Recep Selimoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi

İnşaat İşlerinde Hasılat Paylaşımı Yönteminde Muhasebe Uygulaması

Uygulamada, arsa payı karşılığında inşa edilecek bağımsız bölümlerden pay alma yerine, bunların satışından elde edilen hasılattan pay alınması şeklinde sözleşmeler düzenlenebilmektedir. Hasılat paylaşımı esası olarak da bilinen bu yöntemin,  kat karşılığı inşaat yapımından özü itibariyle farkı yoktur.  Burada arsa sahibinin, inşa edilen bağımsız bölümlerin satış hasılatı üzerinden alacağı pay, sonucu itibariyle yükleniciye devredilen arsa paylarının karşılığı olmaktadır. Devredilen arsa payları karşılığında daire veya işyeri almak yerine, bağımsız bölümlerin satış hasılatı üzerinden nakden pay alınmaktadır…

Hasılat paylaşımı yönteminde, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme doğrultusunda, yüklenici (müteahhit) arsanın tamamı sanki kendisine aitmiş gibi hareket eder. İnşaatın yapımı süreci Yap-Sat uygulamasında olduğu gibi bir özel inşaat faaliyetidir… Yap-Sat uygulamasından farkı, arsa maliyetinin, inşaat tamamlanana ve bağımsız bölümler satılana kadar yüklenicinin inşaat maliyetleri içinde yer almamasıdır…

Yüklenici inşaatları tamamlar ve satışa sunar. Satılan daire veya işyerlerinin satış hasılatı üzerinden, sözleşmede belirledikleri % üzerinden arsa sahibine pay verir. Bu uygulamada arsa sahibi, kat karşılığında olduğu gibi inşaatın bitiminde daire veya işyeri almamakta, ancak, tüm bağımsız bölümlerin satış hasılatı üzerinden nakden pay almaktadır. Sonucu itibariyle arsa sahibi, arsasını nakit karşılığı devretmekte/satmaktadır… Arsa paylarının devri/satışı işlemi, yüklenicinin daire veya işyeri satışına bağlı olarak gerçekleşmektedir.

Örneğin, yüklenici bir daire sattığında, o dairenin satış bedeli/hasılatı üzerinden belli bir yüzde payı arsa sahibine ödemekte, arsa sahibi de, o satılan daireye ait kendi uhdesinde bulunan arsa payını yükleniciye devretmekte/satmaktadır. Dolayısıyla, arsa sahibine arsasının payı karşılığında ödenen/verilen % pay tutarı, yüklenici açısından sattığı dairenin kârını azaltır mahiyettedir… Bu da yüklenici için o dairenin arsa maliyeti şeklinde dairenin toplam inşaat maliyetinin bir unsurudur.

Hasılat paylaşımı yöntemine göre yapılan inşaatlarda, daire veya işyerlerinin yapımını üstlenen, inşaat maliyetlerine katlanan, inşaatı yapan ve bağımsız bölümleri satan kişi yüklenici (müteahhit) dir.

Yüklenici, müşterilerine sattığı daire veya işyerlerinin satış faturalarını kendisi düzenler. Satılan daire veya işyerlerine ait arsa paylarını, satış hasılatı üzerinden ödediği belli bir % pay karşılığında arsa sahibinden devralır/satın alır. Yüklenicinin, satış hasılatı üzerinden ödediği bu pay bedeli, sattığı daire veya işyerinin arsa maliyetidir…

Hasılat paylaşımı yönteminde, inşaatın yapımını üstlenen yüklenici (müteahhit), yap-sat ve kat karşılığı inşaat işlerinde olduğu gibi bir özel inşaat faaliyetinde bulunmaktadır.  Yaptığı iş bir mamul üretim faaliyetidir…

Hasılat paylaşımı yönteminde muhasebe kayıtları, inşaat tamamlanarak, daire veya işyerlerinin satışı aşamasına gelinceye kadar, yap-sat ve kat karşılığı inşaat işlerindeki muhasebe uygulaması ile aynıdır.

İnşaatla ilgili satın alınan madde/malzemeler 150-İlk madde ve malzeme hesabının borcuna kaydedilir. Kullanılan madde/malzemeler, 150-İlk madde ve malzeme hesabının alacağı karşılığında, 710-Direkt ilk madde ve malzeme giderleri hesabının borcuna aktarılır.

Üretim maliyetinde yer alacak direkt işçilik giderleri 720-Direkt işçilik giderleri hesabında, genel üretim giderleri 730-Genel üretim giderleri hesabında izlenir.

31/12..de 710,720 ve 730 hesaplarda oluşan dönem üretim maliyeti, bu hesapların yansıtma hesapları olan 711,721 ve 731 hesapların alacağı karşılığında 151-Yarı mamuller/üretim hesabının borcuna aktarılır. Bu işlem süreci, inşaatlar tamamlanıncaya kadar aynı şekilde devam eder. Her yılın 710,720,730 hesapları, yansıtma hesapları aracılığıyla 151 hesaba aktarılır.

İnşaat tamamlandığında, 151-Yarı mamuller/üretim hesabında oluşan toplam üretim maliyeti, bu hesaptan 152-Mamuller hesabına aktarılır.

Burada Dikkat Edilmesi Gereken Husus Şudur:

152-Mamuller hesabındaki tutar, sadece, inşa edilen daire veya işyerlerinin inşaat maliyetidir. Bu maliyet içinde bağımsız bölümlerin arsa payları yoktur. Arsa payları maliyeti, hasılat paylaşımı yönteminin gereği olarak, bağımsız bölümlerin satılmasıyla belli olacaktır… Her bağımsız bölüm satıldığında, satış hasılatı üzerinden, sözleşmede kararlaştırılan %.. pay oranında arsa sahibine hasılat payı ödenecektir. İşte, arsa sahibine, satılan bağımsız bölümün satış bedeli üzerinden ödenecek bu tutar, satılan bağımsız bölümün arsa payı maliyeti olacaktır…

Her bağımsız bölüm satışında hesaplanacak (arsa sahibine ödenecek) hasılat payı tutarı, yüklenicide muhasebe kayıtlarında, satılan bağımsız bölümün arsa payı dahil toplam inşaat maliyetinin oluşturulması için 152-Mamuller hesabına kaydedilmelidir.

Şu halde, yüklenicide 152-Mamuller hesabında yer alan bir bağımsız bölümün toplam inşaat maliyeti, yüklenicinin yaptığı inşaat yapımı harcamaları ile bu bağımsız bölümün satışı durumunda arsa sahibine ödenecek hasılat payı tutarından oluşacaktır.

Bağımsız bölüm satıldığında, bu bağımsız bölüme ait 152-Mamuller hesabında yer alan arsa payı dahil toplam inşaat maliyeti, bu hesabın alacağı karşılığında 620-Satılan mamuller maliyeti (-) hesabının borcuna aktarılır. 

HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNDE ÖRNEK UYGULAMA

Yüklenici (müteahhit) (A) Ltd.Şti. ile Arsa sahibi (B) Ltd.Şti. arasında, arsa sahibinin aktifinde duran varlıklarda 16.000.000 TL bedelle kayıtlı arsası üzerinde, her biri 155 m2 olan 50 dairelik (konut) inşaatın Hasılat Paylaşımı esasına göre yapımı için 25/06/2024 de sözleşme düzenlenmiştir.

Sözleşmeye göre:

Yüklenici (A) Ltd.Şti, dairelerin satış hasılatı üzerinden arsa sahibi (B) Ltd. Şti. ne % 24  pay verecektir.

İnşaat 15/07/2024 de başlamış, 01/10/2025 de tamamlanmıştır.

Yüklenici (A) Ltd.Şti.de inşaat maliyeti:

 2024 yılında 184.000.000 TL ve

 2025 yılında 256.000.000 TL olmak üzere  toplam 440.000.000 TL dır.

Yüklenici (A) Ltd. Şti.:

15/11/2025 de           13.000.000 +  KDV

25/12/2025 de           14.500.000 +  KDV    olmak üzere 2 (iki) adet daire satmıştır.

Yüklenici (A) Ltd.Şti. de:

2024 yılı  Muhasebe kayıtları

----------------------------------2024----------------------------------

150-İlk madde ve malzeme        ***

                                     xxx                      ***

İlk madde/malzeme satın alınması.

----------------------------------2024----------------------------------

710-Direkt ilk madde ve malzeme giderleri    ***

                                     150-İlk madde ve malzeme     ***

Üretime verilen/üretimde kullanılan ilk madde/malzeme.

----------------------------------2024----------------------------------

720-Direkt işçilik giderleri         ***

730-Genel üretim giderleri        ***

                                     xxx                                 ***

Dönem üretim giderlerinin kaydı.

-------------------------------31/12/2024-------------------------------

151-Yarı Mamuller/üretim            184.000.000   

                      711-Direkt ilk madde ve malzeme yansıtma hs. ***

                      721- Direkt işçilik giderleri yansıtma hs.              ***

                      731- Genel üretim giderleri yansıtma hs.            ***

Dönemin üretim maliyetlerinin Bilançoya aktarılması.

-------------------------------31/12/2024-------------------------------

711-Direkt ilk madde ve malzeme yansıtma hs.   ***

721-Direkt işçilik giderleri yansıtma hs.                 ***

731-Genel üretim giderleri yansıtma hs.               ***

                      710-Direkt ilk madde ve malzeme giderleri      ***

                      720-Direkt işçilik giderleri                                 ***

                      730-Genel üretim giderleri                               ***

Dönem giderlerinin yansıtma hesaplarıyla kapatılması.

------------------------------------/---------------------------------------

2025 yılı  Muhasebe kayıtları

----------------------------------2025----------------------------------

150-İlk madde ve malzeme     ***

                                     xxx                                  ***

İlk madde/malzeme satın alınması.

----------------------------------2025----------------------------------

710-Direkt ilk madde ve malzeme giderleri  ***

                                   150-İlk madde ve malzeme     ***

Üretime verilen /üretimde kullanılan ilk madde/malzeme.

----------------------------------2025----------------------------------

720-Direkt işçilik giderleri    ***

730-Genel üretim giderleri  ***

                                   xxx                              ***

Dönem üretim giderlerinin kaydı.

-------------------------------01/10/2025-------------------------------

151-Yarı Mamuller/üretim        256.000.000

                                 711-Direkt ilk madde ve mlz. yans. hs.   ***

                                 721- Direkt işçilik giderleri yans. hs.       ***

                                 731- Genel üretim giderleri yans. hs.     ***

Dönemin üretim maliyetlerinin Bilançoya aktarılması.

------------------------------------/---------------------------------------

İnşaat 01/10/2025 de tamamlanmıştır. Bu tarih itibariyle 151-Yarı mamuller/üretim hesabında yer alan toplam 440.000.000 TL  inşaat maliyeti 152-Mamuller hesabına aktarılır.

-------------------------------01/10/2025-------------------------------

152-Mamuller                        440.000.000

                                    151-Yarı mamuller/üretim   440.000.000

Tamamlanan dairelerin üretim maliyetinin mamuller hesabına aktarılması.

------------------------------------/---------------------------------------

• 152-Mamuller hesabındaki 440.000.000 TL inşaat maliyeti içinde, dairelerin arsa maliyetleri yer almamaktadır.

Yüklenici (A) Ltd.Şti.de bir dairenin inşaat maliyeti (arsa payı hariç):440.000.000 TL / 50 Daire : 8.800.000 TL dır.

• Yüklenici (A) Ltd.Şti. 15/11/2025 tarihinde 13.000.000 TL + KDV karşılığında bir daire satmıştır.

Hasılat paylaşımı sözleşmesine göre:
13.000.000 x % 24…….:  3.120.000 TL arsa sahibinindir. Bu tutar aynı zamanda yüklenici (A) Ltd.Şti.de satılan bu dairenin arsa maliyetidir.
Arsa sahibi (B) Ltd.Şti, eş zamanlı olarak-bu satış tarihi itibariyle, satılan daireye isabet eden arsa payını Yüklenici (A) Ltd.Şti.ne devredecek/arsa payı satış faturasını düzenleyecektir.

Arsa sahibi (B) Ltd.Şti.nin,

Yüklenici (A) Ltd.Şti.ne  düzenleyeceği fatura(TL)    

Fatura tarihi:   15/11/2025                     

Arsa Payı bedeli                         3.120.000

Hesaplanan KDV  % 20    (+)      624.000

Fatura Toplamı                         3.744.000           

                            

Bu faturanın Yüklenici (A) Ltd.Şti.de muhasebe kaydı:

-------------------------------15/11/2025-------------------------------

152-Mamuller                         3.120.000

191-İndirilecek KDV                  624.000

                      320-Satıcılar                            3.744.000

 Arsa sahibi (B) Ltd.Şti.nin satılan daireye ait arsa payı faturası…

------------------------------------/---------------------------------------

Yüklenici (A) Ltd.Şti.de:

Satılan dairenin inşaat maliyeti (440.000.000 TL/50 Daire)      8.800.000

Satılan daireye ait arsa payı (arsa maliyeti)            (+)              3.120.000

Satılan dairenin arsa payı dahil toplam inşaat maliyeti          11.920.000

Dairenin satış bedeli                                                               13.000.000

Satılan dairenin satış kârı                                                         1.080.000           

Yüklenici (A) Ltd.Şti.nin
Satılan 1. Daireyle ilgili satış faturası ve muhasebe kayıtları

Konut satışı

(13.000.000 TL /155 m2  x 150 m2 ) : 12.580.645 x % 10 KDV   1.258.065 TL

(13.000.000 TL /5 m2  x 10 m2 ) : 419.355  x %20 KDV                   83.871 TL

Toplam Hesaplanan KDV (1.258.065+83.871)                             1.341.936 TL

KDV DAHİL FATURA TOPLAMI                                                   14.341.936 TL

-------------------------------15/11/2025-------------------------------

120-Alıcılar                                   14.341.936

                             391-Hesaplanan KDV          1.341.936 

                             600-Yurt İçi Satışlar            13.000.000

Daire satış faturası…

-------------------------------15/11/2025-------------------------------

620-Satılan Mamuller Maliyeti(-)  11.920.000

                             152-Mamuller                    11.920.000

Satılan dairenin maliyeti

------------------------------------/---------------------------------------

• Yüklenici (A) Ltd.Şti. 25/12/2025 tarihinde 14.500.000 TL +KDV karşılığında bir daire daha satmıştır.

Hasılat paylaşımı sözleşmesine göre:

14.500.000 x % 24…….:  3.480.000 TL arsa sahibinindir.

Bu tutar aynı zamanda yüklenici (A) Ltd.Şti.de satılan bu dairenin arsa maliyetidir.

Arsa sahibi (B) Ltd.Şti, eş zamanlı olarak-bu satış tarihi itibariyle, satılan daireye isabet eden arsa payını Yüklenici (A) Ltd.Şti.ne devredecek/arsa payı satış faturasını düzenleyecektir.

Arsa sahibi (B) Ltd.Şti.nin,

Yüklenici (A) Ltd.Şti.ne  düzenleyeceği fatura(TL)    

Fatura tarihi:   25/12/2025                     

Arsa Payı bedeli                         3.480.000

Hesaplanan KDV  % 20    (+)       696.000

Fatura Toplamı                          4.176.000

Bu faturanın Yüklenici (A) Ltd.Şti.de muhasebe kaydı:

-------------------------------25/12/2025-------------------------------

152-Mamuller                                   3.480.000

191-İndirilecek KDV                           696.000

                      320-Satıcılar                             4.176.000

 Arsa sahibi (B) Ltd.Şti.nin satılan daireye ait arsa payı faturası…

------------------------------------/---------------------------------------

Yüklenici (A) Ltd.Şti.de:

Satılan 2. dairenin inşaat maliyeti (440.000.000 TL/50 Daire)      8.800.000

Satılan daireye ait arsa payı (arsa maliyeti)            (+)                   3.480.000

Satılan dairenin arsa payı dahil toplam inşaat maliyeti                12.280.000

Dairenin satış bedeli                                                                     14.500.000

Satılan dairenin satış kârı                                                               2.220.000               

Yüklenici (A) Ltd.Şti.nin

Satılan 2. Daireyle ilgili satış faturası ve muhasebe kayıtları

Konut satışı

(14.500.000 TL /155 m2  x 150 m2 ) : 14.032.258 x % 10 KDV    1.403.226 TL

(14.500.000 TL /155 m2  x 5 m2 ) : 467.742  x %20 KDV                  93.548 TL

Toplam Hesaplanan KDV (1.403.226+93.548)                              1.496.774 TL

KDV DAHİL FATURA TOPLAMI                                                  15.996.774 TL

-------------------------------25/12/2025-------------------------------

120-Alıcılar                                     15.996.774 

                             391-Hesaplanan KDV         1.496.774 

                             600-Yurt İçi Satışlar            14.500.000 

Daire satış faturası…

-------------------------------25/12/2025-------------------------------

620-Satılan Mamuller Maliyeti(-)    12.280.000

                             152-Mamuller                      12.280.000

Satılan daire maliyeti…

------------------------------------/---------------------------------------

Dönem sonunda:

-------------------------------31/12/2025-------------------------------

600-Yurt İçi Satışlar                     27.500.000

                            690-Dönem K/Z                    27.500.000

-------------------------------31/12/2022-------------------------------

690-Dönem K/Z                          24.200.000

                           620-Satılan Mamuller Maliyeti(-) 24.200.000

------------------------------------/---------------------------------------

Arsa sahibi (B) Ltd.Şti.de, alınan hasılat paylarının arsa payları satışlarının muhasebe kayıtları

Arsa, (B) Ltd.Şti.nin aktifinde 16.000.000 TL bedelle kayıtlıdır.

(B) Ltd.Şti. arsasını hasılat paylaşımı yöntemi üzerinden inşaat işine tahsis etmiştir.

Arsa, (B) Ltd.Şti.de aktifinde duran varlıklar arasında yer almaktadır.

Bir iktisadi kıymetin duran varlık olarak kayıtlara alınmasında amaç, bu iktisadi kıymeti işletme faaliyetlerinde kullanmak, kiraya vermek veya yatırım amacıyla bir müddet elde tutarak bir bütün halinde satmaktır.

Hasılat paylaşımı sözleşmesiyle birlikte, arsa sahibinin duran varlık olarak kaydettiği iktisadi kıymetten beklentisi/niyeti değişmiştir.

Arsa paylarını sözleşme doğrultusunda, yüklenici (A) Ltd.Şti. nin daire satışları tarihlerinde kısım-kısım yükleniciye devredecek/satacaktır.

Bu itibarla, (B) Ltd.Şti.de duran varlıklarda yer alan arsanın, sözleşme tarihinde  duran varlık niteliğini kaybedeceği ve muhasebenin temel kavramlarından olan ‘’özün önceliği’’ kavramına uygun biçimde  ticari mal olarak dikkate alınması gerektiği görüşündeyiz…

-------------------------------25/06/2024-------------------------------

153-Ticari Mallar (Arsa)               16.000.000

              250-Arazi ve Arsalar                        16.000.000

Hasılat paylaşımı sözleşmesinin düzenlenmesi…

------------------------------------/---------------------------------------

Arsanın kayıtlı değeri                                                        16.000.000

İnşa edilecek daire sayısı                                                       50  

Bir daireye isabet eden arsa payı değeri (16.000.000/50)      320.000

15/11/2025 de satılan daireden alınan hasılat payı             3.120.000

25/12/2025 de satılan daireden alınan hasılat payı             3.480.000

Alınan hasılat payları toplamı                                             6.600.000

Satılan/devredilen arsa paylarının kayıtlı değeri  (320.000+320.000)    640.000

Satılan arsa paylarının toplam satış kârı (6.600.000 – 640.000)  5.960.000   

-------------------------------15/11/2025-------------------------------

120-Alıcılar (Yüklenici A Ltd.Şti.)    3.744.000

                       391-Hesaplanan KDV                  624.000
                       600-Yurt İçi Satışlar                  3.120.000 

 Satılan 1.dairenin arsa payı satış faturası…

-------------------------------15/11/2025-------------------------------

621-Satılan Ticari Mallar Maliyeti(-)    320.000

                       153-Ticari Mallar                       320.000

Satılan arsa payının maliyeti.

-------------------------------25/12/2025-------------------------------

120-Alıcılar (Yüklenici A Ltd.Şti.)       4.176.000

                       391-Hesaplanan KDV                   696.000

                       600-Yurt İçi Satışlar                    3.480.000

Satılan 2.dairenin arsa payı satış faturası.

-------------------------------25/12/2025-------------------------------

621-Satılan Ticari Mallar Maliyeti(-)  320.000

                       153-Ticari Mallar                         320.000

Satılan arsa payının maliyeti.

-------------------------------31/12/2025-------------------------------

600-Yurt İçi Satışlar                       6.600.000

                      690-Dönem K/Z                       6.600.000

-------------------------------31/12/2022-------------------------------

690-Dönem K/Z                            640.000

                      621-Satılan Ticari Mallar Maliyeti(-) 640.000

------------------------------------/---------------------------------------

Bu uygulamada sonuç itibariyle:

Satılan 2 dairenin toplam satış bedeli                                      27.500.000

(13.000.000 + 14.500.000)                                                  

Satılan dairelerin toplam inşaat maliyeti                            (-)  18.240.000

Yüklenici (A)Ltd.Şti.de

Arsa payları hariç inşaat maliyeti       17.600.000        
(8.800.000 + 8.800.000)

Satılan dairelerin arsa paylarının                                                                                                        

Arsa sahibi (B) Ltd.Şti. deki
kayıtlı değeri                                          640.000
(320.000 + 320.000)
                                                        --------------------

Satılan 2 adet dairenin toplam satış kârı                                  9.260.000                            

Yüklenici (A) Ltd.Şti.Satış Kazancı       3.300.000

Arsa Sahibi (B) Ltd.Şti.Satış Kazancı    5.960.000  

Yararlı olması dileğiyle…

13.01.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.