Mustafa Akarslan
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
akarslanmustafa@hotmail.com

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası (KVK 5/1-E)

I-GİRİŞ

Şirket açısında sermaye kavramı büyük öneme sahiptir. Kurumların mali yapılarının güçlendirilmesinin teşvik edilmesi amacıyla 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 5. Maddesinde istisna hükümlerine yer verilmiştir. Yazımızda bu hükümlerden “Taşınmaz” satışından doğran satış kazanç istisnasında yer alan başlıca noktalara değinilmiştir.

 

II-YASAL MEVZUATTA YER ALAN İSTİSNA HÜKÜMLERİ

KVK 5/1-e maddesine göre;

Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı  kurumlar vergisinden müstesnadır.

1 Seri No’lu KVKGT’de ise “Taşınmaz” kavramını Türk Medeni Kanunun 704. Maddesine atıfta bulunarak istisnaya konu taşınmazları; 

• Arazi,
• Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sıralamıştır.

İstisna;

-Satışın yapıldığı dönemde kullanılır.

-İstisnadan yararlanılan kısım satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilmesi durumunda istisna nedeniyle tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

*16.10.2011 tarihinde satışı yapılan taşınmaza ait satış kazancının %75’i fon hesabında tutulması durumunda 31.12.2016 tarihinden önce fon hesabından çekilmemesi gerekmektedir. Bu tarihten önce fon hesabından sermayeye ilave hariç çekilmesi durumunda ve firmanın tasfiyeye girmesi durumunda istisna nedeniyle tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı zamanda 31.12.2016 tarihinden sonrada işletmeden çekilmesi kar dağıtımı sayılacaktır.

-Satış bedeli satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Aksi takdirde istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

-Taşınmaz iki tam yıl aktif de bulunmalıdır.

*25.02.2014 yılında aktifleştirilen taşınmaz 24.02.2016 yılında satışı yapılırsa 2 tam yıl (730 gün) dolmadığından istisnadan yararlanamayacaktır.

-Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken fiilen yapılmasa da ana sözleşmede taşınmaz ticareti alım satımı kiralanması yazması durumunda istisna hükümlerinden yararlanılabilir mi ?

05.09.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.38.15.01-KV-20-185-102  sayılı özelge;

“Bu açıklamalar çerçevesinde, şirketiniz her ne kadar taşınmaz ticaretini fiilen yapmasa da, şirketin ana sözleşmesinde iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti bulunması dolayısıyla, bilançoda duran varlıklar arasında kayıtlı olan ve 13.09.2004 tarihinde tescil edilen taşınmazın satışından elde edilen kazancın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan istisnadan faydalanması mümkün bulunmamaktadır.”

25.02.2015 tarih ve 39044742-KDV.17.4-329 sayılı özelge;

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, şirketinizin esas faaliyet konusu her ne kadar taşınmaz ticaretinden ziyade başka şirketlere iştirak etmek olsa da, şirketinizin çok sayıda gayrimenkul alım ve satımı faaliyetiyle uğraşması nedeniyle taşınmaz satışından doğan kazancınız için Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-(e) bendindeki istisnadan yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.” 

Tebliğde istisna uygulaması için taşınmazın tapuya tescil edilmiş olmasının gerektiği, tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca istisna uygulanmayacağı açıklanmıştır. Ancak tapuya tescil işlemlerinin gecikmeler olması sebebiyle istisna şartlarından olan iki tam yıl süresinin hesaplamasında söz konusu taşınmazın fiilen kullanıldığının yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

09.01.2014 tarih ve 39044742-KDV.17.4-44 sayılı özelge;

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, 2007 yılında satın alınan arsa üzerine inşa edilerek 2011 takvim yılında tamamlanan binanın satılması halinde satıştan elde edilecek kazancın %75'nin kurumlar vergisinden istisna olabilmesi için, satışı yapılan binanın kurum adına tapuya tescil edilmiş olması ve en az iki yıl şirket aktifine kayıtlı olması gerekmekte olup aktife kayıtlı bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak; binanın kurum adına tapuya tescil tarihinin değil inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarihin esas alınması gerekmektedir.”

07.08.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-130[2011-1-17-51]-817 sayılı özelge; 

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen yeni binanın, en az iki tam yıl süreyle aktifinizde bulunduktan sonra satılması halinde maddede belirtilen şartlarla söz konusu istisnadan faydalanılabilecektir. Ancak, inşa edilen binanın cins tashihinin çeşitli nedenlerle şirketiniz adına tapuya tescilinin geç yapılmış olması durumunda ise yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilmek şartıyla, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınabilecektir.

Öte yandan, yeni inşa edilen binanın aktifte iki yıl bulunma süresinin tespitinde, arsa üzerinde daha önce bulunan ve yeni bina inşaatı için yıktırılan kargir apartmanın aktifinizde bulunduğu sürenin dikkate alınamayacağı ise tabiidir.”

28.03.2014 tarih ve 13334133-KVK-02-6 sayılı özelge de sehven şirket aktifine kaydedilmeyen gayrimenkulun satışından elde edilen bedelin istisna hükümlerinden yararlanılamayacağı belirtilmiştir. 

“Fiilen kullanılmakta olunsa bile aktife alınmamış gayrimenkullerin satışından doğan kazancın, kurumlar vergisinden müstesna tutulması mümkün değildir. Aktife alınma koşulu anılan Kanun maddesinin uygulamasında şekli bir şart olmayıp, asli bir şart olarak aranılmaktadır.”

Söz konusu istinadan yararlanılması durumunda taşınmazların satışı ile ilgili ödenen komisyon, tapu harcı v.b. gibi giderlerin istisnaya isabet eden tutarın yani yapılan masrafların %75’inin mali karın tespitinde Kanunen Kabul Edilmeyen Gider olarak beyan edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.  Bu hüküm Kurumlar Vergisi Kanunun 5/3 maddesinde açıklanmıştır. Buna göre;

“İştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere, kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez.”

Örnek 1

Hizmet sektöründe faaliyet gösteren ABC A.Ş. 16.10.2012 yılında 1.000.000,00 TL maliyet bedeli ile aktifine almış olduğu bir binayı 31.12.2015 tarihinde 2.500.000,00 TL’ye satmıştır. Söz konusu bina için ayrılan birikmiş amortisman tutarı 80.000,00 TL olup, satış ile ilgili 125.000,00 TL tapu harcı, komisyon v.b. masraf yapılmıştır. Bu durumda;

Aktif Değer	1.000.000,00
Birikmiş Amortisman	80.000,00
Net Aktif Değer	920.000,00
Satış Fiyatı	2.500.000,00
Kar	1.580.000,00
İstisna Kazancı (%75)	1.185.000,00
Beyan Edilecek Kazanç (%25)	395.000,00

 

Yapılan Masraf	125.000,00
İstisna Nedeniyle KKEG Olarak Beyan Edilecek Tutar	93.750,00
Mali Karın Tespitinde Gider Olarak Dikkate Alınacak Tutar	31.250,00

 

Örnek 2

Tekstil sektöründe faaliyet gösteren Z A.Ş. 2010 yılında 400.000,00 TL maliyet bedeli ile aktifine almış olduğu bir taşınmazı 2013 yılında 800.000,00 TL’ye satmış olup, bu satıştan elde edilen kar tutarı olan 400.000,00 TL’nin 300.000,00 TL’si için istisna hükümlerinden yararlanılmıştır. Satış tutarının 600.000,00 TL’si 31.12.2015 tarihine kadar geri kalan 200.000,00 TL ise 2016 yılında tahsil edilmiştir. Bu durumda 2016 yılında tahsil edilen 200.000,00 TL’ye isabet eden tutar için istisnadan yaralanılması mümkün değildir.

(200.000 x %50) x %75 = 75.000,00 TL kazanç kısmı için istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Dolayısıyla 75.000,00 TL için 2013 yılında tahakkuk ettirilmeyen kurumlar vergisi (geçici vergi dahil) vergi ziyaına uğramış olacağından vergi aslı, vergi ziyaı cezacı ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

 

III-SONUÇ

Şirketlerin mali yapıların güçlendirmesine teşvik etmek amacıyla yapılan istina uygulamasından yararlanmak için kısaca aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.

-          Taşınmazın aktifte 2 tam yıl (730 gün) bulunması.
-          Taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması. ( Bu işlerle uğraşanların faaliyetlerini sürdürmek için tahsis edilen taşınmazlar hariç)
-          Satış tutarının satış yapılan yılı izleyen 2 yıl içinde tahsil edilmesi.
-          Kazanca ilişkin istisna tutarının sermayeye ilave hariç işletmeden çekilmemesi.

 

29.02.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.