Muhammed Kutub Bağırgan
Yeminli Mali Müşavir
EMA YMM A.Ş.
muhammed.bagirgan@emaymm.com.tr

Tapu Harcı Matrahı: Vergi Nerede Biter, Varsayım Nerede Başlar?

Son dönemde tapu harcı uygulamalarında dikkat çeken bir yön değişikliği var. Vergi idaresi, tapu tescil işlemlerinde beyan edilen bedelleri; internet satış ilanları, emsal tapu satışları ve çeşitli değerleme raporlarıyla karşılaştırarak “düşük beyan” iddiasıyla mükelleflere yazılar göndermeye başladı.

Bu noktada asıl tartışma şurada düğümleniyor: Vergi, gerçekleşmiş bir işlem üzerinden mi alınmalı, yoksa olabileceği varsayılan bir değer üzerinden mi?

TAPU HARCININ MANTIĞI NE SÖYLÜYOR?

Tapu harcı, adından da anlaşılacağı üzere bir işlem vergisidir. Verginin konusu; taşınmazın alım-satım işlemidir. Dolayısıyla matrahın da bu işlemin gerçek bedeli olması gerekir.

İnternet ilanları, pazarlık payı barındırır.
Değerleme raporları, belirli varsayımlara dayanır.
Emsal satışlar ise her taşınmazın kendine özgü koşullarını birebir yansıtmaz.

Buna rağmen bu verilerin, doğrudan tapu harcı matrahının yerine ikame edilmesi, vergiyi işlemden koparıp tahmin alanına taşır.

BİR ÖRNEKLE AÇALIM

Bir sitede üç daire olduğunu düşünelim:

• Bir daire için 15 milyon TL’den ilan verilmiş olsun,
• Başka bir daire için 10 milyon TL’lik bir değerleme raporu bulunsun,
• Üçüncü daire ise 7 milyon TL’ye fiilen satılmış olsun.

Tapu harcı hangi tutar üzerinden alınmalıdır?
Cevap basit ama önemli: 7 milyon TL, yani gerçekleşen satış bedeli.

Vergi hukuku, “bu fiyata satılabilirdi” varsayımıyla değil, “hangi bedelle satıldı” gerçeğiyle ilgilenir.

VERGİDE KANUNİLİK VE KIYAS YASAĞI

Vergi hukukunun en temel ilkelerinden biri kanuniliktir. Verginin konusu, matrahı, oranı ve mükellefi ancak kanunla belirlenebilir. Bu ilkenin doğal sonucu ise kıyas yasağıdır.

Yani; kanunda açıkça düzenlenmemiş bir yöntemi, benzerlik kurarak verginin matrahına dönüştürmek mümkün değildir. Emsal satışlar veya ilan fiyatları, kanunda tapu harcı matrahı olarak tanımlanmamışsa, bunlar ancak yardımcı analiz olabilir; doğrudan vergi doğuran unsur haline gelemez.

Aksi yaklaşım, vergiyi hukuki zeminden çıkarıp idari takdire bırakır.

BU YOLUN SONU NEREYE GİDER?

Bugün tapu harcında “emsal analiz” ile matrah belirlenirse;
yarın gelir vergisinde “piyasa kazancı”,
ertesi gün kurumlar vergisinde “sektör ortalaması” üzerinden tarhiyat tartışmaları gündeme gelir.

Bu da vergide öngörülebilirliği zedeler, mükellef nezdinde güven kaybı yaratır.

SONUÇ: VERGİ VARSAYIMLA DEĞİL, DELİLLE ALINIR

Tapu harcında asıl mesele nettir:
Vergi idaresi, gerçek satış bedelinin düşük beyan edildiğini iddia ediyorsa, bunu somut ve doğrudan delillerle ortaya koymalıdır. Ortalama değerler, ilan fiyatları veya başka taşınmazlara ait raporlar tek başına yeterli değildir.

Vergi, ihtimal üzerinden değil; ispatlanmış gerçek üzerinden alınır.
Hukukun çizgisi de tam olarak buradan geçer.

16.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.