Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com

İmar Barışında Süre Uzayacak Mı? Yol ve Yeşil Alan, Park İhlalleri De İmar Barışı Kapsamına Alındı.

İmar Barışı süreci ile ilgili olarak kısmen de olsa kervan yolda düzüldü desek hatalı olmayacağını düşünüyorum. Bilindiği üzere yapı kayıt belgesi alınmasına müteakip kat mülkiyeti işlemleri ile ilgili olarak Tapu Kadastro genel müdürlüğünün 2018–8 Sayılı genelgesi 6 Temmuz 2018 tarihinde yayınlanmıştı. 12 Ekim 2018 Tarihinde genelgeye bazı eklemeler yapıldı. 

---

Bana göre 12 Ekimde eklenen maddelerden en önemlisi gerek fiilen ve gerekse plan gereği yolda veya yeşil alanda kalan veya yola veya yeşil alana tecavüzlü olan yapılar için cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin yapılabilmesini mümkün kılan değişiklik.

Bu değişiklik sayesinde belirtilen yerlere tecavüzü olan yapıların kat mülkiyeti tapusu çıkabilecektir. Ancak zemin tespit tutanağının düşünceler sütununa ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine “3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. Maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesine istinaden yapıldığı, yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olduğu ve yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı” şeklinde belirtme yapılarak tescil işlemi yapılabilecektir. 

Yani düzenleme ortaklık payı kesilen kısım dışında yola veya parka, yeşil alana tecavüz var ise ve bu dop payı kapsamında bir yer değil ise kat mülkiyeti tapusu almanız mümkün olabilecektir.

Diğer bir değişiklik ise yapı kayıt belgesi alınan yaygın yapılaşmanın bulunduğu hisseli taşınmazlarda kat mülkiyeti tapusunun ne şekilde çıkarılacağı ile ilgilidir.

Değişikliğe göre; Yaygın yapılaşmanın bulunduğu hisseli taşınmazlarda tüm yapıların yapı kayıt belgesi/yapı kullanma izni tamamlanmadan kat mülkiyetine geçiş mümkün olamayacağından hissedarlardan birine ait yapıya yönelik yapı kayıt belgesi ile yapılan başvurularda LİHKAB/SHKMMB tarafından düzenlenecek Ek-1 zemin tespit tutanağının kroki kısmı doldurulacak olup; düşünceler sütununa yapı kayıt belgesine konu yapının hangi hissedara ait olduğuna dair belirtme yapılarak taşınmazın beyanlar hanesinde gösterilmek üzere tapuya gönderilir.

Genelge ile diğer çözülen sorun ise kısmen yapı ruhsatı, kısmen iskan ve kısmen de yapı kayıt belgesi olan cins değişikliğinin nasıl yapılacağıdır.

Değişikliğe göre Kısmen yapı ruhsatı/yapı kullanma izin belgesi, kısmen de yapı kayıt belgesi olan yapıların cins değişikliği işlemlerinde, talebin bir bütün olarak değerlendirilerek, LİHKAB/SHKMMB tarafından düzenlenen Ek-1 Zemin Tespit Tutanağına göre işlemin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, bu şekilde gerçekleştirilen işlemlerde daha önceden yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş olan kısımlar için ayrıca daha önce idaresince tasdikli vaziyet planı istenilecektir.

Kültür Varlıkları ile Arkeolojik ve Doğal Sit Alanında Kalan Parsellerde Yapılaşma İçin İlgili İdarenin Oluru Zorunlu hale geldi. 

Bursa’da Antik Kentin üzerine AVM yapılması ile ilgili haberleri görmüşsünüzdür. Bu tip gelişmelere engel olmak en azından kat mülkiyet tapusu noktasında idarenin görüşünün alınması amacı ile eklenmiş bir madde olduğunu düşünüyorum. Keşke Yapı Kayıt Belgesi verilmesine dair usul ve esaslar ile ilişkin tebliğde bu husus ilk günden yer alsaydı. Maddenin tamamı aşağıdadır.

Söz konusu tebliğin yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar başlıklı 8. maddesi kapsamı dışında kalan yapılardan, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtme bulunanlar için 2010/4 Sayılı Genelgenin 24. Maddesinin 16. Fıkrasına göre ilgili idarenin olumlu kararının aranması gerekir.

Proje için Belediyeden Onay Almaya Gerek Yok

Yapı Kayıt belgenizi aldınız, sonra bazı evrakları toplayıp, tapu müdürlüğüne gitmeniz gerektiğini biliyorsunuz, tapu müdürlüğüne kat mülkiyet tapusu için başvururken mimarın imzaladığı proje için bir daha belediyeden onay almanıza gerek bulunmuyor. Zaten madde bu şekilde yorumlanıyordu ama genelgede yeralması faydalı olmuş. İmar Barışı sürecinde, belediyeden sadece terklere ilişkin yazı almanız yeterli.

Eklenen Maddenin son hali aşağıdadır.

Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarca imzalanan ve elektronik ortamda 200 dpi çözünürlükte siyah beyaz taranmış olarak (üzerinde mimarın kaşesi ve imzası bulunan .tif formatında düzenlenmiş CD ) (12.10.2018 tarih ve 27553936–120.18(020)- E.2857391 sayılı Makam Oluru ile Değişik İfade) tapu müdürlüğüne belediye onayı alınmaksızın ibraz edilen proje, (Kat mülkiyeti tesis edilmeyecek yapılar için istenmeyecektir.)

Kat mülkiyet tapusu için ödeme tutarları TAKBİS üzerinden takip edilecektir.

Yapı Kayıt bedeli dışında kat mülkiyet tapusu için de bir o kadar bedel ödediğinizin tespiti Takbis üzerinden yapılacaktır. Tapu Müdürlüğü Kat Mülkiyet tapusunu düzenlemeden önce Takbis sisteminden kontrol yapacaktır.

Eski Metin: Yapı kayıt belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırıldığına ilişkin belge

Yeni Metin: 5- (12.10.2018 tarih ve 27553936–120.18(020)-E.2857391 sayılı Makam Oluru ile Değişik Paragraf) Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin yatırıldığının TAKBİS üzerinden tespit edilmesi, (İbadethaneler ile merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin ticari maksatla kullanılmayan yapıları için belge bedeli alınmayacağından bu taşınmazlar için yapılan taleplerde bedele ilişkin tespit yapılmayacaktır.), 

6- (12.10.2018 tarih ve 27553936–120.18(020)-E.2857391 sayılı Makam Oluru ile Değişik Paragraf) Daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin yatırıldığının TAKBİS üzerinden tespitinden sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina NoAda/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazının düzenlenerek başvuru sahibine verilmesinden sonra, ilgili vergi dairesince ilgililere verilen ve söz konusu yapıya ilişkin olarak 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-13/a fıkrasında belirtilen harcın tahsil edildiğine ilişkin 59 Seri Nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan belge

Peki 4 Sayılı Tarifenin I-13/a fıkrasında belirtilen harç (Cins Değişikliği Harcı ) ne kadar ?

2018 için bağımsız bölüm başına 232,60 TL dir. Bu harcın ödendiğine dair belge/dekont Tapu Müdürlüğüne sunulacaktır.

Kat Mülkiyetli yapılarda yapının içinde yapılan değişiklikler için zemin tespit tutanağına gerek bulunmayacak

Kat mülkiyeti tesisli yapılarda sadece yapının içine ilişkin bağımsız bölüm ilavesi, ifrazı, tevhidi, niteliğinin değiştirilmesi gibi durumlarda zemin tespit tutanağı aranmayacaktır.

Örnek olarak villanızın üst katını ayrı daire yapacaksanız, zemin tespit tutanağına gerek bulunmuyor.

Kat Mülkiyeti olan bağımsız bölüm için yapı kayıt belgesi ve devamında yapı kayıt belgesine uygun olarak kat mülkiyet tapusu tekrar alınacak ise ve mimar tarafından çizilen tadilat projesi yapının tamamı için ibraz edilir ise esaslı unsurlarda ve diğer maliklerin arsa paylarında değişiklik bulunmuyorsa sadece ilgili kat maliki ve mimarın imzalaması yeterli olacağına dair madde eklenmiştir.

Kat mülkiyeti tesisli yapılarda yapılacak tadilatlarda projenin tadil edilen ilgili bölümler için çizilmesi asıl olmakla birlikte yapının tamamı için ibraz edilmesi halinde, projeyi düzenleyen mimar tarafından değişikliğin sadece yapı kayıt belgesine konu bölümler için yapıldığı yönünde projenin uygun bir yerine açıklama yapılarak onaylanması ve mevcut tasdikli proje ile birlikte irtibatlandırılması; bununla birlikte kat mülkiyeti tesisli yapılar için mimar tarafından onaylanmış tadilat projesinde ortak kullanım alanları, binanın genel görüntüsü, binanın ana unsurlarında değişiklik yapmayan ve ana yapıya zarar vermeyen durumlar ile diğer bağımsız. bölümlerin tapuya kayıtlı tescilli unsurlarında değişiklik oluşturmayan durumlarda sadece işlemin tarafı bağımsız bölüm maliki/maliklerinin tadilat projesini imzalamaları, sayılan unsurlarda değişiklik bulunmadığına ilişkin olarak projenin uygun bir yerine mimarınca açıklama yapılmak suretiyle imzalanması gerekmektedir.

Bütün maliklerin projenin her sayfasını imzalaması zorunlu değil.

Projede malik veya paydaş imzalarının; bağımsız bölüm listesinde, proje kapağında, projenin uygun bir yerinde veya elektronik ortamda proje ile ilişkilendirilmiş ve mimar tarafından onaylanmış bir belgede olması yeterlidir. Tüm sayfaların ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı imzalanmış olması aranmaz.

Genel olarak genelgeye eklenen maddeler bunlardan oluşsa da tamamını okumak isteyenler Tapu Kadastro genel müdürlüğünün sayfasından ulaşabilirler.

---

İmar Barışı için son günlere yaklaşılırken herkesin aklında aynı soru var. İmar Barışı uzayacak mı ? Bakanlar Kurulunun bir yıl uzatma yetkisi olması nedeni ile uzayacağı tahmin edilse de, uzamadığı takdirde başvuru son tarihi ile ödeme tarihi arasında sadece iki ay olması nedeni ile başvuru sayısına oranla ödeme rakamlarını nispeten daha az olacağı düşünülmekte. 

Başvuru süresi uzamaz ise son gün e-devlet sisteminin yavaşlaması veya kapanması riskine karşı, başvuruların önceden yapılmasını öneriyorum. Hatırlayanlar olabilir, e-devlet sisteminde alt soy -üst soy sorgulaması yapılırken yoğunluktan sistem kitlenmiş ve nüfus müdürlüklerine yönlendirmişlerdi. 

Sitelerde ve Kooperatiflerde ortak alanlara başvuru yapmanın riskleri var mı ?

Örnek olarak ortak alana sonradan yapılan proje ve eklerinde olmayan lokal binası için genel kurul kararı/kat malikleri kurulu kararı ile yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyet tapusu sahibi olan maliklerin ( örnek olarak evine gürültü gelmesi , önünün kapanması v.b. nedeni ile ) ortak alana müdahale davası açmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. İlgili Lokale kat mülkiyet tapusu almak için tam muvafakat gerekeceği için, böyle bir durumda dava edenin muvafakatname vermesi de mümkün olmayacağından süreç kendi içinde bir sarmala girmektedir. 

Yönetim kurulları için bu anlamda başvuru yapılmadan önce gerekli organlardan yetki ve sorumlulukları bu çerçevede istemelerinin daha uygun olacağını düşünüyorum.

Saygılarımla

22.10.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.