Mehmet Ali Özsoy
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ozsoymali@hotmail.com

Tüm Yönleriyle 2026 Yılı Değerli Konutlar Vergisinin Hukuki Dayanağı, Uygulama Şartları, İstisnalar ve Beyan Esasları

Özet

Değerli Konutlar Vergisi (DKV), servet unsurlarının vergilendirilmesi kapsamında Türk vergi sistemine 2020 yılında dâhil edilmiş, özellikle yüksek değerli mesken nitelikli taşınmazları hedefleyen özel bir vergidir. Vergi, her yıl yeniden değerleme oranına bağlı olarak güncellenen eşik tutarlar ve artan oranlı tarife üzerinden hesaplanmaktadır. Bu makalemizde, 2026 yılı için geçerli Değerli Konutlar Vergisi uygulaması, yasal dayanakları, mükellefiyet şartları, istisna ve muafiyet rejimi, beyan ve ödeme esasları ile ele alınmış; uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ve tereddütlü alanlar örnek hesaplamalarla açıklanmıştır.

1. Giriş

Vergi sistemleri içerisinde servet vergileri, gelir ve harcama vergilerine kıyasla daha sınırlı bir uygulama alanına sahiptir. Bununla birlikte, gelir dağılımının dengelenmesi ve yüksek servet unsurlarının vergilendirilmesi amacıyla birçok ülkede farklı servet vergisi modelleri benimsenmiştir. Türkiye’de bu yaklaşımın somut örneklerinden biri Değerli Konutlar Vergisidir.

Değerli Konutlar Vergisi, ilk olarak 7194 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen hükümlerle düzenlenmiş; zaman içerisinde uygulamada ortaya çıkan sorunlar nedeniyle istisna ve muafiyet rejimi genişletilmiştir. Vergi, özellikle yüksek değerli konutların sahipliği üzerinden alınması nedeniyle hem mali hem de sosyal yönleri bulunan bir düzenleme niteliğindedir.

2. Değerli Konutlar Vergisinin Hukuki Dayanağı

Değerli Konutlar Vergisi’nin temel hukuki dayanağı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 42 ila 49. maddeleridir. Bu maddelerde;

• Verginin konusu,
• Mükellefi,
• Matrahı,
• Vergi tarifesi,
• İstisna ve muafiyetler,
• Beyan ve ödeme esasları ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Ayrıca her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğleri ile, uygulanacak bina vergi değeri eşikleri ve tarife tutarları yeniden değerleme oranı çerçevesinde güncellenmektedir. 2026 yılı için esas alınacak tutarlar Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile belirlenmiştir.

1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında, 42 nci maddede yer alan tutar ile 44 üncü maddenin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı, bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirlerinin dikkate alınmayacağı hükme bağlanmıştır.

 27/11/2025 tarihli ve 33090 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585) ile 2025 yılı için yeniden değerleme oranı %25,49 (yirmi beş virgül kırk dokuz) olarak tespit ve ilan edilmiştir

319 Sayılı Kanunun 42 nci Maddesinde Yer Alan Tutarın Tespiti

2026 yılında uygulanacak olan, 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutar, 2025 yılına ait tutarın 2025 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%25,49/2=) %12,745 (on iki virgül yedi yüz kırk beş) oranında artırılması suretiyle 17.711.000 Türk lirası olarak tespit edilmiştir.

3. 2026 Yılında Değerli Konutlar Vergisine Tabiiyet Şartları

3.1. Verginin Konusu

Değerli Konutlar Vergisinin konusunu, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar oluşturmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, vergilendirmenin yalnızca “mesken” niteliği taşıyan taşınmazlar için söz konusu olmasıdır.

İşyeri, arsa, tarla veya ticari amaçla kullanılan taşınmazlar, değerleri ne olursa olsun Değerli Konut Vergisi kapsamına girmez.

Mesken nitelikli taşınmaz kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Değerli konut vergisi uygulamasında her bir bağımsız bölüm, vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.

Bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu’na göre binalar için hesaplanan bedeli ifade eder. Bu değer, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden ilgililer tarafından temin edilir.

Taşınmazın mesken niteliği taşıyıp taşımadığının tespitinde, taşınmazın kayıtlarda yer alan niteliğinin yanı sıra fiilî kullanım durumu da dikkate alınır.

3.2. Bina Vergi Değeri Esası

Verginin matrahı, taşınmazın ilgili yıl için geçerli bina vergi değeridir. Bu değer, taşınmazın bulunduğu belediye tarafından belirlenen ve emlak vergisine esas alınan değerdir. Uygulamada Değerli Konut Vergisinin matrahı, piyasa rayici üzerinden değil, belediye kayıtlarındaki resmi değer üzerinden hesaplanmaktadır.

3.3. 2026 Yılı Eşik Tutarı

2026 yılı için Değerli Konutlar Vergisinin uygulanacağı asgari bina vergi değeri,
17.711.000 TL olarak belirlenmiştir.

Bu tutarı aşmayan mesken nitelikli taşınmazlar için Değerli Konutlar Vergisi doğmaz. Vergi, yalnızca bu tutarın üzerindeki meskenler için söz konusudur.

4. 2026 Yılı Değerli Konutlar Vergisi Tarifesi

Değerli Konutlar Vergisi, artan oranlı bir tarifeye tabidir. 2026 yılı için geçerli tarife aşağıdaki şekildedir:

1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinde yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının tespiti

2026 yılında uygulanacak olan, 1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, 2025 yılına ait değerlerin 2025 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%25,49/2=) %12,745 (on iki virgül yedi yüz kırk beş) oranında artırılması suretiyle;

Bu tarife yapısı, yüksek değerli taşınmazlar açısından artan oranlı servet vergisi karakterini açık biçimde ortaya koymaktadır.

5. Mükellefiyet ve Mülkiyet Türleri

5.1. Mükellef

Mesken nitelikli taşınmazlarda vergi mükellefi; taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişidir.

Paylı mülkiyet halinde her bir malik, hissesi oranında mükellef olur. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden birlikte (müteselsilen) sorumludurlar.

2025 Yılı İçinde Mükellefiyeti Gerektiren Bir Durum Ortaya Çıkarsa Mükellefiyet Ne Zaman Başlar?

Yıl içinde değerli konut vergisi mükellefiyetini gerektiren bir durumun ortaya çıkması halinde, mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlar. Bu durumda  değerli konut vergisi beyannamesi, mükellefiyetin başladığı yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilir.

Örneğin, 2025 yılı içinde değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaz satın alan bir kişinin bu meskeni için mükellefiyet 2026 yılı başında başlar.

Buna göre, birden fazla değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli taşınmazı olan mükellefler değerli konut vergisi beyannamesini 20 Şubat 2026 tarihine kadar vermelidir.

Değerli Konut Vergisinde Mükellefiyet Ne Zaman Sona Erer?

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muafiyet şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlara ilişkin değerli konut vergisi mükellefiyeti, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyanname verileceği yılda geçerli Emlak Vergisi Kanunu’nun 42 nci maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, mükellef bu durumu tevsik edici belgelerle birlikte ilgili vergi dairesine bildirir. Bu durumda, ilgili yıla ait değerli konut vergisi beyannamesi verilmez.

Örnek 1: Mükellef (A)’nın, değerli konut vergisine tabi 3 adet mesken nitelikli taşınmazı bulunmaktadır. Taşınmazların 2025 yılı bina vergi değerleri aşağıdaki gibidir:

Bu taşınmazların 2025 yılı bina vergi değerleri Emlak Vergisi Kanunu’nun 42 nci maddesinde yer alan tutarı (15.709.000 TL) aştığından, söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna girmektedir. Bu nedenle mükellefiyet, 2026 yılı başından itibaren başlamıştır.

Mükellef (A)’nın, 2026 yılına ilişkin değerli konut vergisi beyannamesini 20/2/2026 tarihine kadar vermesi ve tahakkuk eden verginin ilk taksitini 2/3/2026 (28/2/2026 tarihinin resmî tatile rastlaması nedeniyle) tarihine kadar ödemesi gerekir.

Mükellef (A), bina vergi değeri 18.500.000 TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2026 yılı mayıs ayında mükellef (B)’ye satmıştır. Ancak satış işlemi, mükellefiyetin başladığı yıl içinde gerçekleştiğinden, mükellef (A) bu taşınmaza ilişkin olarak tahakkuk eden değerli konut vergisinin ikinci taksitini de 31/8/2026 tarihine kadar ilgili vergi dairesine ödeyecektir.

Öte yandan, mükellef (A)’nın söz konusu taşınmazı 1 Ocak–20 Şubat 2026 tarihleri arasında elden çıkarması halinde de bu taşınmaz, beyannameye dahil edilecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödemesi gerekecektir.

5.2. Paylı ve Elbirliği Mülkiyet

• Paylı mülkiyette, her ortak kendi payı oranında mükellef sayılır.
• Elbirliği mülkiyetinde ise mükellefiyet müştereken doğmakta, vergi borcu açısından müteselsil sorumluluk gündeme gelmektedir.

6. İstisnalar ve Muafiyetler

6.1. Tek Mesken Muafiyeti

Değerli Konutlar Vergisi uygulamasında en önemli istisna, tek mesken muafiyetidir. Buna göre;

• Türkiye sınırları içinde sadece bir adet meskeni bulunan gerçek kişilerin bu meskeni için Değerli Konut Vergisi uygulanmaz.
• Bu meskenin bina vergi değeri eşik tutarı aşsa dahi muafiyet geçerlidir.

6.2. Birden Fazla Meskeni Olanlarda Muafiyet

Birden fazla meskeni bulunan mükellefler açısından;

• Değerli Konut Vergisi kapsamına giren meskenler arasında en düşük bina vergi değerine sahip olan tek mesken için muafiyet uygulanır.
• Bu muafiyetin uygulanabilmesi için, seçilen meskenin beyanname süresi içinde vergi dairesine bildirilmesi gerekmektedir.

6.3. Kurumsal Muafiyetler

Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve TOKİ’nin maliki veya intifa hakkı sahibi olduğu meskenler Değerli Konutlar Vergisinden muaftır.

7. Beyan ve Ödeme Esasları

7.1. Değerli Konut Vergisinin Beyanı Nereye, Nasıl Verilir?

Değerli konut vergisi, Değerli Konut Vergisi Beyannameleri (Tebliğe Ek 1A, Ek 1B) üzerine tarh edilir. Mükellefler, beyannamelerini verirken, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan ve beyan edilen yıl ile bir önceki yıla ait bina vergi değerlerini gösteren belgeyi eklemek zorundadır.

Beyanname, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ilgili yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilecektir.

7.2. Birden Fazla Değerli Konut Vergisine Tabi Mesken Nitelikli Taşınmaza Sahip Olan Mükellefler, Beyannamelerini Nasıl Vereceklerdir?

Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler, ister taşınmazların tam mülkiyetine sahip olsun, ister paylı mülkiyetine, isterse intifa hakkına sahip olsun, tüm taşınmazları için 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesini (Ek 1A) kullanarak tek bir beyanname vereceklerdir.

7.3. Birden Fazla Meskeni Olan Mükelleflerin, Muafiyete Tabi Taşınmazları Varsa Beyannamelerini Nasıl Vereceklerdir?

Birden fazla meskeni bulunan mükellefler, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskeni beyannameye dahil etmezler. Bu taşınmaza ilişkin bilgiler ise Tebliğ ekinde yer alan Ek 2A formu ile ilgili vergi dairesine bildirilir.

7.4. Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Hangi Vergi Dairesine Verilecektir?

Değerli Konut Vergisi beyannamesinin hangi vergi dairesine verileceği, taşınmazların konumu ve mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine göre farklılık göstermektedir. Aşağıdaki tablo, beyannamenin verileceği yeri göstermektedir.

7.5. Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Elektronik Ortamda Verilebilir mi ve Nasıl Yapılır?

Mükellefler, değerli konut vergisi beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilirler. Ayrıca, bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir veya Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle beyannamelerini e-Beyanname şeklinde de verebilirler.

Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi halinde, bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine teslim edilmelidir.

7.6. Elbirliği Mülkiyete Konu Taşınmazlara İlişkin Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Nasıl Verilir?

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlar için, her taşınmaz ayrı ayrı beyan edilmek üzere 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılır. Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin verilen beyannamelerin ekine,

• Birden fazla değerli konut vergisine tabi meskeni olan maliklerden elbirliği mülkiyete konu taşınmazı en düşük değerli mesken kapsamında olanlar, (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim”i,

• Değerli konut vergisinin konusuna giren tek meskene sahip elbirliği mülkiyet sahipleri ise (Ek 2B) “Tek Meskeni Olanların, Elbirliği Mülkiyete Konu Bu Meskenine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Taahhüt Belgesi”ni, ekleyeceklerdir.

7.7. Elbirliği Mülkiyete Konu Taşınmazlarda Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Nasıl Düzenlenir ve Muaf Maliklerin Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Elbirliği mülkiyet halinde bir mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler, beyannamelerini müşterek imzalı olarak verebilecekleri gibi, bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verebilir. Münferiden verilen beyannamede diğer malikler de gösterilir, bu maliklerce ayrıca beyanname vermez

• Münferiden veya müştereken verilen beyannameye, maliklerin durumlarına uygun olarak ilgili ekler (Ek 2A ve Ek 2B) eklenir.

• Münferiden veya müşterek verilen beyannamelerde vergiden muaf olan malikler bildirildiğinde, muaf maliklere isabet eden kısımdan sonra kalan vergi tarh ve tahakkuk ettirilir. Muaf maliklere isabet eden vergi tutarı ise, muaf maliklerin sayısının toplam maliklerin sayısına oranı dikkate alınarak hesaplanır.

• Beyanname ekinde verilmeyen maliklerin muafiyet durumlarına ilişkin belgelerin 15 gün içinde ilgili vergi dairesine verilmesi gerekir. Bu süre içinde belgeler verilmezse, muafiyet nedeniyle tarh ve tahakkuk ettirilmeyen vergi ikmalen tarh edilir.

7.8. Paylı Mülkiyet Halinde Malik Olunan Mesken Nitelikli Taşınmazlarda Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Nasıl Verilir ve Vergi Nasıl Hesaplanır?

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle yükümlüdür.

Mesken nitelikli taşınmaza paylı veya elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, mesken nitelikli taşınmazın değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınır.

Örnek : Mükellef (E), (F) ve (G), mesken nitelikli bir taşınmaza eşit oranlarda, yani her biri 1/3 paylı mülkiyet halinde maliktir. Söz konusu taşınmazın 2025 yılı bina vergi değeri 23.000.000 TL olup, bu değer 2025 yılı için belirlenen değerli konut vergisine tabi tutarı (2025 yılı için 15.709.000 TL) aşmaktadır.

Bu nedenle, taşınmazın değerli konut vergisi mükellefiyeti takip eden yıl olan

2026 yılı başından itibaren başlayacaktır.

Söz konusu paylı mülkiyete tabi taşınmazın 2026 yılı bina vergi değeri de

28.862.000 TL olarak hesaplanmıştır.

Mükellef (E)’nin, söz konusu meskendeki hissesi dışında değerli konut vergisine tabi başka bir mesken nitelikli taşınmazı bulunmamaktadır.

Mükellef (F)’nin 2026 yılı bina vergi değeri 18.500.000 TL olan, mükellef (G)’nin ise 2026 yılı bina vergi değeri 22.000.000 TL olan ikinci bir taşınmazı bulunmaktadır.

Mükellef (E), değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli tek taşınmazı bulunduğu için, paylı mülkiyet halinde sahip olduğu taşınmazdaki hissesine isabet eden vergi, muafiyet kapsamında ödenmeyecektir.

Mükellef (F) ve mükellef (G) ise değerli konut vergisine tabi birden fazla mesken nitelikli taşınmaz sahibi olduklarından, sahip oldukları taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmazı için muafiyet uygulanacaktır. Bu kapsamda, mükellef (F)’nin 18.500.000 TL, mükellef (G)’nin 22.000.000 TL bina vergi değerine sahip taşınmazları için muafiyet geçerli olup, her iki mükellef de muafiyet kapsamında olan taşınmazlarını (Tebliğe Ek 2A) ile ilgili vergi dairesine bildireceklerdir.

Buna göre, söz konusu paylı mülkiyete konu taşınmaza ilişkin değerli konut vergisi, 2026 yılı Şubat ayının 20’sine kadar beyan edilecek ve tahakkuk eden vergi, Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödenecektir. Vergi tutarı aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.

7.9. Değerli Konut Vergisinin Tarh, Tahakkuk ve Ödeme Süresi Nedir?

Değerli konut vergisi, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. Beyannamede, farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunan taşınmazlar da yer alıyorsa; beyannamenin verildiği ve tahakkukun yapıldığı yetkili vergi dairesi, bu durumu beyanname verme süresinin son gününü takip eden günden itibaren 15 gün içinde diğer taşınmazların bulunduğu vergi dairelerine bildirir.

Tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Müteakip yıllarda da mükellef, aynı şekilde yıllık olarak beyanname vermeye devam eder. Her yıl verilen beyannamede, beyanname yılı ve bir önceki yıla ait bina vergi değerini gösteren belge eklenmelidir.

7.10. Değerli Konut Vergisi Beyannameleri ve Kullanım Durumuna

İlişkin Tablo

7.11. Tapu Kayıtlarında Mesken Olarak Görünen Konutlar Fiilen İşyeri Olarak Kullanıldığında Değerli Konut Vergisine Tabi Olur mu?

Tapu kayıtlarında mesken niteliğini haiz binaların, fiilen işyeri şeklinde kullanılıyor ve ilgili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak faaliyette bulunuluyorsa; ayrıca bu binalara ilişkin emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi bildirimleri işyeri olarak verilmişse, söz konusu binalar değerli konut vergisi uygulaması bakımından işyeri olarak değerlendirilecek ve değerli konut vergisinin konusuna girmeyecektir.

8. 2026 Yılı İçin Uygulama Örnekleri

Örnek 1: Mükellef (C)’nin mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunmaktadır.

Bu taşınmazların 2025 yılı bina vergi değerleri sırasıyla 15.000.000 TL, 20.000.000 TL ve 20.500.000 TL’dir.

Mükellefe ait birinci taşınmazın 2025 yılı bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 42 nci maddesinde belirtilen değeri (2025 yılı için 15.709.000 TL) aşmadığından verginin konusuna girmemektedir. İkinci ve üçüncü taşınmazların bina vergi değerleri söz konusu değeri (2025 yılı için 15.709.000 TL) aştığından değerli konut vergisine tabi olmaktadır. Bu nedenle, mükellef (C)’nin değerli konut vergisi mükellefiyeti takip eden yıl olan 2026 yılı başından itibaren başlamaktadır.

Ancak mükellef (C)’nin değerli konut vergisine tabi birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunduğundan, bu taşınmazlardan bina vergi değeri endüşük olan taşınmaz vergiden muaf tutulur. Mükellef, muafiyete konu olan bu taşınmaz için bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Diğer taşınmaz ise beyan edilerek değerli konut vergisi hesaplanacaktır.

Söz konusu taşınmazların 2026 yılı bina vergi değerleri sırasıyla 17.000.000 TL, 25.098.000 TL ve 25.725.000 TL olarak hesaplanmıştır.

Buna göre, mükellef (C)’nin, 2026 yılının Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyan edip Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödeyeceği değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.

Örnek 2: Mükellef (D)’nin mesken nitelikli 4 adet taşınmazı bulunmaktadır. Bu taşınmazlardan birinci ve ikinci taşınmazların 2025 yılı bina vergi değerleri 21.000.000 TL, üçüncü taşınmazın bina vergi değeri 21.500.000 TL ve dördüncü taşınmazın bina vergi değeri ise 30.000.000 TL’dir.

Mükellef (D)’ye ait mesken nitelikli taşınmazların 2025 yılı bina vergi değerleri, Emlak Vergisi Kanununun 42 nci maddesinde belirtilen tutarı (2025 yılı için 15.709.000 TL) aştığından, bu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna girmektedir. Bu nedenle mükellefiyet, 2026 yılı başından itibaren başlayacaktır.

Ancak, mükellefin değerli konut vergisine tabi birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunduğundan, bu taşınmazlar arasından bina vergi değeri en düşük olanlarından bir tanesi vergiden muaf tutulacaktır. Muafiyet uygulanacak taşınmaz, mükellef tarafından beyanname verme süresi içinde ilgili vergi dairesine bildirilecektir.

Söz konusu taşınmazların 2026 yılı bina vergi değerleri sırasıyla 26.352.000 TL, 26.352.000 TL, 26.980.000 TL ve 37.647.000 TL olarak hesaplanmıştır.

Buna göre, mükellef (D)’nin, 2026 yılının Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyan edip Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödeyeceği değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.

9. Uygulamada Karşılaşılan Temel Sorunlar

1. En düşük değerli mesken bildiriminin yapılmaması
2. Bina vergi değeri yerine piyasa rayicinin esas alınması
3. Hisseli mülkiyette mükellefiyetin hatalı belirlenmesi

Bu hususlar, gereksiz vergi tahakkuklarına ve idari uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

10. Sonuç

Değerli Konutlar Vergisi, Türk vergi sisteminde servet vergisi niteliği taşıyan sınırlı uygulamalardan biridir. 2026 yılı itibarıyla belirlenen yüksek eşik tutar, verginin kapsamını daraltmakta; ancak yüksek değerli mesken sahipleri açısından önemli bir mali yük oluşturmaktadır.

Özellikle tek mesken muafiyeti ve birden fazla meskeni olanlara tanınan “en düşük değerli mesken” istisnası, uygulamanın sosyal yönünü güçlendirmektedir. Buna karşın, mevzuatın teknik yapısı nedeniyle uygulamada meslek mensuplarının dikkatli bir analiz yapması zorunludur.

Ayrıca unutulmamalıdır ki, maliye idaresinin beyan sınırını aşan konutlarla ilgili belediyelerden yetki alanlarına giren konutların bilgilerini talep edip, elde ettiği verilerle KURGAN ve diğer yapay zeka araçlarıyla denetimlere ağırlık vereceği unutulmamalıdır.

2026 yılı için belirlenen tutarı aşan konutları olan mükelleflerin, beyanname verme süreçlerini yasa ile yetkilendirilmiş Serbest Muhasebeci Mali Müşavir veya Yeminli Mali Müşavirlerden yardım ve danışmanlık almaları ileride çıkabilecek olumsuzlukların önüne geçilmesinde faydalı olacağı unutulmamalıdır. 

Kaynakça

1. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
2. 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
3. Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88)
4. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu ve Daire Kararları (Değerli Konutlar Vergisi ile ilgili kararlar)

18.02.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.