YAZARLARIMIZ
Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com



Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesini (Gayrimenkuller) Beyan Ederken Nelere Dikkat Edilmeliyiz?

Soru 1: Kimler kira gelirleri için beyanname vermelidir?

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlardan;

  • Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarı 2020 yılı için 6.600,00 TL’yi aşanlar,
  • İş yeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 49.000,00 TL’yi aşanlar,
  • Bir takvim yılı içinde mal ve hakların (telif hakları vb.) kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 2.600,00 TL’yi aşanlar, bu istisna tutarı olmayıp bu tutarı aşanlar, örneğin, 3.000,00 TL olduğunda bu tutar üzerinden beyan edilir.

Yıllık beyanname vereceklerdir.

Soru 2: Konut kira geliri ile iş yeri kira geliri birlikte olunca istisna tutarı nasıl hesaplanmalıdır?

Beyanname verme sınırı olan 49.000,00 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

Soru 3: İstisnadan hangi durumlarda geçersiz olur?

  • Yıllık gelir vergisi beyannamesinde ticari, zirai veya serbest meslek kazançları elde edildiğinde,
  • Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2020 yılı için belirlenen 6.600,00 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Soru 4: Gelir türleri birlikte elde edildiğinde istisna tutarı ne kadar olur?

Gayrimenkul sermaye iratlarında;

  • Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
  • 6.600,00 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği

Ücret,

Menkul sermaye iradı,

Gayrimenkul sermaye iradı,

Diğer kazanç ve iratların,

Gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’üncü maddesinde yer alan üçüncü gelir diliminin ücretler için geçerli olan 2020 yılı için 180.000,00 TL’lik tutarı aşanlar,

6.600,00 TL’lik istisnadan faydalanamazlar.

Soru 5: Kira gelirinin tespitinde gider yöntemleri nelerdir ve bu yöntemler arasında geçişler mümkün mü?

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki şekilde tespit edilir.

  • Gerçek gider yöntemi
  • Götürü gider yöntemi

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Soru 6: Götürü gider yöntemini, kimler tercih edemezler?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 70.maddesine göre hakları kiraya verenler, bu yöntemi seçemezler. Örneğin, iş yeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

Soru 7: Gerçek gider yöntemini tercih edenler, hangi giderleri vergi matrahından düşebilirler?

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, brüt kira geliri tutarından Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde sayılan giderlerin gerçek tutarlarını indirebilirler.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilmeyecektir.

Soru 8: Kira bedelinin ayni olarak tahsil edilmesi durumunda nasıl beyan edilir?

Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Soru 9: Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması durumunda nasıl beyan edilir?

Emsal kira bedeli esas alınır. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli eden değerlerinin %10’udur.

Soru 10: Gayrimenkul sermaye iradının hesaplamasında meydana gelebilecek zarar beş yıl süreyle indirim yapılabilir, ancak bunun istisnası var mıdır?

Bu durumun iki istisnası vardır:

  • Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerinin indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılmayacaktır.
  • Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de iş yeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

Soru 11: Yıllık beyannameye dahil edilen gelirlerden yapılacak indirimler nelerdir?

  • Hayat/Şahıs sigorta primleri
  • Eğitim ve sağlık harcamaları
  • Bağış ve yardımlar
  • Sponsorluk harcamaları
  • Bireysel katılım yatırımcısı indirimi
  • Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi Gayrimenkul Sermaye İradı İle İlgili Örnekler

Örnek 1: Bir gerçek kişi, iki dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 10.000,00 TL ve 45.000,00 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri yok, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut)

55.000,00 TL

Gayrisafi İratlar Toplamı

55.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutarı

6.600,00 TL

Kalan

48.400,00 TL

Götürü Gider (48.400,00x0,15)

7.260,00 TL

Vergiye Tabi Gelir

41.140,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi

7.128,00 TL

Damga Vergisi

97,20 TL

 

Örnek 2: Bir gerçek kişi, sahip olduğu konutu 2020 yılında kiraya vermiş olup, 50.000,00 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri yok ve gayrimenkulü ile ilgili olarak 10.000,00 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

10.000,00 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak indirilebilecektir.

Vergiye tabi hasılat = 50.000,00 – 6.600,00 = 43.400,00 TL

İndirilebilecek Gider = (10.000,00x43.400,00)/50.000,00=8.680,00 TL

Kira gelirinden indirilecek gerçek gider tutarı 8.680,00 TL.

Örnek 3: Bir gerçek kişi, 2020 yılında emlak vergisi değeri 200.000,00 TL olan dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Bu durumda, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri hesaplaması gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli: 200.000x0,05=10.000,00 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Örnek 4: Bir gerçek kişi, 2020 yılında aşağıdaki gelirleri tahsil etmiştir.

İş Yeri Kira Geliri (Brüt)

45.000,00 TL

Konut Kira Geliri

4.000,00 TL

Mevduat Faizi

120.000,00 TL

Beyan Edilecek Gelir

Yok

Tevkif yoluyla vergilendirilen 120.000,00 TL mevduat faizi geliri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67’nci maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

4.000,00 TL’lik istisna haddinin altında 6.000,00 TL konut kira geliri elde ettiğinden, beyana konu edilmeyecektir.

Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş iş yeri kira geliri olan 45.000,00 TL ise 49.000,00 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

Örnek 5: Gerçek kişi, 2020 yılında konut kredisi kullanarak 1.000.000,00 TL’ye aldığı dairesini aylık 10.000,00 TL’den konut kiraya vermiş ve 120.000,00 TL kira geliri elde etmiştir.

Beyana tabi başka geliri olmayan gerçek kişi, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 10.000,00 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2020 yılında bankaya ödenen faiz tutarı da 20.000,00 TL’dir.

Konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2020 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5’i olan (1.000.000,00x0,05) 50.000,00 TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: 10.000,00+20.000,00+50.000,00=80.000,00 TL

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

Vergiye tabi hasılat=Toplam hasılat-konut kira geliri istisnası

                                   =120.000,00-6.600,00

                                   =113.400,00 TL

İndirebilecek gider= (80.000,00x113.400,00)/120.000,00=75.600,00 TL

Gayrimenkul Sermaye İradı

120.000,00 TL

Gayrisafi İratlar Toplamı

120.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutar

6.600,00 TL

Kalan

113.400,00 TL

İndirebilecek Gerçek Gider

75.600,00 TL

Vergiye Tabi Gelir

37.800,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi

6.460,00 TL

Damga Vergisi

97,20 TL

 

 

Örnek 6: Gerçek kişi, 2020 yılında gelir vergisi hesaplamasında dair bilgiler şöyledir:

Gayrimenkul Sermaye İradı (7 konut)

1.000.000,00 TL

Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye yapılan bağış

100.000,00 TL

Kızılay’a yapılan bağış

20.000,00 TL

2457 sayılı Yüksek Öğretim Kanunu’na Göre Yapılan Bağış

10.000,00 TL

Amatör Spor Dallarına Yapılan Bağış

4.000,00 TL

Hayat Sigortası

25.000,00 TL

Bireysel Emeklilik

7.000,00 TL

Cumhurbaşkanınca Vergi Muafiyeti Tanınan Vakıfa Yapılan Bağış

10.000,00 TL

Eğitim Harcamaları

70.000,00 TL

Sağlık Harcamaları

10.000,00 TL

Hastaneye Yapılan Bağış

Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye nakit olarak yapılan 100.000,00 TL bağışın tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

Kızılay’a Yapılan Bağış

İktisadi işletme hariç, Türkiye Kızılay Derneğine makbuz karşılığında yapılan nakdi bağış ve yardımlarının tamamı indirim konusu yapılabilecektir. 20.000,00 TL bağışın tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

Yüksek Öğretim Kurumuna Yapılan Bağış,

2457 sayılı Yüksek Öğretim Kanunu’na Göre Yapılan Bağışın tamamı gelirlerden indirim yapılabilecektir.

Spor Dallarına Yapılan Bağış,

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 89’uncu maddesinin sekizinci bendine göre yapılan sponsorluk harcamalarının;

  • Amatör spor dalları için %100,
  • Profesyonel spor dalları için %50,

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirim konusu yapılabilecektir.

Hayat Sigortası,

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 63.maddesine göre,

Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerinin %50’si

İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşmayacaktır. (2020 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 35.316,00 TL)

Beyan edilen gelir=1.000.000,00x0,15=150.000,00 TL ye kadar ve 35.316,00 TL ye kadar olan kısmı indirim konusu yapılabilecektir.

Bireysel Emeklilik Sistemi,

Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarının indirim konusu yapılması mümkün değildir.

Vergi Muafiyeti Tanınan Vâkıfa Yapılan Bağış,

Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin %5’ini aşmamak üzere, makbuz karşılığında yaptıkları bağış ve yardımları yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirim konusu yapabilirler.

Beyan edilecek gelir=1.000.000,00x0,05=50.000,00 TL’ye kadar olan bağışın tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

Eğitim ve Sağlık Harcamaları,

Eğitim harcamaları, beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.

Beyan edilecek gelir=1.000.000,00x0,10=100.000,00 TL’ye kadar olan eğitim harcaması indirim konusu yapılabilecektir.

Gayrimenkul Sermaye İradı

1.000.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutarı

6.600,00 TL

Kalan

993.400,00 TL

Götürü Gider

149.010,00 TL

Safi İrat

844.390,00 TL

Hastaneye Yapılan Bağış ve Yardım

100.000,00 TL

Kızılay’a Yapılan Bağış

20.000,00 TL

Yüksek Öğretim Kurumuna Yapılan Bağış

10.000,00 TL

Amatör Spor Dalına Yapılan Bağış

4.000,00 TL

Bireysel Emeklilik

0,00 TL

Hayat Sigortası İndirimi (25.000,00x0,50)

12.500,00 TL

Cumhurbaşkanınca Vergi Muafiyeti Tanınan Vakıfa Yapılan Bağış

10.000,00 TL

Eğitim ve Sağlık Harcamaları İndirimi

80.000,00 TL

Vergiye Tabi Gelir

                                                  607.890,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi

199.026 TL

Damga Vergisi

97,20 TL

08.03.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM