Hasan Aydın
Yeminli Mali Müşavir
E.Vergi Başmüfettişi
Prestij Grup YMM ve Bağımsız Denetim A.Ş.
prestijgrupymm@hotmail.com

Kentsel Dönüşüm ve “Yarısı Bizden” Kampanyası Kapsamında Konut Teslimlerinde Katma Değer Vergisi (KDV) İadesi Uygulaması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm uygulamaları, son dönemde “Yarısı Bizden” kampanyası ile önemli bir ivme kazanmıştır. Bu süreç  yalnızca vatandaşlar için bir destek mekanizması değil; aynı zamanda müteahhit firmalar açısından, indirimli KDV oranı uygulaması nedeniyle doğan KDV iadesi hakkı ile hem maliyet avantajı hem de finansman desteği bakımından kritik bir öneme sahiptir.

Müteahhitler, bu projeler kapsamında yapacakları inşaatlarda, konut teslimlerinde uygulanacak indirimli oran (%1) KDV nedeniyle doğacak KDV iadesi sisteminden yararlanabileceklerdir. Bu durum, sözleşme aşamasından itibaren doğru maliyet planlaması yapılması halinde, yaklaşık %19 (20 - 1) oranında bir maliyet avantajı anlamına gelmektedir.

Bu nedenle, bağımsız bölüm hak sahipleri ile yapılacak sözleşmelerin, bu iade avantajı gözetilerek hazırlanması ve inşaat sürecinin bu çerçevede yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu çalışmada, söz konusu iade sisteminin hukuki dayanakları, uygulama esasları ve müteahhitler için sözleşme aşamasından teslim tarihine kadar dikkate alınması gereken mali planlama unsurları ele alınmaktadır.

1- Giriş

Türkiye’de afet riski altındaki yapı stokunun yenilenmesi amacıyla çıkarılan 6306 sayılı Kanun, yalnızca fiziksel dönüşümü değil; aynı zamanda ekonomik, mali ve hukuki süreçleri de kapsayan geniş bir dönüşüm modelini öngörmektedir.

Bu modelin son halkası olan “Yarısı Bizden” kampanyası, 2023 yılı itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından başlatılmış, ilk etapta İstanbul’daki riskli binalarda uygulanmaya başlanmıştır.

Bu program kapsamında üretilen konutların tesliminde uygulanan indirimli KDV oranı (%1), müteahhit firmalar açısından yaklaşık %19’luk (20–1) bir maliyet avantajı yaratmakta; bu fark, KDV iadesi mekanizması aracılığıyla fiilen geri alınabilmektedir.

Dolayısıyla, bu süreç yalnızca bir vergi iadesi değil, aynı zamanda finansal sürdürülebilirliğin ve sözleşme stratejisinin belirleyicisi konumundadır.

2. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi ve Vergisel Niteliği

Kentsel dönüşüm uygulamaları, 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi uyarınca, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda maliklerle yapılan anlaşmalar çerçevesinde yürütülür. Bu kapsamda müteahhitler tarafından gerçekleştirilen inşaat faaliyetleri, hizmet ifası değil, mal teslimi mahiyetindedir.

Bu ayrım, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 10/a maddesi bakımından önemlidir; zira vergiyi doğuran olay, malın fiilen teslim edilmesi veya tapu tescilinin yapılmasıyla meydana gelir.

Bu nedenle, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlarda hakediş bazlı faturalama yapılamaz; her bağımsız bölüm için teslim anında tek fatura düzenlenmesi gerekir.

3. İndirimli Oran Uygulaması ve İade Hakkının Kapsamı

3.1. KDV Oranları

Katma Değer Vergisi oranları, 3065 sayılı Kanun’un 28. maddesi gereğince 30 Ocak 2021 tarih ve 31380 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kentsel dönüşüm inşaat işlerinde Katma Değer Vergisi oranı %1 olarak belirlenmiştir.

Karar ile riskli yapılara yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV %1'e düşürüldü.

Buna göre:

• Net alanı 150 m²’ye kadar olan konutlarda KDV oranı %1,
• 150 m² üzeri konutlarda ve
• Ticari bağımsız bölümlerde (dükkan, ofis vb.) KDV oranı %20 olarak uygulanmaktadır.

3.2. İade Hakkının Doğması

KDV Genel Uygulama Tebliği (II/B-2.1) hükmü uyarınca, indirimli orana tabi teslimlerde yüklenilen KDV’nin indirim yoluyla telafi edilemeyen kısmı, mükellefe iade edilebilir.Bu hüküm, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki konut teslimleri için de geçerlidir.

Yani, müteahhit firmalar, inşaat süresince ödedikleri KDV’yi satış (teslim) aşamasında indirimle gideremedikleri ölçüde iade talep edebilirler.

4. “Yarısı Bizden” Kampanyası ve KDV Matrahının Belirlenmesi

“Yarısı Bizden” modeli, üç kaynaktan oluşan bir finansal yapıya dayanır:

1. Malik tarafından ödenen bedel,
2. Bakanlık tarafından sağlanan hibe desteği,
3. Malik tarafından kullanılan kredi desteği.

Vergisel açıdan, hibe ve kredi bedelleri, mal tesliminin toplam bedeline (KDV matrahına) dâhildir.Bu yaklaşım, 3065 Sayılı KDV kanununun m. 20/1 ve 20/2 hükümlerinin yorumu mahiyetindedir.

Dolayısıyla, teslim faturası, yalnızca malikten alınan bedel üzerinden değil; hibe + kredi + malik payı toplamı üzerinden düzenlenmelidir kanaatindeyiz.

5. Sözleşme Süreci ve Maliyet Yönetimi

Müteahhit firmalar, proje başlangıcında hak sahipleriyle yapacakları sözleşmeleri, indirimli KDV oranının yaratacağı iade avantajını yaklaşık (%19) dikkate alarak kurgulamalıdır. Bu avantaj, projenin finansal fizibilitesini doğrudan etkiler; çünkü KDV iadesi, müteahhidin nakit akışında likidite desteği niteliğindedir.

Buna ek olarak, dönüşüm alanlarında yer alan ticari nitelikli bağımsız bölümlerde %20 KDV uygulanacağından, m² satış fiyatlarının belirlenmesinde bu farkın göz ardı edilmesi ciddi finansal sapmalara yol açabilir.

6. Fatura Düzenleme ve Teslim Belgeleri

Fatura düzenleme yükümlülüğü, VUK m.231/5 uyarınca, malın tesliminden itibaren 7 gün içinde yerine getirilmelidir.

Teslimin ispatı bakımından iki unsur önemlidir:

• Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan),
• Tapuda mülkiyet devri.

Bu belgeler, hem fiili teslimin hem de vergiyi doğuran olayın gerçekleştiğini ortaya koyar.

7. KDV İade Süreci ve Hak Düşürücü Süre

KDV iade talebi, iade hakkının doğduğu yılı izleyen takvim yılı sonuna kadar yapılmalıdır. Bu itibarla, 2024 yılında gerçekleşen konut teslimlerine ilişkin iade talepleri, en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar vergi dairesine sunulmalıdır. Bu tarihten sonra yapılacak başvurular, zamanaşımı nedeniyle reddedilir.

8. Uygulama Alanı ve Bölgesel Farklılıklar

Her ne kadar “Yarısı Bizden” kampanyası halen İstanbul ili ile sınırlı olarak yürütülmekteyse de, 6306 sayılı Kanun’un ulusal kapsamı nedeniyle, indirimli oranlı KDV uygulaması ve buna bağlı iade hakkı tüm Türkiye genelinde geçerlidir.

Dolayısıyla, İzmir, Ankara, Bursa, Gaziantep veya Malatya gibi diğer illerde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde de aynı vergi rejimi uygulanır.

9. Değerlendirme ve Sonuç

Kentsel dönüşüm projeleri, yalnızca fiziki yapıların yenilenmesi değil; aynı zamanda ekonomik kaynakların verimli yönetimi açısından da bir dönüşüm sürecidir.

“Yarısı Bizden” kampanyası bu süreci mali olarak desteklerken, müteahhit firmalar açısından KDV iadesi hem bir finansal enstrüman hem de maliyet yönetim aracı niteliği taşımaktadır.

İndirimli oranlı teslimlerden doğan bu avantaj, sözleşme aşamasından itibaren planlandığında projeye yaklaşık %19 oranında net maliyet avantajı sağlayabilir.

Ancak ticari alanlardaki %20 KDV oranı, iskan-tapu süreci ile fatura tutarı ve   zamanlaması gibi teknik detaylar göz ardı edilirse, avantaj yerini vergi riskine bırakabilir.

Bu nedenle, müteahhitlerin ve mali müşavirlerin:

• KDV iadesi sistematiğini,
• sözleşme hükümlerini,
• ve teslim belgelerini

mevzuatla uyumlu biçimde yönetmeleri, dönüşümün hem mali hem de hukuki başarısının anahtarı olacaktır.

04.11.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.