Mesut Delibalta
Vergi Başmüfettişi
mesut.delibalta@hotmail.com

Tapu Harcında Emsal Bedel Yeterli Mi?

Vergi idaresi, tapuda gerçekleştirilen gayrimenkul satışlarında beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtıp yansıtmadığını tespit edebilmek amacıyla çok sayıda veri kaynağından yararlanmaktadır. Bu kapsamda; kamu kurumlarından elde edilen bilgiler, mükelleflerle işlem yapan gerçek ve tüzel kişilerden temin edilen veriler, çapraz kontroller, gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları ve emsal tapu satışları gibi unsurlar birlikte değerlendirilmektedir.

Yapılan bu analizler sonucunda, tapu tescil işlemi sırasında harç matrahının düşük beyan edildiğinin tespit edilmesi hâlinde, vergi idaresi gerekli tarhiyat ve cezai işlemleri uygulayabilmektedir. Ancak bu yetkinin sınırları, Harçlar Kanunu’nda açık şekilde çizilmiştir.

Bu noktada şu soru önem kazanmaktadır: Sadece satış bedelinin emsal veya rayiç bedele göre düşük beyan edilmesi, tapu harcı yönünden tarhiyat yapılması için yeterli midir?

492 sayılı Harçlar Kanununun 63/2’nci maddesinde, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır.

Kanunun 63/4’üncü maddesinde ise; tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi hâlinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen tarh edileceği düzenlenmiştir. Bununla birlikte, bu şekilde yapılacak tarhiyatlar bakımından önemli sınırlamalar da öngörülmüştür.

Kanunun 63/4’üncü maddesinde, takdir komisyonu kararlarına dayanılarak tarhiyat yapılamayacağı açıkça hükme bağlanmıştır.

Mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; tapu harcının, emlak vergisi değerinden düşük olmamak kaydıyla, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı; ancak beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığının somut ve objektif delillerle ortaya konulması hâlinde fark harç tutarı üzerinden tarhiyat yapılabileceği anlaşılmaktadır.

Sırf emsal veya rayiç bedelin esas alınması, uygulamada ciddi hatalara ve hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açabilir. Zira gayrimenkul satışları her zaman serbest piyasa koşullarında ve ideal ekonomik dengeler içinde gerçekleşmemektedir. Özellikle iflas riski, finansal sıkışıklık, acil nakit ihtiyacı, borçların yapılandırılması, icra baskısı, şirket tasfiyesi veya faaliyetlerin sonlandırılması gibi durumlarda, taşınmazların emsal bedelin altında elden çıkarılması ekonomik hayatın olağan akışı içinde mümkündür. Bu tür zorunlu ve gerçekçi nedenler göz ardı edilerek yalnızca emsal bedel ile fiili satış bedeli arasındaki farktan hareketle tarhiyat yapılması, mükellefin fiilen elde etmediği bir bedel üzerinden vergilendirilmesi sonucunu doğurur. Bu yaklaşım, vergilendirmede gerçeklik ve ödeme gücü ilkeleriyle bağdaşmadığı gibi hukuki güvenlik ilkesini de zedeleyici nitelik taşır.

Sonuç olarak; vergi idaresi, yaptığı araştırmalar neticesinde gerçek alım satım bedelini somut ve hukuken geçerli delillerle tespit ederse, bu bedele göre eksik ödenen tapu harcını tarh edebilir. Ancak gerçek alım satım bedeli ortaya konulmadan, yalnızca emsal veya rayiç bedel esas alınarak tapu harcı tarhiyatı yapılması mümkün değildir. Emsal veya rayiç bedelin ancak gerçek satış bedelinin tespitine yönelik yardımcı ve destekleyici bir veri olarak dikkate alınabileceği, gerçek satış bedelinin somut delillerle ortaya konulmadıkça, emsal veya rayiç bedel esas alınarak yapılan tapu harcı tarhiyatlarının hukuki dayanaktan yoksun olacağı düşünülmektedir.

24.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.