer tasarruf haklarının devam ettiği de anlaşılmaktadır.

Emlak Vergisinin ödenmesi konusunda ise yeni alınan gayrimenkulün alındığı yıla ait Emlak Vergisi satıcı tarafından ödenmesi gerekir. Öte yandan Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesinin son fıkrasında, “Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.” hükmü yer almaktadır” denilmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere uygulamada her ne kadar geçmiş yıllar ile satışın yapıldığı yıla ait Emlak Vergisi satıcı tarafından ödense de kanun koyucu hem alıcıyı hem satıcıyı bu konuda müteselsilen sorumlu tutmuştur. Zaten uygulamada tapu devir işlemleri esnasında tapu hacı için ilgili belediyeden Rayiç Bedel yazısı istenmektedir. Belediyeler emlak vergisi borcu olan hiçbir mükellefe borcunu ödemeden Rayiç Bedel yazısı vermediği için böyle bir sorun ile de karşılaşılmamaktadır. 

 

III- KISITLILIK ORANLARI VE YARARLANMA KOŞULLARI

Bahsetmiş olduğumuz İmar Durum belgesinin alınmasına müteakip ilgili belediyeye verilen Emlak Vergisi beyanı sonucunda takip eden hesap döneminde kısıtlı bulunan arsanın kısıtlı olan alanları için 1/10 oranında Emlak Vergisi ödenir. İmar ve yapılaşmaya müsait olan diğer kısımları normal tarife üzerinden % 100 olarak emlak vergisi ödenir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka husus ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesinde belirtilen “Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takip eden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir. Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10'u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlakı veya hibe yolu ile başkasına devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir. ” hükmüdür.

Yine bu hükmü tamamlayıcı bir şekilde çıkarılan 6 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu’nun “İç Genelgesinin Kısıtlılık Hali, Sorunları ve Çözümleri” başlıklı 3-A/2 bölümünde “1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesi gereğince tecil edilen vergilere 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 48. maddesine istinaden, herhangi bir faiz de tahakkuk ettirilmeyeceği tabiidir.” denilmektedir. Emlak Vergisi mükelleflerine, iradeleri dışında kanun veya sair mevzuatla tasarrufları kısıtlanan emlaklarına ait verginin 1/10 oranındaki kısmını ödeme mükellefiyeti getirildiği, tahakkuk eden verginin 9/10’unun tecil edildiği, tecil edilen bu verginin kısıtlamaya konu emlakın satılması, istimlaki veya hibe edilmesi halinde tahsil zamanaşımına uğramamış ise tahsil edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

 

IV- SONUÇ

Üzerine ileride gayrimenkul yapmak üzere satın alınan arsalar için tamamen elde olmayan nedenlerden kaynaklanan ve İmar planlarında resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazaryeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar için İmar Durum Belgesi alınarak kısıtlılıktan istifade etmek Emlak Vergisi mükelleflerinin avantajına olacaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus ise değerlendikten sonra satılmak amacıyla alınan arsalarda kısıtlılıktan faydalanmanın avantajlı olmayacağıdır. Söz konusu yasada bu tarz yatırımlar için alınan arsalar kısıtlılık dışına itilmiş olup sadece satın aldıktan sonra üzerine gayrimenkul yapacak olanların korunması amaçlanmıştır.

 

31.12.2007

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.