Şenol İnce
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
senolince1717@gmail.com

Gayrimenkul ve Hakların Elden Çıkartılmasında Değer Artış Kazancına Dikkat

GİRİŞ           

Bilindiği üzere günümüzde gayrimenkul alım satımının artış göstermiş olmasından dolayı, gayrimenkullerini satış yoluyla elden çıkartmış olan gerçek kişi satıcılar vergi dairelerinden gelen ‘’Değer artış kazancı elde etmişsiniz’’ mesajlarıyla panik yaşamaktadır. İster kullanım amaçlı isterse de yatırım amaçlı olsun gerçek kişiler elde ettikleri tarihten itibaren 5 (Beş) yıl içerisinde ivazsız ve miras yoluyla elde edilmiş olanlar hariç gayrimenkullerinin satışından elde etmiş oldukları kazançlarını değer artış kazancı olarak değerlendirip doğan vergiyi ödemek zorundadırlar. Şöyle ki ;

193 Sayılı Gelir vergisi kanununun 80.maddesine göre ivazsız iktisap (Bedelsiz) olarak veya miras yoluyla intikal edenler hariç olmak üzere,

Yine 193 Sayılı Gelir vergisi kanunun 70.madesinde belirtilen Arazi, Bina, Taş ocakları, Kum ve çakıl üretim yerleri, Tuğla ve kiremit harmanları, Maden suları, Madenler, Memba suları, Tuzlalar ve bunların mütemmim cüzleri,

Voli mahalleri ve Dalyanlar,

Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

Gemi ve gemi payları ile bilumum tahmil ve tahliye vasıtaları

Kanunda belirtilmiş olan Gayrimenkul ve hakların karşılıksız olarak elde edilenler hariç olmak üzere iktisap (Edinme) tarihinden itibaren 5 (Beş) yıl içerisinde elden çıkartılması durumundan

Doğan kazançlar değer artış kazancı olarak değerlendirilmektedir.

Elden çıkartmadan kasıt belirtilen gayrimenkul ve hakların bir bedel karşılığında devir ve temliki, takası, trampa edilmesi, kamulaştırılması, ticaret şirketine sermaye olarak konulması olarak nitelendirilmektedir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINDAN İNDİRİLECEK GİDERLER

Elde edilmiş olan değer artış kazancı vergisinin hesaplanmasında aşağıdaki giderler indirim konusu yapılabilmektedir.

• Elden çıkartılan gayrimenkuller ve hakların alış ile satış yılları arasında Yİ ÜFE’ ye göre artış gösteren endeks oranına göre değerlenmiş Alış bedeli
• Elden çıkartılma sırasında satıcı tarafından katlanılan giderler
• Ödenen vergi ve harçlar (Tapu harcı gibi)

Örnek: Mükellef (A ) Ocak 2022 yılında 1.000.000,00 TL tutar karşılığında yatırım amacıyla arazi satın almıştır. Satın almış olduğu araziyi 2025 yılı Kasım ayında 5.000.000,00 TL bedel karşılığında satışını gerçekleştirmiştir. Ve yapılan satış işleminde satıcı tarafa ait olan satış bedelinin %2 si oranında 100.000,00 TL tutarında Tapu harcı giderine katlanmıştır. Bu durumda mükellef (A) ya doğacak olan vergi aşağıdaki gibi olacaktır.

2021 Yılı Aralık ayı Yİ-ÜFE : 1.022,25

2025 Yılı Ekim ayı Yİ-ÜFE: 4.708,20

Endeks Değişim oranı  %360,57 Artış şeklinde gerçekleşmiştir.

2022 Yılı Alış Bedeli : 1.000.000,00*%360,57= 4.605.700,00 ( Değerlenmiş Alış Bedeli)

2025 Yılı Satış Bedeli : 5.000.000,00-4.605.700,00 = 394.300,00 (Gayri Safi Hasılat)

Satışta Katlanılan Harç :100.000,00

Gayri safi Hasılat : 394.300,00-100.000,00 = 294.300,00 (Safi Değer Artışı)

2025 yılı istisnası : 120.000,00

Safi Değer Artışı: 294.300,00-120.000,00 = 174.300,00 (Vergiye Tabi Matrah)

2025 Yılı vergi dilimine göre;

158.000,00*0,15 = 23.700,00

16.300.00*0,20 =3.260,00

Hesaplanan gelir vergisi :26.960,00 Tl şeklinde olacaktır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINDAN DOĞAN VERGİNİN TAHAKKUK VE ÖDEME SÜRELERİ

Değer artış kazancından doğan yıllık gelir vergisinin takip eden yılın Mart ayının son gününe kadar  Dijital vergi dairesi Hazır beyan sisteminden beyan edilerek tahakkuk ettirilmesi gerekmektedir. Tahakkuk eden verginin ödemesi ise 2 (iki) taksit şeklinde yapılabilmektedir.

Birinci taksit tarihi 31 Mart ikinci taksit tarihi ise 31 Temmuz son günleri olarak belirlenmiştir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI İÇİN  5 YILLIK SÜRENİN HESAPLANMASINDA BAZ ALINACAK BAŞLANGIÇ TARİHİ

Değer artış kazancında kafa karışıklığına neden olan konulardan biri de Gayrimenkullerin ve hakların iktisap ( Elde edilme) tarihleri hakkındadır.

Gayrimenkullerde iktisap (edinme) tarihi Türk medeni kanununun 705. Maddesine göre tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre Gayrimenkul elde eden gerçek kişiler 5 yıllık sürenin hesabında başlangıç tarihi olarak gayrimenkullerin tapu müdürlüklerinde adlarına tescil edildiği tarihi baz almaları gerekmektedir. Ancak bu konuda bazı özel durumlarda mevcut olmaktadır.

Gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce fiilen kullanıma bırakıldığı haller mevcut olmaktadır. Bu gibi hallerde iktisap tarihi tapuya tescil tarihi değil fiilen kullanıma başlangıç tarihi esas alınacaktır.

Toplu konut idaresi, konut yapı kooperatifleri ya da diğer kişilerden gayrimenkulü kullanıma hazır şekilde alanların gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını teslim tutanağı, su, elektrik, doğalgaz faturaları, teslim tutanağı veya diğer belgelerle ispat olunması halinde değer artış kazancı için iktisap tarihi fiilen kullanım tarihi olacaktır.

Gayrimenkullerin icra veya ihale yoluyla fiilen kullanıma hazır halde alınması durumunda yine yukarıdaki belgelerle ispat olunması hallerinde tapu tescil tarihi değil fiilen kullanıma başlangıç tarihleri baz alınacaktır.

Örneğin : Gerçek kişi A ihale yoluyla 01/11/2025 Tarihinde fiilen kullanıma hazır halde bir bina almış ve binayı aldığı tarihte fiilen kullanmaya başlamıştır. Ancak Tapu tescil işlemleri bir takım prosedürlerden dolayı 08/11/2025 Tarihinde Gerçek kişi A adına tescil edilmiştir.

Bu durumda Değer artış kazancı için sürenin hesabında hesaba katılacak tarih fiilen kullanıma başlama tarihi 01.11.2025 olacaktır.

Cins Değişikliği olması durumunda ise;

Cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesi)

Arazi durumunda edinilen bir gayrimenkulün belediyelerce arsa cinsine dönüştürülerek taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak gayrimenkulün arazi olarak alındığı tarih değil belediyenin işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

GAYRİMENKUL SATIŞI DEĞER ARTIŞ KAZANCI MI TİCARİ KAZANÇ MI !

Peki hangi gayrimenkulün elden çıkartılmasından elde edilen gelirin  değer artış kazancı hangisi ticari kazanç  bu ayrım nasıl yapılacak

193 sayılı gelir vergisi kanununun 37. Maddesinde Ticari kazancın her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançtır. Şeklinde tanımı yapılmaktadır.

Yine aynı maddede gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu faaliyetlerden elde etmiş oldukları kazancında ticari kazanç olarak nitelendirilmesi yapılmıştır. O halde bir değer artış kazancını ticari kazançtan ayıran ana etmenler;

• Elde edilen kazancın süreklilik (devamlılık) arz etmemesi,
• Faaliyet konusu bu işlerle uğraşmayı gerektirmemesi

Şeklinde sayılabilmektedir.

Bir gayrimenkulün elden çıkartılmasından elde edilecek kazancın değer artış kazancı olabilmesi için taşıması gereken özellikleri ise;

• Elde edilen gayrimenkul ister kullanım amaçlı isterse de yatırım amaçlı olsun elde eden kişi veya kişiler gerçek kişi olmalıdır.
• Elde edilen gayrimenkul ivazsız ve miras yoluyla elde edilmemiş olmalıdır.
• İktisap tarihinden itibaren 5 (Beş) yıllık süre içerisinde elden çıkartılması gerekmektedir.

Özellikle ülkemizde son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle vatandaşlarımızın bir kısmı parasının değerini korumak için gayrimenkule yatırım yapmaktadır. Ancak büyük çoğunluğu değer artış kazancı hakkında yeterli bilgiye sahip olmadıklarından daha sonraları büyük şoklar yaşamaktadır. Özellikle parasının değerini korumak için yatırım yapan vatandaşlarımızın gayrimenkullerinin satışını gerçekleştirirken yukarıda belirtilmiş olan şartlara dikkat etmesi gerekir.

İŞLETME VARLIKLARINDAKİ MAL VE HAKLAR DEĞER ARTIŞ KAZANCINA GİRER Mİ

İşletme faaliyetinin sonlandırılıp tamamen veya kısmen elden çıkarılması durumunda elde edilen kazançlar değer artış kazancı kategorisinde değerlendirilmektedir. Ancak bazı durumlarda değer artış kazancı hesaplanmaz. Bu durumlar 193 sayılı gelir vergisi kanununun 81. Maddesine göre şu şekildedir;

- Ferdi bir işletmenin sahibinin ölümü halinde, kanunî mirasçılar tarafından işletmenin faaliyetine devam olunması ve mirasçılar tarafından işletmeye dahil iktisadî kıymetlerin kayıtlı değerleriyle (bilanço esasına göre defter tutuluyorsa bilançonun aktif ve pasifiyle bütün halinde) aynen devir alınması.

- Kazancı bilanço esasına göre tespit edilen ferdi bir işletmenin bilançosunun bir sermaye şirketine aktif ve pasifiyle bütün halinde devrolunması, devir alan şirketin bilançosuna aynen geçirilmesi ve devredilen ferdi işletmenin sahip veya sahiplerinin şirketten, devir bilançosuna göre hesaplanan öz sermayesi tutarında ortaklık payı alması (Bu ortaklık payını temsil eden hisse senetlerinin nama yazılı olması şarttır.).

- Kollektif ve adi komandit şirketlerin bu maddenin (2) numaralı bendinde yazılı şartlar dahilinde nev'i değiştirerek sermaye şirketi haline dönüşmesi (Kollektif ve adi komandit şirketlerin şekil değiştirerek anonim şirket haline dönüşmesi halinde şekil değiştiren kollektif ve adi komandit şirketlerin ortaklarının anonim şirketteki ortaklık paylarını gösteren hisse senetlerinin nama yazılı olması şarttır.)

GEĞER ARTIŞ KAZANCI ELDE EDEN KİŞİLER SÜRESİ DAHİLİNDE YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMEDİĞİ DURUMLARDA  KARŞILAŞACAĞI YAPTIRIMLAR

Diğer altı gelir unsurundan doğan verginin süresinde gelir idaresi başkanlığına (GİB) bildirilme zorunluluğu olduğu gibi değer artış kazancının da süresinde bildirilerek tahakkuk ettirilmesi mükellefin sorumluluğundadır. Peki değer artış kazancı süresi içerisinde unutularak ve yahut sair nedenlerden dolayı bildirilerek tahakkuk ettirilmezse ne olur, bu gibi hallerde mükellefler iki farklı senaryo ile karşılaşmaktadır.

Birinci durum pişmanlık talebiyle beyan; Değer artış kazancının kanuni süresi içerisinde beyan edilmediği mükellefler tarafından fark edilip bildirilmeye karar verilmesi durumunda pişmanlık talebiyle beyan edilebilecektir. Pişmanlık talebiyle yapılan bildirimlerde tahakkuk eden vergi için ayrıca vergi ziyaı cezası kesilmeyecek olup %4,50 oranında (Bu oran 13.11.2025 Tarihinde Cumhurbaşkanı kararı ile yapılan değişiklik ile %3,70 uygulanmaktadır.) pişmanlık zammı (Gecikme zammı) cezası kesilecektir. Ayrıca beyannamenin süresinde verilmemesinden dolayı Vergi Usul Kanunu (VUK) 355.inci maddesine istinaden özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Şöyle ki;

Bildirilmeyen beyannamenin kanuni süresi sonundan başlayarak elektronik ortamda 30 gün içinde verilmesi halinde 1/10 oranında sadece değer artış kazancından mükellef olunması halinde 2025 yılı için (700,00 TL)  Birinci 30 günlük sürenin sonundan başlayarak ikinci 30 gün içinde verilmesi halinde 1/5 oranında (1.400,00 TL) Birinci ve ikinci 30 günlük süreler geçtikten sonra verilmesi halinde ise VUK 355 inci maddede belirtilen özel usulsüzlük cezasının (7.000,00) tamamı kesilecektir.

Örnek 1: Mükellef (A)  Sadece Değer artış kazancından dolayı mükellef olup, ortaya çıkan 150.000,00 TL tutarındaki vergiyi kanuni süresi olan 31 mart 2025 tarihinde beyan etmediğini 30 Nisan 2025 tarihinde fark ederek elektronik ortamda pişmanlık talebiyle beyan etmeye karar vermiştir. Bu durumda ödemesi gereken tutar şu şekilde olacaktır.

Tahakkuk edecek Vergi aslı :150.000,00

Gecikme Zammı : 150.000,00 *0.0450 =6.750,00

Özel Usulsüzlük: 7.000/10 = 700,00

Toplam ödenecek tutar: 157.450,00 TL dir.

Tahakkuk eden bu tutarın vadesi 30 Mayıs 2025 Tarihinde sona erecektir.

Örnek 2 : Mükellef (A)  Sadece Değer artış kazancından dolayı mükellef olup, ortaya çıkan 150.000,00 TL tutarındaki vergiyi kanuni süresi olan 31 mart 2025 tarihinde beyan etmediğini 31 Mayıs 2025 tarihinde fark ederek elektronik ortamda pişmanlık talebiyle beyan etmeye karar vermiştir. Bu durumda ödemesi gereken tutar şu şekilde olacaktır.

Tahakkuk edecek Vergi aslı :150.000,00

Gecikme Zammı : 150.000,00 * 0,09=13.500,00

Özel Usulsüzlük: 7.000/5 = 1.400,00

Toplam ödenecek tutar: 164.900,00 TL dir.

Tahakkuk eden bu tutarın vadesi 30 Haziran  2025 Tarihinde sona erecektir.

Örnek 3 : Mükellef (A)  Sadece Değer artış kazancından dolayı mükellef olup, ortaya çıkan 150.000,00 TL tutarındaki vergiyi kanuni süresi olan 31 Mart 2025 tarihinde beyan etmediğini 30 Haziran 2025 tarihinde fark ederek elektronik ortamda pişmanlık talebiyle beyan etmeye karar vermiştir. Bu durumda ödemesi gereken tutar şu şekilde olacaktır.

Tahakkuk edecek Vergi aslı :150.000,00

Gecikme Zammı : 150.000,00 *0.1350 = 20.250,00

Özel Usulsüzlük: 7.000,00

Toplam ödenecek tutar: 177.250,00 TL dir.

Tahakkuk eden bu tutarın vadesi 30 Temmuz  2025 Tarihinde sona erecektir.  

İkinci durum yetkili kurumca (GİB) Tespit Resen Tarhiyat: Değer artış kazancından hasıl olan verginin kanuni süresi içerisinde bildirilmediği yetkili kurumca üçüncü kişilerin (muhbir) ihbarı üzerine veyahut farklı kaynaklardan tespit edilip vergi incelemesine başlanılmadan veya takdir komisyonuna sevk olunmadan kendiliğinden elektronik ortamda kanuni süresinden sonra seçeneği ile gönderilmesi durumunda tahakkuk edecek olan verginin %50 si oranında vergi ziyaı cezası kesilecektir. Bunun yanı sıra özel usulsüzlük cezası da kesilecektir. Buna göre,

Bildirilmeyen beyannamenin kanuni süresi sonundan başlayarak elektronik ortamda 30 gün içinde verilmesi halinde 1/10 oranında sadece değer artış kazancından mükellef olunması halinde 2025 yılı için (700,00 TL)  Birinci 30 günlük sürenin sonundan başlayarak ikinci 30 gün içinde verilmesi halinde 1/5 oranında (1.400,00 TL)  Birinci ve ikinci 30 günlük süreler geçtikten sonra verilmesi halinde ise VUK 355 inci maddede belirtilen özel usulsüzlük cezasının (7.000,00) tamamı kesilecektir.

Örnek 1: Mükellef (A)  Sadece Değer artış kazancından dolayı mükellef olup, ortaya çıkan 150.000,00 TL tutarındaki vergiyi kanuni süresi olan 31 Mart 2025 tarihinde beyan etmediği 30 Temmuz 2025 tarihinde GİB tarafından fark edilerek mükellef (A) ya beyan etmesi  için 15 günlük süre verilmiş, bu süre içinde beyan etmediği durumda takdir komisyonuna sevk olunacağı tebliğ edilmiştir. Bu durumda ödemesi gereken tutar şu şekilde olacaktır.

Tahakkuk Edecek Vergi Aslı :150.000,00

Tahakkuk Edecek Vergi Ziyaı : 75.000,00

Özel Usulsüzlük: 7.000,00

Toplam ödenecek tutar: 232.000,00 TL dir.

Tahakkuk eden bu tutarın vadesi 30 Ağustos 2025 Tarihinde sona erecektir.

SONUÇ

Son yıllarda ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle Türk lirasının değerinde ciddi düşüşler meydana gelmiştir. Bu durum Türk halkını parasının değerini korumak için farklı yatırımlara sevk etmiştir. Bu yatırımlardan biri de gayrimenkul (arsa, arazi, tarla) alım, satımıdır. Parasının değerini korumak veya yatırım amaçlı gayrimenkul alanlar elde etmiş oldukları gayrimenkullerin satışlarını gerçekleştirirken değer artış kazançları hakkında çok fazla bilgiye sahip olmadıklarından sonraları ağır mağduriyetler yaşamaktadır. Bu gibi mağduriyetlerin yaşanmaması için değer artış kazancı dikkate alınarak vergi yükümlülüklerinin zamanında yerine getirilmesinde fayda olacaktır.

KAYNAKLAR

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

213 Sayılı Vergi Usul Kanunu

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

2025 Yılı Değer artış Kazancı Rehberi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi

27.11.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.