Musa Çakır
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir

2025 Yılı Kira Beyanı Hesaplaması ve Dikkat Edilmesi Gereken Konular

Bugünkü makalemde mart ayında olduğumuzdan dolayı kira gelirinden bahsedeceğim.

Kira beyannamesini https://intvrg.gib.gov.tr/index_gmsi.jsp linkinden hazır beyan sistemine girmemiz oluşturabiliriz. Açılan pencerenin sol tarafında yer alan beyanname doldura tıklayıp ilgili yılı seçiyoruz.

Açılan sayfada ticari, zira ve serbest meslek kazançları dışında elde etmiş olduğumuz kira geliri, ücret geliri, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarımız varsa buradan dolduracağız. Biz şu an için kira kısmını inceleyeceğiz.

2025 yılı için mesken kira istisna tutarı 47.000TL’ dir ve bu tutarın üzerinde kira gelirimiz varsa beyanname vermemiz gerekmektedir. Eğer ki istisna altında kira geliriniz varsa veya size ait gayrimenkul kanunda belirtiler kişilerin kullanıma bırakıldıysa hazır beyan sisteminden işlemlerim / istisna dilekçesi vermen istiyorum kısmından gerekli izahatı yapmak gerekiyor. İlgili görsel aşağıdadır.

  

Birden çok meslek kira geliriniz varsa da istisna tutarından sadece bir tanesi için yararlanılabilir. İşyeri kira geliriniz varsa da gelir vergisi 2. dilimi olan 2025 yılı için 330.000TL sınırı aşıp aşmadığına bakmak gerekmektedir.  Brüt 330.000TL tutar aşılıyorsa beyan etmeniz gerekmektedir.

Hem meslek hem işyeri kira geliriniz varsa durum biraz daha farklı. Bu durumda meslek kira gelirinizden istisna edilen tutar düşüldükten sonra işyeri brüt kira geliriniz ilave edilir. İlave edilen bu tutar brüt 330.000TL aşması durumunda hem mesken hem de iş yeri kira gelirinizi beyan etmeniz gerekmektedir. İlgili tutar aşılmaması durumunda sadece mesken kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir.

Örnek vermek gerekirse Bay A 2025 yılında 50.000TL mesken ve 300.000TL de net işyeri kirası elde etmiş olsun.

Meslek kira geliri için 50.000TL – 47.000TL = 3.000TL beyan edilecek

İşyeri kira geliri için 300.000TL net olduğu için brütleştirerek bölü 0,80 ile 375.000TL

375.000TL + 3.000TL = 378.000TL işyeri kira beyan sınırı olan 330.000TL aştığı için hem mesken hem de işyeri kira geliri beyan edilmesi gerekmektedir.

Örnek 2: Mesken kira geliri 150.000TL ve işyeri kira geliri brütleşmiş hali 200.000TL olması durumunda;

Mesken kira geliri 47.000TL istisna düşüldükten sonra 103.000TL kalıyor ve beyan edilmesi gerekmekte.

İş yeri brüt kira geliri ile istisna düşülmüş mesken kira geliri toplamı 200.000TL + 103.000TL = 303.000TL ediyor. Bu tutar iş yeri kira beyan sınırının altında kaldığı için işyeri gelir beyan edilmeyecek. Sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.

Gelirimizi bu şekilde bulduktan sonra bu gelirden düşebileceğimiz giderlere sıra geldi. Kira geliri matrahından götürü gider yöntemi ve gerçek gider yöntemi olmak üzere 2 yöntem vardır.

Götürü gider yöntemi hal diliyle etliye sütlüye karışmadan kira gelirimizden istisna tutarı düşüldükten sonra ortaya çıkan matrahın %15’i gider olarak hesaplanır ve direkt kira gelirimizden düşülmüş olur.

Örnek 3: Mesken kira geliri 100.000TL olan Bayan B götürü gider yöntemi seçtiyse ödeyeceği vergi hesabı aşağıdaki gibi olacaktır.

Kira geliri                                             100.000TL

İstisna tutarı                                        - 47.000TL

İstisna sonrası matrah                         53.000TL

Götürü gider %15                              - 7.950TL

Vergi Matrahı                                        45.050TL

Ödenecek Vergi                                 6.757,50TL

• Bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek gider yöntemi seçilmesi durumunda kira gelirinizden gelir vergisi kanununda yer alan aşağıdaki giderler indirim konusu yapılabilir.

• Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
• Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri (7566 sayılı Kanun ile 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemleri gelir ve kazançlarına ilişkin verilecek beyannamelere uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir),
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2021 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2025 takvim yılı için 9.900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemi kullanılması durumunda aşağıdaki formül ile hesaplama yapılıyor.

                                                       Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat*

İndirilebilecek Gider =    ____________________________________              

                                                         Toplam Hasılat

 (*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

Şimdi yine yukarıdaki örnekten yola çıkarak Bayan B gerçek gider yöntemini seçmesi durumunda ödeyeceği vergiyi hesaplayalım. 100.000TL kira geliri olan Bayan B gerçek gider olarak 20.000TL gider beyan etmiştir.

Öncelikle indirilecek gideri bulalım;

Vergiye tabi hasılat = 100.000TL – 47.000TL = 53.000TL

İndirilecek gider = (20.000TL * 53.000TL)  / 100.000TL

                        = 10.600TL

Kira geliri                                             100.000TL

İstisna tutarı                                        - 47.000TL

İstisna sonrası matrah                         53.000TL

Gerçek gider                                        - 10.600TL

Vergi Matrahı                                        42.400TL

Ödenecek Vergi                                 6.360,00TL

Görüldüğü üzere Bayan B götürü gider yöntemi yerine gerçek gider yöntemini seçmiş olursa 6.757,50TL yerine 6.360,00TL vergi ödeyecektir.

Yine kira gelirinden aşağıdaki giderleri indirebilirsiniz. Adınıza düzenlenen fatura / poliçeler hazır beyan sisteminden de gözükmektedir.

• Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
• Eğitim ve Sağlık Harcamaları
• Bağış ve Yardımlar
• Sponsorluk Harcamaları
• Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
• Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar

Belki en başta yazmam gereken bazı cümleleri şimdi yazarak yazımı sonlandırmak istiyorum.

Bir meskende birden fazla kişinin hissesi olması durumunda kişiler hissesi oranında kira gelirini beyan etmelidirler. İstisna tutarından her biri tam tutardan yararlanabilmektedir.

Kira geliriniz olması halinde beyan etmemeniz durumunda tespiti halinde 2025 yılı için  47.000TL’ lik istisna tutarından faydalanamazsınız.

Ayrıca ticari, zirai ve serbest meslek kazancı olanlar kira istisna tutarından yararlanamayacağı gibi; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı gelir vergisi diliminin 3.basamağı olan 1.200.000 TL’yi aşması durumunda da mesken kira istisna tutarından yararlanamazlar.

Kiracınız var ancak kira alamadıysanız almadığınız kirayı beyannamede bildirmeyecekseniz. Toplu kira aldıysanız da topluca aldığınız yılın beyannamesinde bildireceksiniz. Yani 2024 ve 2025 yılın kiralarını topluca 2025 yılında aldıysanız kira gelirinin tamamını 2025 yılında bildireceksiniz. Peşin olarak 2025 ve 2026 yıllarının kirasını aldıysanız da her yıla ait kira geliri ilgili yılında beyan edilecektir.

2025 yılına ait kira beyannamesi en son 31 Mart 2026 Salı günü tarihine kadar beyan edilmeli ve çıkan vergi 31 Mart 2026 ve 31 Temmuz 2026 olmak üzere 2 taksit halinde ödenebilmektedir.

Yeni yazımda birden çok işyerinde elde edilen ücret gelirinin beyanı konusunu ele almayı düşünüyorum.

09.03.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.