Recep Selimoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde İnşaat Başlamadan veya Tamamlanmadan Önce Satış Vaadi Sözleşmeleriyle Yapılan Satışlarda Muhasebe ve Vergi Uygulaması

Kat karşılığı inşaat işlerinde, inşaata başlamadan veya inşaat devam ederken, yükleniciler veya arsa sahipleri sözleşme hükümlerince tesis edilen kat irtifakı üzerinden, ileride kendilerine ait olacak bağımsız bölümlerin satışını yapabilmektedirler.

Bu işlem uygulamada, alıcılarla noterde yapılan ‘’ satış vaadi sözleşmeleri’’ şeklinde görülmektedir.

Örneğin;

20 dairelik bir bina inşaatında, müteahhit %60 arsa sahibi %40 pay sahibi olacak şeklinde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, inşaat tamamlandığında, 12 daire müteahhidin, 8 daire ise arsa sahibinin olacaktır.

İnşaata konu arsa üzerinde kurulan kat irtifakı ile de, taraflara, inşaatın bitiminde sahip olacakları bağımsız bölümlerin bilgilerinin de yer aldığı (hangi blokta, hangi katta, kaç numara şeklinde…) arsa tapuları verilebilecektir. Sonucu itibariyle taraflar, inşaat tamamlandığında bağımsız bölümlere sahip olurken, bu bağımsız bölümlerin arsa payları da hisseleri oranında kendilerine geçmiş olacaktır.

Taraflar, inşaata başlamadan veya inşaat devam ederken daha sonra sahip olacakları bağımsız bölümleri yine kendilerine ait arsa payları üzerinden satabileceklerdir. Burada alıcıların, henüz başlamamış veya devam etmekte olan bir inşaattan daire veya işyeri satın aldıklarını bildikleri açık olup, bu aşamada, inşaat henüz tamamlanmadığından, alacakları tapu da arsa tapusu olacaktır…

Bu uygulamada işlem, müteahhit veya arsa sahibinin, kat irtifakı üzerinden sahip oldukları arsa paylarını, daire veya işyerlerini alacak olanlara devretmelerinden ibarettir. Daire veya işyerini alacak olan açısından ise, satış vaadi sözleşmesi doğrultusunda ve buna bağlı olarak inşaat henüz tamamlanmadan –önceden sahip olduğu arsa tapusu, ileride sahip olacağı binanın bir anlamda teminatı mahiyetindedir…

Uygulamada, satış vaadi sözleşmelerine bağlı olarak alıcılara kat irtifakı üzerinden arsa payı devri, doğrudan arsa sahipleri tarafından da yapılabilmektedir. Müteahhidin devre dışı kaldığı bu tür uygulamalarda, özellikle Harçlar Kanunu hükümlerine dikkat edilmelidir…?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhit ile arsa sahibi arasında düzenlenmekte ve dolayısıyla arsa sahibinin arsası üzerine tesis edilen kat irtifakı ile müteahhidin ve arsa sahibinin ileride sahip olacakları bağımsız bölümler tespit edilmektedir. Ancak böylece kat irtifakı tesisiyle, taraflar kendilerinde görünen arsa payları üzerinden üçüncü kişilere satış yapma olanağını elde edeceklerdir.

Müteaahit veya arsa sahibinin, satış vaadi sözleşmeleri üzerinden üçüncü kişilere (alıcılara) yapacakları satışlar, ayrı ayrı değerlendirilmelidir… Alıcılara verilecek arsa tapularında görünen arsa payları, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı ve müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat irtifakı tesisinden gelmektedir.

Harç uygulamasında, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki işlemlerle, tarafların üçüncü kişilerle (alıcılarla) yapacakları işlemlerin, farklı işlemler olarak kabul edildiği bilinmelidir…

Borçlar Kanunu Md./182: ‘’ Beyi (satım) bir akittir ki onunla satıcı satılan malı müşterinin iltizam ettiği semen (bedel) mukabilinde müşteriye teslim ve mülkiyet ona nakleylemek borcunu tahammül eder’’.

Satış vaadli sözleşmelerle, müteahhidin ileride inşaat tamamlandığında satacağı gayrimenkul ve özellikleri ile alıcının bunun karşılığında ödeyeceği bedel üzerinden anlaşılır. Bu sözleşme, ileride yapılacak bir satışın şartlarını belirlemektedir. Bu tür sözleşmelerle, ortada bir mal olmadığı veya henüz tamamlanmadığı için, gayrimenkul üzerindeki tasarruf hakkının devredildiği söylenemez.

Satış vaadi sözleşmelerine bağlanan ve topraktan satış olarak da ifade edilen bu tür satışlarda vergiyi doğuran olay, müteahhidin konut ya da işyerini tamamlayarak bu mal üzerindeki tasarruf hakkını alıcıya devretmesi anında gerçekleşecektir.

Vergi hukuku açısından şekli değil, fiili duruma itibar edilir. Vergilendirmede, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır. (VUK/Md-3)

Kat karşılığı şeklindeki inşaatlarda müteahhidin veya arsa sahibinin , kendi adına sahip olacağı bağımsız bölümleri, inşaat bitmeden önce, satış vaadi sözleşmesi veya özel sözleşmelerle arsa payı üzerinden satması durumunda, henüz gayrimenkulün teslimi söz konusu olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesi ve KDV uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Satış vaadi sözleşmelerine bağlı olarak önceden peşin olarak tahsil edilmiş olan tutara karşılık olarak, ilgili bağımsız bölümün inşaatın tamamlanmasını müteakip alıcıya fatura düzenlenmesi gerekir.

Uygulamada satış faturasına esas olan tutara Katma Değer Vergisinin dahil olup-olmadığı hususunda sorunlar yaşanmaktadır. Aslında sorun, bu hususun satış vaadi sözleşmelerinde açıkça yer almamasından kaynaklanmaktadır.

Şayet sözleşmede, alıcının peşin olarak ödediği tutara KDV’nin dahil olduğu, alıcının bu ödeme dışında, adı ne olursa olsun başka bir ödemede bulunmayacağı net biçimde belirtilmişse, bu durumda alıcının peşin ödediği tutar KDV dahil biçimde satış faturasına esas olmalıdır. Sözleşmede KDV’nin dahil olduğuna ilişkin belirleme yoksa, alıcıya düzenlenecek faturada matrah, alıcının ödediği tutar olmalı ve bu tutar üzerinden ayrıca KDV hesaplanmalıdır. Bu durumda, hesaplanan KDV’nin alıcıdan ayrıca talep edileceği açıktır.

Satış vaadi sözleşmelerine bağlı olarak yapılan satışlarda, işletmenin ve alıcıların ileride sorun yaşamamaları açısından, bu sözleşmelerde Katma Değer Vergisi hususuna da açık şekilde yer vermeleri gerekir.

İnşaat henüz başlamadan veya devam ederken, satış vaadi sözleşmeleriyle yüklenici (müteahhit) tarafından müşterilere yapılan satışlarda fatura düzenlenmez/KDV hesaplanmaz. Bu noktada tahsil edilen bedeller avans mahiyetindedir… Muhasebe kayıtlarında gelir olarak dikkate alınmaz, avans hesaplarında izlenir.

Dikkat edilmesi gereken önemli husus

İnşaat başlamadan veya devam ederken, satış vaadi sözleşmeleriyle yapılan satışlarda, satış bedelinin KDV dahil biçimde tahsil edildiği ve bu tahsilata ilişkin satış faturasının düzenlendiği durumda, tahsil edilen KDV’nin tahsil edildiği dönemde beyan edilmesi gerekir.(KDVK/Md-10/b)

Yararlı olması dileğiyle

29.09.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.