Vedat Nair
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vedatnair@hotmail.com

Mesken Kira Geliri Beyanında ve Rayiç Bedel ile Emlak Vergisi Artışında Son Durum

Kişiler, sahip oldukları ya da kullanma ve yararlanma hakkı taşıdıkları meskenleri gelir elde etmek amacıyla kiraya verebilmektedir. Elde edilen bu kira gelirleri gerçek kişiler açısından mükellefiyet doğurmaktadır. Kira gelirinin beyan edilmesinde en önemli husus yıllık olarak belirlenen mesken kira istisna uygulamasıdır. Buna göre söz konusu istisna tutarının altında kira geliri elde edilmesi durumunda beyanname verilmeyecektir. İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edilmesi durumunda ise diğer düzenlemeler de dikkate alınarak elde edilen kira tutarı gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmelidir.

Kira gelirine konu mal ve hakların mükellefinin kimler olduğunu daha geniş biçimde ifade edersek;

-Sahipleri, (tamamına veya hissedarı olarak)

-Mutasarrıfları (kullanım hakkına sahip olanlar),

-Zilyetleri (kullananlar),

-İrtifak ve intifa (yararlanma ve kullanma) hakkı sahipleri,

-Kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, tarafından kiraya verilmesi karşılığında gelir elde edenler mükellef kabul edilmektedir.

Kira gelirlerinde mesken istisnasından yararlanmanın bazı şartları bulunmaktadır. Buna göre 2024 takvim yılında 33.000 TL (2025 yılı için 47.000 TL) olan mesken istisnasından faydalanabilmek için;

-Ticari, zirai veya mesleki faaliyetinin olmaması (Kazançları basit usulde tespit edilen mükellefler gelir vergisi beyannamesi vermediklerinden mesken istisnasından faydalanabileceklerdir.),

-Mesken istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyan edilip edilmeyeceğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret geliri, kira geliri, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar elde edilmesi halinde bunların gayri safi tutarları toplamının 2024 yılında 870.000 TL’ yi (2025 yılı için 1.200.000 TL) aşmaması,

-Kira geliri beyannamesinin süresinde verilmediğinin idare tarafından tespit edilmemiş olması, gerekir.

Mesken kira gelirine ilişkin istisna uygulaması hali hazırda bu şekilde uygulanmaktadır. Fakat Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda bu istisnanın kısmen kaldırılması, sadece emekli olanlar için uygulanması yönünde düzenleme yapılması gündemde idi. Ancak kanunun TBMM. Genel Kurul görüşmeleri yapılırken istisnanın kaldırılmasına yönelik düzenleme kanun metninden çıkartılmıştır. Dolayısı ile kira gelirinde daha önceki istisna uygulaması aynen devam edecektir. İstisna tutarı 2025 yılı için 47.000 TL. olarak uygulanacaktır.  

Rayiç Bedel Artışlarına İlişkin Düzenleme

Emlak vergisi tutarının hesaplanmasına esas olan rayiç bedel oluşturulan takdir komisyonlarınca belirlenir. Her dört yılda ilgili takdir komisyonlarınca tespit edilerek yeniden belirlenen rayiç bedeller ilan edilerek vatandaşın takdirine sunulur. Açıklanan rayiç bedellere karşı itiraz etme ve dava açma hakkı bulunmaktadır.

Önümüzdeki dört yıl için (2026, 2027, 2028, 2029 yılları) belirlenen rayiç bedellerle ilgili olarak bazı bölgelerde aşırı artışlar yapıldığı bilinmektedir. Bu nedenle kamuoyunda yüksek oranlı artışların yapıldığı ile ilgili haberler gündeme gelmişti. Yüksek artışlarla ilgili olarak vatandaşların tepkisi ve talepleri doğrultusunda konu hakkında bir düzenleme yapılması gerekliliği ortaya çıkmıştır. 7566 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda buna dair düzenlemeye yer verilmiştir.

Söz konusu kanunda emlak vergisine esas rayiç bedellerindeki artış 2026 için önceki dönem geçerli olan rayicin en fazla iki katı olarak belirlenmiştir. Dolayısı ile takdir komisyonlarınca belirlenecek yeni rayiç bedel artışı için tavan oran belirlenmiş oldu.   

2027, 2028, 2029 yıllarında ise yeniden değerleme oranı kullanılarak artış yapılacak. Önceden her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kullanılmak suretiyle artış yapılmaktaydı.

Kanunda 2025 yılı vergi değerinin iki katı fazlası şeklinde düzenleme ile yapılacak artışın sınırı belirlenmiştir. Böylece aşırı rayiç bedeli artışlarının önüne geçilmiş oldu. Fakat yine de iki katına çıkarılacak vergi tutarı azımsanmayacak bir artış olarak değerlendirilebilir. Yapılan düzenlemede en önemli hususlardan biri de gelecek yıllarda vergi değerindeki artışın yeniden değerleme oranında artırılacak olmasıdır. Çünkü daha önceki düzenlemelerde bu artış yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde uygulanmaktaydı. Buna göre 2027, 2028, 2029 yıllarında emlak vergisi artışı önceki dönemlerde kullanılan oranın yarısı yerine tamamı kullanılarak tespit edilecektir.

19.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.