Bu çalışmanın büyük bir bölümü, YMM Ömer TEKİN’in (www.tekinymm.com) sitesindeki, aşağıda konu başlıkları belirtilen makalelerinden alınarak hazırlanmıştır. Konu hakkında detaylı bilgiyi www.tekinymm.com sitesinden edinebilirsiniz.

İnşaat işlerinde KDV iadesi Uygulaması
Özel İnşaatlarda KDV İade Uygulaması
Özel İnşaatlarda Vergileme ve muhasebe uygulaması (1) ve (II)
Özel İnşaatlarda Asgari İşcilik Uygulaması


GENEL BİLGİLER 

TANIM:

Genel anlamda inşaat; malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümünü içerir. İmar Kanununda “yapı tabirinin karada ve suda daimi veya geçici, resmi ve özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile ilave ,değişiklik ve tamirlerinin sabit ve müteharrik tesislerine şamil olduğu” hükme bağlanmıştır.  

İNŞAATIN ÇEŞİTLERİ

Medeni Kanunda:  

-         Menkul inşaat : Belli hizmeti görmek üzere geçici amaçlı yapılan kulübe, baraka, yazlık sinema, tiyatro sahnesi Pazar yeri tezgahları gibi yapılardır. Bunlar tapuya tescil edilmezler.  

-         Menkul olmayan (taşınmaz) inşaatlar: Toprağa bağlı olarak ve devamlı kalmak amacıyla meydana getirilen ekonomik değer taşıyan yapılardır. Örneklersek , köprü, yol, meydan, binalardır. Bu inşaatlar özellik ve yapımındaki uzmanlık ile teknik nedenlerden dolayı 3 bölümde gruplandırılabilir. 

a)     Konutlar; Ev, apartman gibi.

b)     Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar; İşyeri, fabrika binası ve ek tesileri, otel, hastahane, okul, spor tesisleri gibi.

c)     Özel uzmanlık isteyen inşaatlar; Yol, köprü, baraj, liman, havaalanı gibi.

 

Vergi Hukukunda: 

-         Özel inşaatlar : Yapım şekline göre 2 ‘ye ayrılır.

a)     Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaat,

b)     Kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar

 

-         Taahhüt şeklindeki inşaatlar: Taahhüt kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir. Bir işin taahhüt edilmesi ise taahhüt edenin (müteahhit) ‘  işi yaptırana  (iş sahibi)  vermeyi taahhüt eylediği ve bir bedel karşılığında bir malın imalini kapsar. Bu konuda bir iş (imalat) bir bedelle üstlenen müteahhit ve bir bedel karşılığında müteahhite iş  yaptıran iş sahibi olmak üzere 4 unsur mevcuttur.  

 

 

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ

 

Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire kat ve dükkan halinde satmak ve satmak amacı gütmeksizin kendi ihtiyacı için kendi arsası üzerine yapılan inşaatları içerir. Bu konuyu irdelersek;

 

1-DAİRE, KAT VE DÜKKAN HALİNDE SATMAK AMACIYLA YAPILAN ÖZEL İNŞAATLAR

 

Apartman inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satanlar, bu inşaata kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, arsa karşılığında  belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıylada başkalarına ait arsa üzerine yapabilirler.  Ülkemizde daha çok bu yol tercih edilmektedir.

 

193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ

AÇISINDAN BAKIŞ

Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlar yönüyle

Gelir Vergisi Kanununda; İnşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar, Ticari Kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.  

Kurumlar vergisi Kanununda ise; ( MADDE 6- (2) ) Safî kurum kazancının tespitinde, yine Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır.  

Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden ve özel inşaatlardan elde edilen kazançlar ve arsa karşılığı daire yapımından elde edilen kazançlar da genel hükümlere göre vergilendirilir.

Birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarma işlerinde kar-zarar kesin olarak işin bittiği yıl tesbit olunur. 

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, inşaatın devam ettiği sürece, bu işleriyle iligili olarak kar ya da zarar beyanında bulunmazlar.  Ancak “kar-zarar beyanında bulunulmayacağı” beyanname verilmeyeceği anlamına gelmez. Yalnızca inşaat ve onarım işleriyle uğraşan ve işleri de henüz bitmemiş olan müteahhitler her yıl devam eden inşaatlarıyla ilgili olarak beyanname vermek zorundadırlar.  

Gelir ya da kurumlar Vergisi beyannamesi verilirken, devam eden inşaat ve onarım işiyle ilgili olarak düzenlenen bilanço beyanname ekinde sunulacaktır. Ayrıca beyannamenin uygun bir yerine İnşaatımız yıllara yaygın olduğundan kar-zarar beyan edilmemiştir. Şeklinde açıklama yapılmasında yarar vardır. 

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, işin bitimini izleyen yılın G.V. mükellefleri için Mart ayı 15.gününe kadar , K.V. mükellefleri ise Nisan ayının 25.ne kadar saptanan kar-zararı beyanname ile bildirmek ve tahakkuk eden vergileri yasal süresi içinde ödemekle yükümlüdürler. ( Gelir vergisi mükellefleri tahakkuk eden verginin yarısını Mart ayı sonuna kadar, diğer yarısını ise Temmuz ayı sonuna kadar, Kurumlar Vergisi mükellefleri ise Nisan ayı sonuna kadar ödemek zorundadırlar.)  

İnşaat işinin bitim tarihi itibariyle bulunan kar-zarar, işin devam ettiği yıllara dağıtılamaz.  

Yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinin  yanında ticari ve sınai faaliyet de icra eden mükellefler, inşaat  faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları nedeniyle geçici vergiye tabi olmamakla birlikte elde ettikleri faiz gelirleri ve diğer kazançları üzerinden geçici vergi ödeyeceklerdir 

Taahhüt şeklindeki inşaatlar yönüyle;

Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar genel hükümlere göre vergilendirirken yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde  taşıdığı özellikler nedeniyle genel hükümler dışında özel bir vergileme sistemi kabul edilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu 42-44. maddeler uyarınca müteahhite yapılan istihkak ödemelerinden (avanslar dahil ve ödeme şekline bakılmaksızın) G.V.K. 94.madde 3. bendi gereği %5 vergi stopajı yapılır.  

Yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde inşaat süresince ödenen isitihkaklardan yapılan vergi kesintileri inşaatın bittiği dönemde kazancın tesbiti ile tahakkuk edecek vergiden mahsup edilir. İstihkaklardan kesilen vergilerin, taahhüt edilen inşaat ve onarma işinin bitiminden önce mahsubu olanaksızdır. 

İstihkaklardan vergi kesintisi yapan kurum veya kuruluşlar, kesilen vergileri çeşitli nedenlerle vergi dairesine yatırmayabilmektedirler. Bu durum, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşun sorumluluğunu zamanında yerine getirmemesinden ortaya çıkabileceği gibi özellikle kamu kurumlarının vadesinde ödenmeyen vergilerinin taksitlendirilmesi konusunda, Maliye Bakanlığınca çıkarılan genel tebliğler veya benzeri düzenlemelerden de kaynaklanabilmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu gibi durumlarda kesilen vergilerin vergi dairesine yatırılmamış olmasında, hakedişinden vergi kesilen mükellefin bir kusuru söz konusu olmamaktadır. 

Bu nedenle yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri yapan mükelleflerin istihkaklarından kesilen vergilerin, bu mükelleflerin aynı işlerden sağladıkları kurum kazancı için verecekleri beyannameler üzerinden hesaplanan kurumlar vergisine ve mükelleflerin isteği halinde gelir vergisi kanununun 94/6-b bendine göre yapılacak tevkifata mahsubu işlemlerinde mahsubu istenilen miktarların ilgili kurum veya kuruluşça istihkaklardan kesildiğinin belgelendirilmesi kaydıyla bu kesintilerin, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşça vergi dairesine yatırıldığına dair belge aranılmayacaktır. 

Gerek G.V. kanunu gerekse K.V.K. gereği kazanç  aşağıdaki şekilde tespit edilir.  

            Daire, kat veya dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlarda kazanç: İnşa edilen daire, kat veya dükkanlar müteahhit için mal niteliğindedir. Bunların bitimden ziyade teslim veya satışı halinde kar-zarar hesaplanarak, vergilendirilecektir.  

İnşaat süresince yapılan satışlardan alınan tutarlar, avans niteliğinde değerlendirilir. Kar-zarar tespiti inşa edilen dairelerin tesliminde hesaplanır. 

Teslimden ise daire, kat veya dükkanın iskan belgesinin alınması veya bu tarihten öncede fiilen kullanılmaya başlandığı tarih anlaşılmalıdır. Satış işleminin geciktirilmesi bunu engellemez.  

Kar-Zararın tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:  

a)      İnşa edilen daire, kat veya dükkanların maliyetleri bağımsız bölüm dağılımına göre tespit edilmelidir.

b)     Satışın gerçekleştiği dönemde satış rakamı ile maliyet bedeli arasındaki kazanç vergilendirilecektir.

c)     Satışın aynı dönemde gerçekleşmediği durumlarda satılmayan daire maliyet bedelleri stok olarak düşünülüp, sonraki hesap dönemlerine devredilecektir. Dolayısı ile satıldığı dönemde kazanç tespiti  ile vergilendirilecektir.

d)     İnşaat süresince gerçekleşen kanunen kabul edilmeyen giderler ise vergilendirmenin yapıldığı dönemde ayrıca vergi matrahına  ilave edilecektir.

e)  İnşaat işlerinde ortalama kar haddi gibi uyulması gereken bir oran olmamasına        rağmen teamül olarak maliyet bedelinin %25’i yada satış bedelinin %20’sini    kazanç olarak belirlenmesi benimsenmiştir.  

MÜTEAHHİDİN EŞ VE ÇOCUKLARINA SATTIĞI YADA KENDİSİNİN VEYA ORTAĞININ ÜZERİNE KAYDETTİRDİĞİ DAİRE VE DÜKKANLARDA EMSAL BEDEL UYGULAMASI  

Gerek kendi arsası gerekse başkalarına ait arsa üzerine inşa edilen daire veya dükkanlardan bir kısmının veya tamamını eş veya çocuklara, yada yakınlara satış veya devri sırasında emsal bedel uygulamasına dikkat edilmelidir. Emsal bedel V.U.K. 267 maddesinde “gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut ta doğru olarak tespit edilmeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline göre haiz olacağı değerdir.”   

 

BİNA VE ARSANIN DEĞERLEMESİ

1 – Satın alınan arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyet bedeli ile değerlendirilerek inşaat maliyetine intikali sağlanır.

2 – Kat, daire veya dükkan karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda ise sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkanların maliyet bedeli arsanın maliyetini oluşturur.

3 – Kendi arsası üzerine inşaat yapanlarda da yine satın alma değeri ile yapılan tapu harcamaları arsa bedelini oluşturur. Ancak arsanın çok önceden alınması veya miras-hibe yoluyla intikal etmesi halinde arsanın maliyet bedeli yine V.U.K. 267 md.sindeki emsal bedel esasıyla değerlenecektir.

 

KENDİ ARSASI ÜZERİNDE İHTİYACI İÇİN(SATMA AMACI OLMADAN)  BİNA İNŞASI

1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.’na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır.  

Bu şekilde inşaat yapanlar için dikkat edilecek husus olarak şunu belirtmek gerekir. Bu kişiler inşaatda çalıştırdıkları işçilerden vergi kesintisi yapmazlar. Ancak çalışan kişilerin burada elde ettikleri ücretlerinin G.V.K. 64 / 3 maddesinde ve 4444 sayılı Kanunla 01/01/2000 tarihinden itibaren yıllık vergilendirileceği ve yıllık matrahında 1 yıllık brüt asgari ücretin %25’ i olacağı hükme bağlanmıştır. İnşaatı yaptıranın yükümlülüğü ise bu kişileri ilgili vergi dairesine bildirmek suretiyle çalışanların vergi karnelerini çıkartmalarını sağlamalıdır.  

2 – ARSA KARŞILIĞINDA DAİRE, KAT VEYA DÜKKAN YAPIMI

İnşaat yapımını üstlenen müteahhit başkalarına ait arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanlardan bir bölümünü arsa payı karşılığı arsa sahibine teslimi taahhüt eder. Türkiye’ de son yıllarda finansman maliyetleri yönüyle tercih edilen bir yoldur. Bu konuda müteahhit boş veya üzerinde mevcut binayı yıkmak suretiyle arsa üzerine belirlenen proje ve mahal listesine uygun olarak inşaatı yapmayı üstlenir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu akdin yazılı ve aşağıdaki hususları içerecek şekilde hazırlanması ileride doğabilecek problemleri en baştan önlemiş olur.  

1 – Arsanın müteahhide teslim şekli ve süresi

2 -  Arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanların özelliklerinin belirlenmesi

3 -  Proje, imar durumlarının, vergi, resim, harçların ödeme şeklinin belirlenmesi

4 -  Arsa karşılığında verilecek daire, kat veya dükkanların (bağımsız bölümlerin) belirlenmesi

5 -  İnşaat teslim süresinin belirlenmesi

6 -  Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemlerinin belirlenmesi

7 -  Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin alınması ve tapuya şerh edilmesi yetkisinin belirlenmesi

8 – Mücbir sebeplerin belirlenmesi

9 -  Cezai şartların belirlenmesi 

Bu sözleşmelerin noter aracılığı ile yapılması gerek hukuki işlemlerde gerekse tapu işlemlerinde kolaylık sağlayacaktır.

 

193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ

AÇISINDAN BAKIŞ 

Bu bölümde müteahhit için; kendi arsası üzerinde daire, kat veya dükkan yapımına ilişkin bilgilere ek olarak dikkat edilmesi gereken husus arsa karşılığında arsa sahibine verilen daire, kat veya dükkanların maliyet bedellerinin arsa maliyeti olarak dikkate alınması gerekir.  

Arsa sahibi açısından ise arsa karşılığında alınan daire, kat veya dükkanların satışında 1999 öncesi ve sonrası olarak dikkate alınmalıdır. 

Daha öncede belirtildiği üzere “1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.’na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır”

 

213 SAYILI VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ 

Bildirimler : İşe başlama en fazla 1 ay önceden , işi bırakma ve değişiklikleri 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine yapılmalıdır.  

Tutulması gereken defterler: Bilanço esasına göre; Yevmiye, Defter-i Kebir, Envanter defteri. İşletme esasına göre İşletme Defteri bunlardan ayrıca Amortisman Defteri sürelerinde tasdik ettirilmesi gerekir.  

Değerlemeler inşaat harcamaları maliyet bedeli ile, kendi arsasının üzerine yapımını arsa emsal bedelle yapılır. Yine satış sırasında ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm bedellerinin emsal bedellerinden aşağı olmamasına dikkat edilmelidir.

Amortismanlar; İnşaat yapımı sırasında kullanılan sabit kıymetlerin amortismanları V.U.K. 333 ve 339 genel tebliğindeki oranlarda ayrılarak maliyetlere dahil edilir.   

 

 3065 SAYILI KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU

AÇISINDAN BAKIŞ

 

VERGİNİN KONUSU
            Madde 1- Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir  
            
            1. Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,  

TESLİM

Madde 2 1. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hereket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.  Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir. 

HİZMET  
 Madde 4 1. Hizmet, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemlerdir. 
Bu işlemler, bir şeyi yapmak ve işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi, şekillerde gerçekleşebilir. 

            2. Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilirler. 

KDV ORANI

2002/4480 sayılı B.K.K. eki karar kapsamında

b) (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1

11- Net alanı 150 m².ye kadar konut teslimleri olarak belirlenmiş bunun dışındaki teslimler genel K.D.V. oranına tabi olacaktır. Yani 150 m2 üstündeki konutlar ile işyeri niteliğindeki inşaatlar  %18 K.D.V. oranına tabi olacaktır.

 

 

 

 

İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI  

KDV İadesine Konu Teslimler ve İade Hesaplaması:

a-İadeye Konu Teslimler:

 İnşaat işlerinde İadeye konu edilecek teslim, 150 m² 'den düşük konut teslimleridir. 150 m² 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir. 

Teslim edilen  konut, bir bedel mukabilinde satılmak suretiyle teslim edilmişse bu teslimin iadeye konu olacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.  

Ancak müteahhidin kat karşılığı aldığı inşaatta, arsa sahibine, arsa karşılığı devrettiği 150 m² den düşük konut teslimleri,  

Yine müteahhidin yaptığı dairelerden kendisinin kullanımına tahsis ettiği 150 m² den düşük  konut teslimlerinde bir bedel alınmamaktadır. Bedel alınmayan bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi gerekecek mi? 

Diğer yandan İnşaat devam ederken halk arasında topraktan satış diye bilinen daire satışlarında  henüz daire yapılmadan satış yapılmış olması durumunda, bu teslim de  iadeye konu olacak mı? Soruları gündeme gelebilecektir. 

Buna hemen cevap vermeden, bu konuyla ilgili mevzuattaki düzenlemelerden belli başlılarını hatırlanması bakımından aşağıda belirtelim.

 

30 seri no'lu KDV genel tebliğinde, müteahhidin arsa sahibine arsa karşılığı olarak verdiği işyeri ve dairelerin devri  teslim sayılmış  olup, bu teslimlerin KDV'ye tabi olduğu belirtilmiştir. 

Öte yandan, KDV kanunun 3. maddesinde, teslim sayılan haller belirtilmiş, işletme sahibinin vergiye tabi malların her ne surette olursa olsun işletmeden çekmesinin  teslim olduğu belirtilmiştir. 

KDV kanun 27/1. maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler de KDV matrahı, emsal bedel olduğu, emsal bedelin V.U.K.'nun 267. maddesine göre tespit edileceği  belirtilmektedir. 

Yukarıdaki düzenlemelerden anlaşılacağı üzere; müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği  daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler teslim sayılıp, vergiye tabi olduğunu ortaya koymaktadır.

 Bu teslimlerden dolayı  bir bedel alınmadığı ileri sürülebilir. Bedel alınmayan veya bedeli bilinmeyen durumlarda ise yine yukarıda belirtilen KDV Kanunu 27. maddesine göre KDV matrahı, emsal bedel olacaktır. Emsal Bedel'de V.U.K.'nun 267. Maddesinin 2. sırasında belirtilen düzenlemeye göre tespit edilecektir.  

Bu düzenlemelere göre, müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler için V.U.K.'nun 267/2. sırasındaki düzenlemeye göre maliyet bedelinin toptan satışlarda %10, perakende satışlarda %5 fazlasıyla fatura düzenlemesi gerekmektedir. (Emsal bedelde KDV matrahı tespit edilirken, daire maliyetlerinin içerisine genel yönetim giderleri de dahil edilmesi gerekmektedir. KDV Kanunu Madde 27/4)           Düzenlenen  fatura üzerindeki emsal bedeller, yevmiye defterindeki  kayıtlara gelir olarak yazılması söz konusu olmayacak, sadece KDV'leri kayıtlara işlenmesi yeterli olacaktır. KDV beyannamesinde de matrahlara herhangi bir tutar yazılmadan ilave edilecek KDV satırına yazılarak beyan edilecektir. 

Yukarıdaki şekilde beyan edilen bu teslimlerinde iadeye konu edilmesi  mümkündür 

Müteahhidin inşaat devam ederken daire satması konusuna gelince, böyle bir durumda henüz daire yapılmamış, fiili bir teslimde bulunmamaktadır. Bu şekildeki satışa halk arasında topraktan satış diye adlandırılmaktadır. Bu satışta fatura kesilmiş ise vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olduğundan fatura üzerindeki vergi, fatura düzenlenme döneminde beyan edilmesi gerekmektedir. KDV iadesinin talep edilebilmesi için teslimin yapılmış olması şart olduğundan teslimin yapılması beklenmelidir. 

74 seri no'lu KDV Genel tebliğinde,  iade hakkının doğması için, indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmiş olması şart koşulmuştur. 

Bilindiği üzere, gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmektedir. Şayet  gayrimenkul, tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmişse bu durumda da teslim gerçekleşmiş olmaktadır. 

İstanbul Defterdarlığının 2005 yılında verdiği  iki ayrı özelgesinde, inşaattan önce ya da inşaat devam ederken dairenin satışında alınan paranın avans olarak değerlendirileceği, fatura kesilmiş olması halinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bunun beyan edilmesi gerekeceği, bu satışla ilgili iadenin teslimin yapıldığı dönemde isteneceği yönünde görüş bildirilmiştir.  

Buna göre topraktan satışlarda alınan paraların avans olarak değerlendirilmesi, şayet fatura kesilmiş ise faturadaki KDV'nin fatura tarihinde beyan edilmesi, iadenin talebi ise, dairenin tapuya tescilden sonra ya da kullanılmaya başlamasından sonra yapılması gerekir. 

b- İadeye Konu Edilecek Yüklenilen KDV'nin Hesabı:

            KDV iadesi, hesaplanırken inşaat işinin başlangıcından bitimine kadar inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları, genel üretim ve yönetim  giderleri ile ATİK dolayısıyla yüklenilen vergilerin tamamını kapsamaktadır.  

İade edilecek KDV'nin hesaplaması aşağıdaki örnek olay üzerinde yapılmaya çalışılmıştır. 

Örnek olay:

            Müteahhit Ahmet Demir 2003 yılında kat karşılığı aldığı arsa üzerinde inşaata  başlamış, inşaat 2005 yılında bitmiştir.  

Müteahhidin KDV İade tutarı, etap etap aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. 

1. Etap:

 

Yüklenilen Toplam KDV'nin Tespiti:

Müteahhidin 2003, 2004 ve 2005 yıllarında inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları ve genel üretim giderleri dolaysıyla yüklendiği KDV'ler aşağıdaki gibidir. 

2003 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV	50.000 YTL
2004 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV	65.000 YTL
2005 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV	35.000 YTL
Toplam Yüklenilen KDV	150.000 YTL

  

 

 

2. Etap:

 

Yapılan Daire ve İşyerlerinin m² alanlarının Tespiti:

            Müteahhit İnşaata 2003 yılında başlamış 2005 yılında bitirmiştir. İnşaat bittiğinde 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır. 10 adet daire ve 2 adet işyerinin  toplam alanı 1500 m²'dir.

 

3.Etap:

 

m² 'ye İsabet Eden Yüklenilen KDV'nin Tespiti:

1. ve 2. etaptaki verilere göre müteahhit, 1500 m² inşaat alanını oluşturan daire ve işyerlerinin yapımı sırasında yüklendiği KDV 150.000 YTL dir.

 

Bir m² 'ye isabet eden Yüklenilen KDV ise ( 150.000 / 1500 =) 100 YTL olarak hesaplanmıştır.

        

4. Etap:

 

Düşük Oranlı Konut Teslimlerin  Tespiti:

KDV  iadesine 150 m² 'nin altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. Müteahhidin, 150 m² 'den aşağı konut satışları/teslimleri aşağıdaki gibidir.

 

1. 3 no'lu daire 135 m² olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 150.000 YTL, KDV'si 1.500 YTL dir.

 

2. 4 no'lu daire 145 m² olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 175.000 YTL, KDV'si 1.750 YTL dir.

 

3. 5 no'lu daire 125 m² olup, haziran 2005 döneminde müteahhit daireyi kendi kullanımına tahsis etmiştir. Kendi kullanımına tahsis ettiği bu daireyi  emsal bedeliyle  kendisine fatura etmiştir. Dairenin emsal bedeli 125.000 YTL olup, KDV'si 1.250 YTL dir.

4. 6 no'lu daire 140 m² olup, bu daireyi müteahhit 2004/haziran döneminde topraktan satmış, 2004/ haziran dönemi için 100.000YTL + 1.000 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlemiştir. Daire 2005/haziran döneminde tapuya tescil edilmek suretiyle teslim edilmiştir.

 

5. 7 no'lu daire 120 m² olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  130.000 YTL + 1.300 YTL  KDV' den oluşan fatura düzenlenmiştir.

 

6. 8 no'lu daire 130 m² olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  140.000 YTL + 1.400 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.

 

7. 9 no'lu daire 110 m² olup, 2006/ocak döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  110.000 YTL + 1.100 YTL  KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.

 

8. 10 no'lu daire 100 m² olup, 2006/nisan döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  100.000 YTL + 1.000 YTL  KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.

 

5. Etap:

 

İadeye Konu Edilmeyecek  Teslimlerin Tespiti:

Yukarıda 7. ve 8. sıradakiler hariç diğer teslimler 2005 yılında KDV iadesine  konu edilebilecektir.

 

4. sıradaki satış, inşaat sürerken 2004/haziran döneminde topraktan satış yapılmış olup, henüz bir teslim söz konusu olmadığından bu satışın 2004/haziran döneminde iadeye konu edilmesi mümkün görünmemektedir. Dairenin  teslimi 2005/haziran döneminde yapıldığından iadeye de bu dönemde konu edilecektir.

 

7. ve 8. sıradaki teslimler  2006 yılında yapılmış olduğundan dolayı  bu daire teslimlerinin iadesi,bu dönemde iadeye konu edilecektir.

 

Buna göre 2005 yılında iadeye konu edilecek dairelerin yüklenilen KDV  hesabı aşağıdaki gibi  olmaktadır.

 

6. Etap:

 

İadeye Konu Edilecek Teslimlerin  Yüklenilen KDV Hesabı:

            Yukarıda 3. etapta yapılan hesaplamada birim m² 'ye düşen yüklenilen KDV'nin 100 YTL olduğu hesaplanmıştı. Bu tutar iadeye konu edilecek konutların m² alanlarıyla çarpılarak yüklenilen KDV bulunmuştur.

 

2005 yılında İadeye Konu olan Daireler ve yüklenilen KDV'leri aşağıdaki gibi olmaktadır.

 

 

4. Etaptaki Sırası	Daire No	m2.si	Yüklenilen KDV.si
1	3	135	135 x 100=13.500
2	4	145	145 x 100=14.500
3	5	125	125 x 100=12.500
4	6	140	140 x 100=14.000
5	7	120	120 x 100=10.000
6	8	130	130 x 100=13.000

 

7. Etap:

 

Dönemler itibariyle İade Edilebilir  KDV Hesabı:

Bu etapta iadeye konu dairenin teslim edildiği dönemler tespit edilecektir. İade hesaplanacak ilk dönemin tespitinden sonra o dönemde teslim edilen dairelerin inşası sırasında yüklendiği(5.etapta hesaplanan) KDV'den, teslim sırasında %1 olarak hesaplanarak beyan edilen KDV çıkartılacak, kalan KDV, teslimin yapıldığı dönemden bir sonraki teslimin yapıldığı döneme kadar arada geçen dönemlerdeki  KDV beyannamesinde devreden KDV'lerle karşılaştırılacak, küçük olan KDV tutarı, iade edilecek KDV olarak esas alınacaktır. Bu iade tutarı bir sonraki döneme, önceki dönemden iade edilecek KDV olarak aktarılacaktır.  2. dönem KDV iadesi de aynı şekilde tespit edilerek önceki dönemden gelen iade edilecek KDV ile toplanarak bulunan iade tutarı, daha sonraki iade dönemine kadar ara dönemlerin devreden KDV beyannamesiyle karşılaştırılıp yine küçük olan KDV iade edilecek KDV olarak bir sonraki döneme aktarılacaktır. Bu şekilde yapılan hesaplamalarla yıl sonuna kadar gelinecektir.

 

İnşaat işlerindeki iade, yıllık olup takip eden yılın Ocak- Kasım* dönemlerinden herhangi birisinde talep edilebiliyor. Yıl sonunda toplanarak gelen iade tutarı yine iadenin isteneceği döneme kadar aradaki dönem beyannamelerindeki devreden KDV' ler le karşılaştırılacak, küçük olan tutar, iadeye konu edilecektir.

 

Yukarıdaki açıklamalara göre örnek olayımızdaki müteahhidin dönem dönem iade edilecek KDV'nin hesabı aşağıdaki gibi olmaktadır.

        

 

 

 

*Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir.

 

 

 

İlk dönem Nisan 2005

	Yüklenilen KDV (5. Etaptan) (  1  )	%1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan ) (  2  )	İade edilebilir KDV ( 1 -2 =)
3 no'lu daire	13.500	1.500	12.000
4 no'lu daire	14.500	1.750	12.750
Toplam iade Edilebilir KDV			24.750

        

İade talep edilecek bundan sonraki dönem haziran ayı olduğundan karşılaştırma yapmak için, 2005/nisan-mayıs dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu beyannamedeki bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.

 

2005/nisan dönemi devreden KDV	28.000
2005/mayıs dönemi devreden KDV	20.000

 

Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 24.750 YTL, 2005/mayıs dönemindeki devreden KDV 20.000 YTL olup, bu tutar daha düşük olduğundan 2005/haziran dönemine aktarılacak iade tutarı olarak esas alınacaktır.

        

Haziran  2005 dönemi

	Yüklenilen KDV (5. Etaptan) (  1  )	%1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan ) (  2  )	İade edilebilir KDV ( 1 -2 =)
Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Nisan )			20.000
5 no'lu daire	12.500	1.250	11.250
6 no'lu daire	14.000	1.000	13.000
Toplam iade Edilebilir KDV			44.250

        

İade talep edilecek bir sonraki dönem eylül dönemi  olduğundan, karşılaştırma yapmak için 2005/haziran-ağustos dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu  beyannamelerdeki  bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.

 

 

2005/Haziran dönemi devreden KDV	58.000
2005/Temmuz dönemi devreden KDV	60.000
2005/Ağustos dönemi devreden KDV	45.000

        

Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 44.250 YTL olup, 2005/haziran-ağustos dönemlerindeki KDV beyannamelerinde gözüken devreden KDV'lerden düşük olduğundan bu tutar, bir sonraki döneme iade edilecek KDV olarak devredecektir.

 

Eylül 2005 dönemi

Yüklenilen KDV (5. Etaptan) (  1  )

%1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan ) (  2  )

İade edilebilir KDV