Fırat İnsel
Vergi Başmüfettişi
firat_insel88@hotmail.com

AİRBNB Evlerinde Vergilendirme Açısından Son Durum

Gayrimenkul kiralamaları yıllık olabileceği gibi günlük, haftalık, aylık şeklinde kısa süreyle de yapılabilmektedir.  Ev sahiplerinin günlük ya da haftalık ilanlarını platformda seçen kiracılar bu şekilde konut ihtiyacını gidermektedir.

Gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyet ticari faaliyet olarak değerlendirilmektedir. Bu sebeple daha fazla kazanç sağlanması için Airbnb gibi platformlar aracılığıyla kısa süreli kiralamalardan elde edilen kazançlar, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmelidir.

Mülkiyeti size ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık sürelerle kiraya verilmesi işleminin 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25 inci sırası kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bu hizmetin %20 oranında KDV ye tabi tutulması gerekmektedir.Airbnb yurt dışı merkezli olduğundan KDV II beyannamesi de verilmelidir. Uygulamada Airbnb’nin %3 oranında komisyon aldığı bilinmekte olup bu sebeple ev sahibi %3 oranında Airbnb kazancı için de beyanname vermelidir.

Airbnb’nin kanuni ya da iş merkezi Türkiye’de bulunmadığından, ev sahipleri tarafından Airbnb adına, Airbnb’nin aldığı komisyonlar da vergilendirilerek KDV -2 beyannamesi verilmelidir. Örnekle açıklamak gerekirse; Z isimli ev sahibi, kasım ayında Airbnb aracılığı ile yaptığı kısa süreli kiralamalarla 100.000,00 TL kira getirisi sağlamıştır. Airbnb’nin %20 komisyon aldığı varsayımında; 20.000,00 TL’nin %20’si (Airbnb komisyon kdvsi) ev sahibi tarafından KDV-2 beyannamesiyle vergilendirilmelidir. 80.000,00 TL’nin %20’si ise KDV-1 beyannamesi ile vergilendirilmelidir.

Herkesin Bildiği üzere otel, motel, pansiyon ve benzeri konaklama hizmeti veren işletmelerin KDV oranı %10. Düz mantıkla baktığımızda Airbnb, Booking, VRBO gibi platformlarda verilen hizmet de bir konaklama hizmeti ve bir önceki cümledeki “ve benzeri” tanımına fazlasıyla uyuyor. Ancak Gelir İdaresi bunun böyle olmadığını iddia ediyor. Onlarca örneği bulunan bu tip özelgelerin hepsine aynı geri dönüşler yapıldı. Bu minvalde yapılan özelge dönüşlerinin tamamı, KDV’nin %10 (o zamanlar %8) olduğu faaliyetleri belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (II) sayılı listenin 25. maddesine dayanmaktadır. Kısacası faaliyet, her ne kadar konaklama hizmeti olsa da, bu faaliyet ortaya çıkmadan önce çıkmış yasalarda tanımlanmadığı gerekçesiyle kısa dönem kiralama bir konaklama hizmeti olarak değerlendirilemiyor. “Ve benzeri” kavramı bu faaliyet için geçerli olmuyor! Ve KDV oranının %20 olması gerektiği yönünde karar veriliyor.  Konuyu değerlendiren 10. Vergi Mahkemesi 2024/1513 esas numaralı, 2025/162 numaralı kararında vatandaşı haklı buluyor ve KDV oranının %10’dan hesaplanması gerektiği hükmünü veriyor. Kısacası Vergi Mahkemesi diyor ki, ticari işletme ve çalışma ruhsatının bulunup bulunmamasının ilgili kanun ve/veya Bakanlar Kurulu Kararına göre bir önemi yok. Yapılan faaliyet konaklama faaliyetidir ve olması gereken KDV oranı %10’dur.  Hepimizi şaşırtan şekilde haksız bulunan vergi dairesi konuyu bir üst mahkeme olan istinafa taşıyor ve orada da haksız bulunuyor! Vatandaşın KDV oranının %10 olmasını belirten kararı onaylıyor.

Airbnb ve benzeri platformlardan elde edilen kısa dönem kiralama kazancının ne şekilde vergilendirileceği bu işin ekonomik fizibilitesi açısından fazlasıyla kritik bir konu.

Maliye, bu görüşü kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca düzenlenen "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alarak konutlarını kiraya veren ancak ticari kazanç mükellefiyeti açtırmayıp gelir vergisi, geçici vergi ve KDV beyannamesi vermeyen ve ödemeyen binlerce kişiye geriye dönük mükellefiyet açtırarak gelir vergisi, geçici vergi ve KDV tarhiyatları yaptı.

Danıştay 3. Dairesi, Maliye’nin söz konusu Genel Yazının günübirlik kısa süreli kiralama faaliyetlerinden kaynaklanan kiralama faaliyetlerine ilişkin yapılacak işlemleri açıklayan ve mevzuatta yer alan hükümlerin belirtilmesinden ibaret olduğunu, genel düzenleyici işlem niteliğini taşımadığını, yeni bir hüküm veya bir idari düzenleme getirmediğini, icrai nitelik taşımadığını dolayısıyla iptal davasına konu edilemeyeceğine ilişkin yaptığı itirazı, dava konusu işlemin, ilgililerin hukuki durumunda, hak ve yükümlülüklerinde değişikliğe yol açabilecek, bu haliyle de idari davaya konu olabilecek icrai, kesin ve yürütülebilir bir işlem olduğu gerekçesiyle yerinde görmedi.

Konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi faaliyetinin ticari nitelikte olduğunun kabul edilmesi, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi ve bu kapsamda ilgililer adına mükellefiyet tesis edilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerektiğini, bu nedenle söz konusu kiralamaların ticari kazanç kapsamında gelir vergisine ve KDV’ye tabi tutulamayacağını belirterek, Genel Yazı’nın 7464 sayılı Kanun kapsamındaki konut kiralamalarının ticari nitelik taşıdığı, bu faaliyetin ticari ve elde edilen gelirin ticari kazanç sayılacağı ve mükellefiyet tesisi gerektirdiğine dair kısımlarının YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA karar verdi (Danıştay 3. Dairesi’nin 27.10.2025 tarihli ve E.2025/2792 sayılı Kararı).

Danıştay’ın yukarıda belirtilen YD kararı son derece açık: Gerçek kişilerin "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alarak konutları günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya vermeleri sonucunda elde ettikleri kazanç gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV’ye tabi değil! Çünkü, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekiyor.

31.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.