Mustafa Yorulmaz
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
mustafa.yorulmaz@beylerbeyiymm.com

Maliye’den Gelen Eksik Tapu Harcı Beyanı Yazıları ve Tapu Harcı Meselesi

Tapu Harçları 492 sayılı Harçlar Kanunun 4.sırasında alınacak harçlar arasında sayılmakta olup Tapu ve kadastro harcları, (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınmaktadır.  Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.  Tapu harcında esas olan matrah gerçek satış bedelidir. Ayrıca Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz. Ayrıca eksik beyan edilen tutar üzerinden günümüze kadarda gecikme faizi hesaplanır.

Satış aşamasında satıcı ve alıcı, satılan gayrimenkulün değeri üzerinden %2'şer olmak üzere toplamda %4 tapu harcı ödüyor. Ayrıca satış işleminden sonra satıcı için bir de gelir vergisi işin içine giriyor. Bu yüzden iki taraf anlaşmalı bir şekilde gayrimenkulün değerini satış sırasında düşük gösterebiliyor. Bu düşük beyan, tespit edildiği zaman ise devreye giren cezalar şu şekilde:

Tapu Harcı- Cezası ve Faizi: Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından düşük beyan tespit edilirse hem satıcı hem alıcıdan eksik beyan edilen tapu harcı gecikme faizi ile istenir. Bunun yanı sıra eksik beyan nedeniyle tapu harcı %25 oranında ceza ile ödenir.

Gelir Vergisi: Durum tespit edildiğinde karşılaşılacak başka bir sorun ise değer artışı vergisi. Bu durumda gayrimenkulü satan kişinin gelir vergisinin %40'a  kadar tarifeye göre artırımlı bir ödeme yapması gerekir.

Tapuda beyan edilen düşük rayiç bedelin düzeltilme imkânı mevcut. Hukuki cezalarla karşı karşıya kalmamak için satıcı ve alıcı beyan ettikleri değerin düzeltilmesini talep edebilir. Tabii bu talep için vergi memurları tarafından henüz bir inceleme başlatılmamış olması gerekir. Mükelleflerin düzeltme talep ettikten sonra sorundan kaynaklanan eksik vergiyi ve harcı 15 gün içerisinde ödemesi gerekir. Taraflar bu ödemeyi pişmanlık zammı ile ödemeyi kabul ederek gayrimenkulün değerini güncelleyebilir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı, MEVA (Mekânsal Veri Analizi) Sistemi ile birlikte bu işlemleri artık yapay zeka destekli takip ediyor. İdare tarafından gayrimenkulün düşük bedelle gösterildiğinin tespitinde aşağıdaki yöntemler kolaylıkla uygulanmaktadır:

• Ödemelere ilişkin banka kayıtları,
• Gayrimenkulün sigortalanmasına ilişkin alınan bedeller, (kredi ekspertiz raporları)
• Gayrimenkule ilişkin ilanlarda istenilen bedel,
• Gayrimenkulün piyasa rayiç değeri,
• Aynı binada ya da emsal yer ve nitelikteki evlerin satış bedelleri,
• Gayrimenkul konut kredisi ile alınmışsa kredi bedeli,
• Değerleme uzmanlarının raporları,
• Gayrimenkul nevi, metrekaresi, yaşı ve konumu gibi detaylar,

Yapay zekâ destekli sistem, bu girdileri  kontrol ederek gayrimenkulün satış bedelini sorguluyor ve şüpheli işlemleri kayıt altına alıyor.  Sistem, şüpheli bir işlem tespit ettiğinde devreye vergi daireleri giriyor.

Bakanlık tarafından kullanılan yapay zeka destekli sistemler aracılığıyla, geçmiş 5 yıla yönelik yapılan taramalarda yüz binlerce şüpheli gayrimenkul satışı tespit edildi.  15 gün içerisinde gelen yazılar üzerine pişmanlıkla fark beyan edilip ödenirse, herhangi bir vergi ziyaı cezası uygulanmıyor.

Gayrimenkulün düşük bedelle gösterilmesi sadece vergisel anlamda değil hukuki olarak bir çok sorunlara sebebiyet verebilir. Bunlardan bazıları şu şekildedir:

• İdarenin İşlemi Muvazalı İşlem Kabul Ederek Satıcının Borçları Sebebiyle Satışın İptalini İstemesi: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanununun 24. maddesinde iptali davası düzenlenmektedir. İptal davası açabilmek için muvazaalı işlemin yapılması itibariyle 5 yıl içerisinde bunun ileri sürülmesi gerekir. Bu sebeple vergi dairesi muvazaayı ileri sürerek 5 yıl içerisinde satıcının borçlarından dolayı işlemin iptalini isteyebilir. Şayet satıcının vergi borcu varsa, alacaklı amme idaresi, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 24-30. maddeleri çerçeve­sinde, işlemden itibaren beş yıl içinde, işlemin mal kaçırma maksadıyla yapıldığı iddiasını ileri sürerek, sizi işlemin iptali davası ile karşı karşıya bırakabilir. Ayrıca satıcının piyasaya borçları nedeniyle satıcının alacaklı tarafından takibe alınması halinde de alacaklı yapılan gayri­menkul satışlarının (mal kaçırma gayesiyle) muvazaalı olduğu gerekçesiyle iptalini talep edebilir. Muvazaa iddiası ileri sürüldüğünde, alacaklılar, bedelin emsaline göre tapuda dü­şük gösterilmiş olmasını delil olarak kullan­maktadırlar. Mevcut belgelerle gerçek bedeli ispatlayamazsanız, mahkemeler satışın iptaline ve gayrimenkulün alacağını takip eden alacaklıya, alacağına karşılık devrine karar verebilmekte­dir.
• Hisseli Tapuların Satışı: (Şufa-Ön Alım Hakkı) Hisseli tapularda diğer hissedarların şufa hakkı bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın ta­şınmaz üzerindeki payını tamamen veya kıs­men üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer pay­daşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Bir hisseli tapunun düşük bedel göstererek devredilmesi durumunda ilgililer bu işlemin iptalini isteyerek tapuda gösterilen bedeli alıcıya öder. Gayrimenkulün diğer paydaşların­dan herhangi birisinin tapuda göstermiş olunan bedel karşılığında şufa hakkı kullana­rak gayrimenkulü, tapuda gösterilen bedel üzerinden alabilir. Şayet, gayrimenkulü elden çıkması durumunda, satıcıdan zara­rın tazmini için dava açılabilir. Ancak satıcıya açılan davada da gerçek sa­tış bedelini, yani gerçek zararınızı ispat etmeniz gerekir.
• Sözleşmeden Cayma Hakkı- Ayıplı Mal: Satın alınan gayrimenkulün ayıplı çıkması durumunda alıcının sözleşmeden cayma hakkı vardır. Alıcı gayrimenkulü iade eder ve ödediği parayı geri alır. Tapuda gösterilen bedelin daha düşük olması durumunda, üzerinde ödediği ücreti talep edebilmesi için bunu ispat etmesi gerekir. Tapu bedelinin düşük gösterilmesi bu durumda da sıkıntı oluşturmaktadır.
• Ödemenin Eksik Yapılması: Satış sonrasında muvazaalı işlemin tarafları arasında bir anlaşmazlık çıkması ve alıcının yalnızca tapuda gösterilen bedeli ödemesi durumu da karşılaşılan bir durum olup satıcının bunu ispat etmesi zordur. Banka üzerinden işlem yapılması tevsik edici bir belge olabilir.
• Vergi Matrahı Etkisi: Düşük tapu harcı ödemek için gayri­menkulün alım değerinin tapuda gerçek alış değerinin altında gösterilmesi, söz konusu gay­rimenkulün beş yıl geçmeden tapuda gerçek değeri ile satılması durumunda, satıcı açısından yüzde 40’lara varan oranda değer artış kazancı üzerin­den vergilenmeye neden olabilecektir.
• Miras Hukuku Boyutu: Mirasçılar, özellikle mahfuz hisselerinin ve haklarının ko­runmadığı, hukuka aykırı işlemlerle terekenin aşındırıldığı vb. gerekçelerle ölüm öncesinde yapılan satış işlemlerinin iptali için dava açabilmektedirler.

Bu meselenin ilerde tekrar gündeme gelmemesi adına aşağıdaki çözüm yollarının dikkate alınmasında fayda olduğunu düşünüyoruz:

1. OECD’nin yapmış olduğu bir çok çalışma vergi oranlarının düşürmenin toplam vergi tahsilatını artırdığını ortaya koymaktadır.  Bu bağlamda toplam %4 oranında olan tapu harçlarını düşürmenin kayıt dışılığı önleyeceğini ve toplam harç tahsilatını artıracağını düşünmekteyiz.
2. Geriye Dönük Düzeltme İmkanı: İdarenin tek tek mükelleflere ulaşmak yerine daha önce bir çok kez kasa, ortaklar alacaklar, stok hususlarında yapıldığı gibi geriye dönük bütün tapu işlemlerinde mükelleflere farka isabet eden harç tutarını enflasyon katsayıları ile ödeyip düzeltme imkanı tanınmalı ve bu husus kanunlaştırılmalı.
3. Ekspertiz Raporu Zorunluluğu: Tapu işlemlerinde ekspertiz raporu zorunluluğu getirilmeli ve yetkili değerleme uzmanı sayısı artırılmalı.

28.05.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.