Gayrimenkul ve bu mahiyetteki mal ve hakların kiralanması mukabilinde elde edilen kira gelirlerinin beyanında bazı özellikli durumlar söz konusudur.Hukuki açıdan kira gelirlerinin vergi dairesine beyanı sırasında bu kira gelirlerinin malik tarafından beyan edilmesi zorunludur. Son yıllarda gelir idaresi banka siztemi üzerinden geliştirdiği bilgisayar programı yardımıyla bankadan geçen ve “ Kira Geliri “ibaresi para transferlerinde hesap sahibi ( adına kira ödemesi yapılan kişi veya kurum) için GMSİ beyannamesi verilip verilmediğini araştırmaktadır. Hatta bir veya iki yıl geriden bu tür kira gelirleri ile ilgili hesap sahipleri adına  “ beyana davet ”yazıları yollandığına tanık olmaktayız.

Kira gelirini elde eden tarafın gerçek kişi veya kurum olmasının önemi yoktur. ( GVK M.21,70).Burada tapu sahibi kişinin banka hesabına para yatmasa bile, bunun adına hareket eden bir başka kişinin hesabına da vekil sıfatıyla para transferi yapılabilir. Kira gelirini elde eden kişi ile tapu sahipleri farklı olabilir. Bu durumda kira gelirlerinin beyanı tapu sahibi adına vergi dairesine beyan edilecektir.

Uygulamada işyeri veya konut  kira gelirleri açısından dikkat edilecek özellikli noktalar aşağıda özetlenmiştir. Buna göre ;

a.  Tahsil edilmemiş kira gelirinin beyanı yapılmaz. Gerek iş yerleri olsun ve gerekse konut olarak kiraya verilen binalarda nakden veya hesaben tahsil edilmemiş olan kira gelirleri beyan edilmez. İstisna sınırlarının altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmez. Bu sınır 2014 yılı için konutlarda 3.300 TL’dir; İşyerleri için ise vergi kesintisi yapılandan brüt tutarı 2014 yılı için 27.000 TL’dir. (Bu tutarlar 2015 yılı mart ayında dikkate alınır.)

b.    Kiraya verilen iş yerinde ticaret yapan mükellefin basit usulde mükellef olması durumunda kira stopajı olmadığı için bu iş yerinin maliki tarafından elde edilen kira gelirinin 1.400 TL ‘yi geçmesi halinde beyanı yapılacaktır. (Bu tutarlar 2015 yılı mart ayında dikkate alınır.)

c.    Aile bireylerinin tek tek elde ettikleri kira gelirleri kendi adlarına kişisel olarak beyan edilecektir. Konut kira gelirlerinde ki istisna tutarı her bir birey için ayrı ayrı olmak üzere 3.300 TL’dir. ( Bu tutar 2015 yılı mart ayında dikkate alınacaktır.)

d.    Kira gelirlerinin GMS’i beyanı e-beyan olarak elektronik ortamda verilebileceği gibi kağıt olarak da düzenlenip vergi dairesine elden verilebilir. Okuma – yazma bilmeyenler için veya yaşlılar için Maliye Bakanlığı 60 yaş üzeri mükellefler ve engelliler için randevu sistemiyle vergi dairesi personeli tarafından beyannameleri düzenlenmektedir. Bu konuda randevu için VİMER – 444 0 189 

e.     Boş kalan dükkan veya konutlar için kira geliri elde edilmediği için beyanname verilmesi söz konusu değildir.  Aynı şekilde boş tutulan iş yerlerinde çöp vergisi tahakkuk ettirilmez. 

f.     Bir konutun mülk sahibinin annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası veya çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine sadece oturmak için ayrılırsa emsal kira bedeli hesaplanarak matraha eklenmeyecektir.  ( Bakınız: GVK Md.73)

g.     GVK’nun 73’üncü maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde edilmesi gereken asgarî kira bedelinin tespiti ve bu bedelinin mükellefler tarafından yapılacak beyanında bildirilmesi esasına dayanır. Burada amaç, gerçek kira bedelinin tespit edilememesi veya gerçek kira bedelinin bilerek az beyan edilmesi halinde vergilendirilecek geliri tespit etmektir. Buna göre bir konutun bedelsiz olarak kiraya vermesi halinde GVK’nun 73’üncü maddesine göre vergilerinin %5’i yıllık kira geliri olarak dikkate alınacaktır. 

h.     İş yeri kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun mutlak surette banka sistemi üzerinden yada PTT kanalıyla ödenmesi zorunludur. Bu ödeme sistemine dikkat etmeyenler için özel usulsüzlük cezası tatbik edilir (bkz. VUK Mük. Md. 355) (bkz. GVK GT-422 seri nolu tebliği ile kesilecek cezanın üst sınırı 940 TL’dir) Konutlar için ise elde edilen kira tutarı 500 TL’nin üzerinde ise bu ödemelerde yine banka sistemi üzerinden yapılması zorunludur ( GVK GT-Seri No 268) 

ı.     Kira olarak doğan alacağın başka bir kişiye temlik edilmesi veya kiraya verenin kiracısına olan bir borcu ile takas olunması halinde tahsil koşulu realize olmuş sayılır. Uygulamada : “Para faizsiz tarla icarsız” usulü ile yapılan işlemlerde de karşılıklı menfaatler dikkate alınarak kira gelirlerinin emsal kira bedeline göre hesaplanıp beyan edilmesi zorunludur.  Burada kira alacağının temlikine karşılık olarak herhangi bir değer alınıp alınmadığı, yani temlikin ivazlı veya ivazsız olması önem arz etmez. Elde edilen gelirin tümü bağışlaması durumu (ivazsız olması) durumu değiştirmez. Keza, temlikin ivazlı olması halinde de alacağın tahsil edilmiş olması şart değildir.

i. Maliye Bakanlığı, son yıllarda elektrik, doğalgaz vb. sayaçları dikkate alarak sayaç sahiplerinin GMS iradının bulunup bulunmadığını araştırmaktadır. Örneğin, mükellef (A) şahsının üzerinde 5 (beş) adet elektrik sayacı var ise bunun kira gelirlerinin adetsel olarak beyanı denetlenebilmektedir.  

j. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması halinde bunların GMS’i beyanları veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanarak verilir. Mal ve haklara hisseli olarak ortak olması durumunda her ortak kendi hissesine karşılık gelen GMS’i beyanını kişisel olarak verecektir (1)
k. GMSİ Beyannamelerinin vergi dairelerine kağıt ortamında verilmesi mümkündür. Ayrıca bu beyannamelerin 3568 sayılı yasaya göre unvan almış SM,SMMM ve YMM’lerce şifre ve parola ile e- beyan biçiminde verilmesi mümkündür.

(1) Maliye Bakanlığı tarafından bastırılmış 2014 yılı kira gelirleri için beyanname düzenleme rehberi ayrıntılı açıklamalar içermektedir. Bu rehberden edinilip, açıklanan örnekler incelenmelidir. Ayrıca bu rehber elektronik ortamda www.gib.gov.tradresinden incelenebilir. 2015 yılı mart ayı için kullanılacak beyanname ve rehberler gelir idaresi tarafından 2015 yılı başında bütün mükelleflerin hizmetine sunulmaktadır. Bu konuda Maliye Bakanlığı bütün Türkiye Çapında gerekli dağıtım ve mükelleflere beyanname düzenlenmesi konusunda yardımcı olmaktadır.