YAZARLARIMIZ
Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com



İşyeri Kira Sözleşmelerinde Neler Değişiyor?

1 Temmuz İtibari İle Yürürlüğe Girecek Değişiklikler Nelerdir?

Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu'na göre kira ilişkilerinde kiralayan ile kiracının aynı durumda olmadığı kabul edilerek, kiralayanın pazarlık gücü v.b.nedenlerle daha avantajlı durumda olduğu noktasından hareket ile kiracıyı koruyan bazı düzenlemeler bulunmaktadır.

Yukarıda bahsedilen kiracıları koruyan düzenlemeler işyeri kiralamalarında, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Geçici 2. maddesi kapsamında, kiracının tacir ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralamalarında, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin 9 maddesinin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmiş bulunmaktadır.

Bu kapsamda, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri kiracının tacir ve kiralananın işyeri olduğu kira sözleşmeleri bakımından tekrar bir erteleme söz konusu olmadığı takdirde 1Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacaktır.

Yukarıda bahsedilen hükümlerin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi ile beraber işyeri kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracı aleyhine olan bir takım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.

Bu yazıda işyeri kiralamalarında yürürlüğe girecek maddeler hakkında bilgi verilmiştir.

Yürürlüğe girecek maddeler

1. Madde 323- Kira ilişkisinin devri

2. Madde 325- Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

3. Madde 331 -Kira sözleşmesinin olağanüstü/ önemli sebeplerle feshi

4. Madde 340 -Bağlantılı sözleşme

5. Madde 342- Kiracının güvence (depozito) vermesi

6. Madde 343 -Genel olarak kira bedeli

7. Madde 344 -Kira bedelinin belirlenmesi

8. Madde 346 -Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (muacceliyet şartı, ceza koşulu gibi bazı anlaşmaların geçersizliği)

9. Madde 354 -Dava sebeplerinin sınırlılığı

Haklı bir neden olmadan kira sözleşmesinin devrine engel olunması mümkün olamayacak.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Erken fesihte sözleşme sonuna kadar değil, makul süre kadar kira ödenebilmesi mümkün olacak.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Depozito Bedeli Bankaya Yatırılması Artık Zorunlu olacak. Depozito tutarları ise üç aylık bedeli aşamayacak.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Olağan üstü sebeplerde sözleşmenin feshi mümkün olacak.

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar

Kira Bedelinin artışında üst sınır söz konusu olacak.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

TBK’nın 346. Maddesi ile getirilen düzenleme ile ise kira sözleşmelerinde kira bedelleri ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlüğünün getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz nitelikte olacağı açıkça belirtilmiştir.

Örnek vermek gerekir ise; kiracının yılda iki kez kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, bakiye süreye ilişkin kira bedellerinin muaccel hale geleceğine dair hüküm hali hazırda işyeri kiraları açısından geçerli kabul edilmekle birlikte, 01.07.2020 itibariyle bu tür hükümler geçersiz hale gelecektir. Öte yandan, elbette bu hüküm kira bedelinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işletilecek faizlere engel teşkil etmemektedir.

Kiracı Aleyhine Sözleşmede değişiklik yapılamayacaktır.

Kiracı aleyhine değişiklik yasağının düzenlendiği TBK madde 343 hükmü uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bağlantılı Sözleşme Yapılamayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecek.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez

Türk Borçlar Kanununun kiracı lehine düzenlemeler öngören uygulamaları 1 Temmuz 2020 tarihine ertelenen bahsi geçen maddelerin yürürlüğe girmesiyle beraber birçok ticari işyeri kira sözleşmelerinde önemli değişikliklere neden olacaktır.

Saygılarımla

11.06.2020

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM