YMM Recep Selimoğlu Gerçek Kişilerde Gayrimenkul Satışından Doğan Kazancın Vergilendirilmesi (Değer Artışı Kazancı) - Örnek Uygulamalar (18.09.2025)

E-bültenimize kayıt olun, yeni yazılar e-posta adresinize gelsin! Üye olmak için tıklayın.

EDİTÖRÜN SEÇTİKLERİ

YAZARLARIMIZ

Recep Selimoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi

Gerçek Kişilerde Gayrimenkul Satışından Doğan Kazancın Vergilendirilmesi (Değer Artışı Kazancı) - Örnek Uygulamalar

Örnek/1:

Zafer bey, kendisine 15/11/2022 de miras yoluyla intikal eden arsasını 25/08/2025 de 1.975.000 TL bedel karşılığı satmıştır.

Sözkonusu gayrimenkul veraset yoluyla-bedelsiz olarak intikal etmiş olduğundan, bu satıştan doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.

Örnek/2:

Ayşegül Hanım, 20/01/2020 de satın aldığı dairesini, 15/07/2025 de satmıştır.

*** Daire, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satıldığı için (20/01/2020 - 15/07/2025) Değer Artışı Kazancı hesaplanmayacak ve satış kazancı Gelir Vergisine konu olmayacaktır.

Örnek/3:

Nilgün Hanım, 15/03/2023 de satın aldığı dairesini, 30/07/2025 de satmıştır.

*** Daire, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satıldığı için (15/03/2023 - 30/07/2025) satış kazancı Değer Artışı Kazancı olarak Gelir Vergisine konu olacaktır.

Örnek/4:

Yağız Bey 15/05/2022 de bir arsa satın almıştır.

*** Arsa, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde 15/05/2022- 15/05/2027 tarihleri arasında satılırsa, satış kazancı Değer Artışı Kazancı olarak Gelir Vergisine konu olacaktır. 5 yıl geçtikten sonra (15/05/2027 den sonra) satılırsa, değer artışı kazancı hesaplanmayacak ve satış kazancı Gelir Vergisine konu olmayacaktır.

Örnek/5:

Hande Hanım, 25/01/2023 de 8.750.000 TL na satın aldığı dairesini, 15/06/2025 de 19.400.000 TL karşılığı satmıştır. Satış işlemleri nedeniyle 528.000 TL masraf (emlak satış komisyonu gideri, vergi, harç vb) yapmıştır.

*** Daire, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satılmıştır, satış kazancı değer artışı kazancı konusuna girmektedir.

Değer artışı kazancının tespitinde, öncelikle, gayrimenkulün alındığı aydan bir önceki ve satıldığı aydan bir önceki ay dikkate alınarak ÜFE artış oranı hesaplanmalıdır. Hesaplanan ÜFE artış oranının % 10 veya üzerinde olması halinde, gayrimenkulün maliyet bedeli bu oran kadar artırılacak (endeksleme) ve satış kazancının tespitinde artırılmış bu maliyet dikkate alınacaktır. Şayet hesaplanan ÜFE artış oranı % 10 dan az ise, bu durumda endeksleme yapılamayacak, satış kazancı, maliyet bedeli artırılmadan hesaplanacaktır.

*** ÜFE artış oranının hesaplanması:

Dairenin satıldığı aydan bir önceki ay Mayıs/2025

Dairenin satın alındığı aydan bir önceki ay Aralık/2022

Mayıs/2025 ÜFE 4.230,69

Aralık/2022 ÜFE 2.021,19

ÜFE artış oranı ( 4.230,69 - 2.021,19/2.021,19 x 100) % 109,32

(Üfe artış oranı % 10 un üstündedir. Maliyet bedeli endekslenebilir)

Artırılmış maliyet bedeli (endeksleme) 18.315.219
(8.750.000 x 4.230,69/2.021,19)

Değer Artışı Kazancı 556.781 TL

( 19.400.000 – (18.315.219 + 528.000)

Gelir Vergisinden istisna tutar (-) 120.000 TL

(Satışın yapıldığı 2025 yılı için)

Gelir Vergisine tabi değer artışı kazancı 436.781 TL

Hande hanım 2025 yılına ait bu kazancı nedeniyle Mart/2026 da Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi verecek, 436.781 TL üzerinden hesaplanacak Gelir Vergisini Mart/2026 da ve Temmuz/2026 da olmak üzere iki eşit taksitte ödeyecektir.

Örnek/6:

Özgür Bey, 01/08/2022 de 4.800.000 TL karşılığı satın aldığı villasını, 01/04/2025 de 7.980.000 TL karşılığı satmıştır. Satış işlemleri nedeniyle 425.000 TL masraf yapmıştır.

*** Villa, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satılmıştır, satış kazancı değer artışı kazancı konusuna girmektedir.

*** ÜFE artış oranının hesaplanması:

Villanın satıldığı aydan bir önceki ay Mayıs/2025

Villanın satın alındığı aydan bir önceki ay Temmuz/2022

Mart/2025 ÜFE 4.017,30

Temmuz/2022 ÜFE 1.738,21

ÜFE artış oranı ( 4.017,30 – 1.738,21/1.738,21 x 100) % 131,12

(Üfe artış oranı % 10 un üstündedir. Maliyet bedeli endekslenebilir)

Artırılmış maliyet bedeli (endeksleme) 11.093.619
(4.800.000 x 4.017,30 / 1.738,21)

Değer Artışı Kazancı (Yok) -0-

(7.980.000 ) – ( 11.093.619 + 425.000)

Değer Artışı Kazancı yoktur, Özgür bey bu konuyla ilgili yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

Örnek/7:

Zeynep Hanım, 01/09/2024 de 5.740.000 TL.na satın aldığı arsasını, 25/05/2025 de 7.000.000 TL karşılığı satmıştır. Satış işlemleri nedeniyle 325.000 TL masraf yapmıştır.

*** Arsa, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satılmıştır, satış kazancı değer artışı kazancı konusuna girmektedir.

*** ÜFE artış oranının hesaplanması:

Arsanın satıldığı aydan bir önceki ay Nisan/2025

Arsanın satın alındığı aydan bir önceki ay Ağustos/2024

Nisan/2025 ÜFE 4.128,19

Ağustos/2024 ÜFE 3.610,51

ÜFE artış oranı ( 4.128,19 – 3.610,51/3.610,51 x 100) % 14,34

(Üfe artış oranı % 10 un üstündedir. Maliyet bedeli endekslenebilir)

Artırılmış maliyet bedeli (endeksleme) 6.563.009
(5.740.000 x 4.128,19 / 3.610,51)

Değer Artışı Kazancı 111.991

(7.000.000 ) – ( 6.563.009 + 325.000)

Gelir Vergisinden istisna tutar (-) 120.000

(Satışın yapıldığı 2025 yılı için)

Gelir Vergisine tabi değer artışı kazancı -Yoktur-

Hesaplanan değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yıl için uygulanan değer artışı kazançları istisnası 120.000 TL dan azdır. Kazançların istisna hadleri içinde kalan kısmı beyan edilmez.(GVK/Md-86/1-a) Zeynep hanım, bu satıştan dolayı Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vermeyecek, Gelir Vergisi ödemeyecektir.

Örnek/8:

Uraz Bey, 03/10/2021 de satın aldığı dairesini, 01/08/2025 de satmıştır.

*** Daire, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satıldığı için (03/10 /2021 - 01/08/2025) satış kazancı Gelir Vergisine konu olmayacaktır.

Örnek/9:

Aynur Hanım, 03/05/2022 de bir daire satın almıştır.

*** Daire, satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde 03/05/2022- 03/05/2027 tarihleri arasında satılırsa , satış kazancı Değer Artışı Kazancı olarak Gelir Vergisine konu olacaktır. 5 yıl geçtikten sonra (03/05/2027 den sonra) satılırsa, değer artışı kazancı hesaplanmayacak ve olası satış kazancı Gelir Vergisine konu olmayacaktır.

SONUÇ OLARAK

01/01/2007 tarihinden sonra satın alınmış olan gayrimenkullerin elden çıkarılması/satılması halinde, alış ve satış tarihleri arasında 5 (beş) yıl geçip-geçmediğine bakılacaktır. 01/01/2007 tarihinden sonra satın alınan bir gayrimenkul, alış tarihinden itibaren 5(beş) yıl içinde satılmışsa, bu durumda satış kazancı değer artışı kazancı üzerinden Gelir Vergisine konu olacaktır. Sözkonusu gayrimenkul alış tarihinden itibaren 5 (beş) yıl elde tutulduktan - 5 yıl geçtikten sonra satılmışsa, bu durumda satıştan doğan kazanç Gelir Vergisine konu olmayacaktır.

18.09.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)