Dr. Koray Ateş
korayates@muhasebetr.com

Öteden Beri Aktifte Yer Alan Arsanın Cins Tahsisi İle Binaya Dönüşüp Satılması Halinde KDV 2 Yıllık İstisna Süresi Hangi Yıldan Başlar

Değerli okurlar öncelikle şunu hatırlatarak başlamak istiyorum. Bilindiği üzere, 7456 sayılı Kanun'la kurumların, 15 Temmuz 2023 tarihinden itibaren iktisap ettikleri taşınmazların satışında uygulanan katma değer vergisi istisnası kaldırıldı. Yani 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlarda hem KDV hem de Kurumlar Vergisi istisnası kaldırıldı. Ancak o tarihten önce aktifte olan taşınmazlar için istisna halen geçerli.

Bugünkü yazımızda söz konusu tarihten önce iktisap edilen bir arsanın cins tahsisi yapılarak satılması halinde 2 yıllık istisna süresinin arsanın aktife girdiği yıldan mı başlayacağı yoksa cins tahsisi yapıldığı yıldan mı başlayacağı konusu irdelenecek.

TAŞINMAZIN TÜRK MEDENİ KANUNUNA GÖRE TAPUYA TESCİL EDİLMESİ GEREKİR

Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

KURUMLAR VERGİSİ TEBLİĞİNDE KONU NET ŞEKİLDE BELİRTİLMİŞTİR

KVK Tebliğinin 5.6.2.3.1.3. İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti" bölümünde ise,

"Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde; kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır." açıklamalarına yer verilmiştir.

KDV KANUNU AÇISINDAN

KDV Genel Uygulama Tebliğinin "II/F-4.16.1. Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması" başlıklı bölümünün "4.16.1.1. 15/7/2023 Tarihinden Önce Kurumların Aktifinde Yer Alan Taşınmazların Satışında İstisna Uygulaması" başlıklı alt bölümünde,

"Bu maddenin yürürlük tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için bu maddeyi ihdas eden Kanunla, bu Kanunun 17 nci maddesinin (4) numaralı fıkrasının (r) bendinde yapılan değişiklik öncesi hükümler uygulanır."

hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda, 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların 15/7/2023 tarihinden itibaren kurumlar tarafından satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerde KDV istisnası uygulamasına devam edilecektir.

Açıklamaları yer almaktadır.

Görüldüğü üzere KDV Genel Uygulama Tebliğinde, doğrudan doğruya istisnanın başlangıç süresinin cins tahsisinin yapıldığı tarihten itibaren başlayacağına yönelik net bir ifade bulunmamaktadır.

KONU İLE İLGİLİ ÖZELGE MEVCUTTUR

KDV Genel Uygulama Tebliğinde yukarıda da ifade ettiğimiz üzere doğrudan doğruya istisnanın başlangıç süresinin cins tahsisinin yapıldığı tarihten itibaren başlayacağına yönelik net bir ifade bulunmamaktadır.

Ancak Hatay Defterdarlığı’nın 25.11.2024 tarih ve E-88033016-010.01[130-05-2024]-104486 sayılı özelgesinin sonuç bölümü aynen aşağıdaki gibidir.

Buna göre, 13/7/2021 tarihinde Şirketinize devrolan arsa üzerinde yer alan üretim tesisi ve E blok ile sosyal tesis olarak kullanılan 2 adet binanın yapı kullanma izninin alındığı 13/10/2022 tarihinde Şirket aktifine kaydolduğu, tapuda cins tashihi işleminin 19/8/2024 tarihinde yapıldığı dikkate alındığında, söz konusu taşınmazların satışında 3065 sayılı Kanunun geçici 43 üncü maddesi kapsamında KDV istisnası uygulanabilmesi için "iki tam yıl süre ile aktifte bulundurma" şartının uygulanmasında, iki yıllık sürenin başlangıcı olarak binaların yapı kullanma izninin alınarak Şirket aktifine bina olarak kaydolduğu 13/10/2022 tarihinin dikkate alınması gerekmektedir.

Görüldüğü üzere KDV istisnasında da arsanın aktife girdiği yıl değil bina olarak kullanılmaya başlandığı yani cins tahsisinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıllık sürenin başlaması gerektiği belirtilmiştir.

30.09.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.