Nuri Kulcur
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
nuri@nkmalimusavirlik.com.tr

Araç ve Emlak Alım Satımında 2025 Vergi ve Harç Rehberi (Dikkat Edilmesi Gereken Yeni Düzenlemeler)

1- Giriş: Alım Satımda Yeni Bir Sayfa Açılıyor

2025 yılı, gayrimenkul ve taşıt alım satım işlemlerinde kayıt dışı ekonomiyle mücadele adına çok önemli düzenlemelere sahne oluyor. Noter, tapu ve banka sistemleri arasında kurulmakta olan yeni veri paylaşım altyapısı sayesinde; artık alım satım bedelleri önceden beyan edilen tutarlarla çapraz kontrol edilecek. Beyanla gerçek bedel arasında fark bulunan işlemlerde ise hem vergi ziyaı cezası hem de usulsüzlük yaptırımları gündeme gelecek.

Bu yeni dönem sadece teknik altyapıdan ibaret değil. Aynı zamanda denetim süreçlerini de kökten değiştiren bir model hayata geçiyor: KURGAN (Kuruluş Gözetimli Analiz Sistemi).

2- Araç Alım Satımında Yeni Harç ve Beyan Düzenlemeleri

2025 yılından itibaren noterler tarafından yapılan taşıt satış işlemlerinde, gerçek satış bedelinin noter sistemine doğru ve eksiksiz beyan edilmesi zorunlu hale gelmektedir. Bu kapsamda:

• Satış bedelinin şüpheli düşük gösterilmesi halinde, VUK md. 30 uyarınca re’sen takdir yoluna gidilecektir.
• Gerçek bedelin çok altında beyan verilmesi durumunda, Vergi Ziyaı Cezası (VUK md. 344) uygulanacak.
• Bedelin banka transferi ile yapılması ve IBAN kaydına dayandırılması zorunluluğu getirilecektir.

3- Emlak Satışlarında Tapu Harcı Beyanlarına Sıkı Denetim

Gayrimenkul satışlarında tapu harcının ödenmesinde beyan edilen satış bedelleri ile banka ödeme belgeleri arasındaki uyumsuzluklar, 2025 yılından itibaren sistem tarafından otomatik olarak tespit edilecek.

• Tapu dairesine beyan edilen satış tutarının gerçek piyasa koşullarına uymaması durumunda, emsal bedel esas alınarak düzenleme yapılacak.
• Alıcı-satıcının ödeme kanıtları (banka dekontu) talep edilecek.
• Tapu harçları ve damga vergisi için eksik ödeme durumlarında gecikme faizi ve usulsüzlük cezası söz konusu olacak.

4- Noter-Tapu-Banka Arası Veri Paylaşım Sistemi

Yeni sistemle birlikte noterler tarafından düzenlenen sözleşme ve beyanlar, e-Noter Sistemi üzerinden tapu ve vergi idareleriyle anlık olarak paylaşılacak. Ayrıca:

• BDDK ve MASAK, banka transferleri üzerinden çıkan uyumsuzlukları raporlayacak.
• Taşıt ve emlak satışı işlemleri, Gelir İdaresi Başkanlığı Risk Analiz Merkezine otomatik olarak aktarılacak.

5- KURGAN Sistemi Bu Süreçlerin Neresinde?

2025 itibarıyla VDK (Vergi Denetim Kurulu) bünyesinde aktif hale gelen KURGAN – Kuruluş Gözetimli Analiz Sistemi, araç ve emlak alım satım işlemleri dahil olmak üzere çok sayıda yüksek riskli işlemi otomatik olarak analiz eden yapay zekâ destekli bir denetim sistemidir.

• KURGAN, noter, tapu ve banka verilerini anlık olarak entegre ederek 120’nin üzerinde veri kaynağını çapraz kontrol eder.
• Emlak ve taşıt satışlarındaki beyan edilen bedel ile banka transferi, e-fatura, kredi bilgisi, SGK primleri gibi alanları karşılaştırır.
• Şüpheli görülen işlemler hakkında, “Bilgi İsteme Yazısı” veya doğrudan tam vergi incelemesi başlatabilir.
• Sistem, mükellef adına otomatik olarak bir risk puanı hesaplar ve bu puan denetim önceliğini belirler.

Bu nedenle, 2025 yılında eksik ya da yanlış beyan edilen her satış işlemi sadece kayıt eksikliği değil, aynı zamanda KURGAN sistemi tarafından işaretlenmiş bir “yüksek riskli olay” olarak değerlendirilecektir.

6- Vergi Ziyaı, Usulsüzlük ve Kaçakçılık Suçu Ayrımı

Vergi kaybına neden olan işlemler, şu şekilde sınıflandırılmaktadır:

• Vergi Ziyaı (VUK md. 341-344): Beyan edilen tutarın gerçek bedelin altında olması durumu
• Usulsüzlük (VUK md. 352): Belge düzenleme, kayıt alma zorunluluğunun ihlali
• Kaçakçılık Suçu (VUK md. 359): Bilerek ve kasıtlı şekilde gerçek dışı beyan verilmesi, belge tahrifi vb.

Bu ayrım, hem uygulanan cezanın derecesi hem de adli süreç açısından çok önemlidir.

7- Mükellefler ve Mali Müşavirler İçin Uyum Önerileri (2025)

• Satış sözleşmelerinde gerçek satış bedelini belirtin
• Ödemeleri banka üzerinden, açıklamayla birlikte IBAN transferiyle yapın
• Noter ve tapu süreçlerinde resmî belgelendirme yapın
• Mali müşavirler olarak mükelleflerinize satış öncesi bilgilendirme sunun
• MASAK ve GİB sistemlerinde şüpheli işlem eşiğine takılmamak için şeffaf hareket edin

8- Sonuç: 2025'te Kıymet Bildirimi Şart

2025 yılıyla birlikte, taşıt ve gayrimenkul işlemlerinde sadece sözleşme değil, fiili ödeme ve kayıt zinciri de denetim kapsamına alınıyor. Hatalı ya da eksik beyan sadece idari ceza değil, bazen adli süreçleri de beraberinde getirebilir. Üstelik artık sadece vergi memurları değil, KURGAN algoritmaları da her işlemi satır satır tarıyor. Bu nedenle; satış bedelinin doğru beyanı, banka ödeme kaydı ve noter belgeleriyle desteklenmesi kaçınılmaz hale gelmiştir.

9- Kaynakça ve Mevzuat

• 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK) md. 30, 341, 344, 352, 359
• MASAK Şüpheli İşlem Bildirim Rehberi – 2025
• Tapu Harçları ve Noter Harçları 2025 Tarifesi (Resmî Gazete, 1 Ocak 2025)
• TBMM Vergi Paketi 2025 Tasarısı
• GİB Özelgeler ve Uygulamsa Tebliğleri
• KURGAN (Kuruluş Gözetimli Analiz Sistemi) – VDK Duyuruları ve 2025 Takvimi

24.11.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.