YAZARLARIMIZ
Dr. Koray Ateş
korayates@muhasebetr.com



Gayrimenkul Alış ve Satışlarında Bilinmesi Gerekenler

Tarih: 15.08.2017 

Değerli okurlar, bu haftaki yazımızın konusu, taşınmaz alım ve satımlarında sıklıkla yapılan hatalardan hareketle bunların tekrar etmemesi adına herkesin bilmesi gereken unsurların bir özeti olacaktır.

 

1- Aktife alınacak unsur fabrika binası ise 40 yıl, daire ise 50 yıl amortisman ayırınız.

2- Aktife alış ve aktiften çıkış arasındaki dönemde sürekli devreden KDV var ise gayrimenkule 2 yıldan fazla bir süredir sahip olsanız bile satış esnasında daha önce daireye ait indirim konusu yaptığınız ve satış tarihine kadar 391 ile mahsubunu yapamadığınız KDV’yi ilave KDV olarak KDV beyannamesinde beyan etmelisiniz.                     ( 16.09.2014 tarihli 29147 sayılı Resmi Gazete’de Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No:1))

3-  Binaya yapılan boyayı maliyete eklemeyin. Doğrudan gider yazın. Boya, binanın ömrünü uzatıcı bir harcama değildir. Ömrünü uzatan harcamaya örnek olarak Çelik Sac destekli çatı tadilatı diyebiliriz.

4- Gayrimenkulü zararına satarsanız eğer zararın yüzde 75’ini gider değil kanunen kabul edilmeyen gider yapın. Örneğin 2013 yılında 1.000.000 TL değer ile aktife aldığınız binayı 2017 de 800.000 TL’ye satarsanız eğer aradaki 200 bin liralık zararın yüzde  75’i olan (200.000 x 0,75=) 150.000 TL’yi KKEG olarak matraha ekleyiniz. İstisna edilen kazançlara ilişkin giderlerin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararların, istisna dışı kurum kazancından indirilemeyeceği ilkesinden hareketle bu hesaplama yapılmaktadır.  (Büyük mükellefler vergi dairesi başkanlığının 28.07.2017 tarih ve 64597866-125.05- sayılı özelgesi)

5- Fabrika veya daireyi satarken KDV istisnasından yararlanmak için tek şart var o da aktifte 2 yıldan fazla bir süredir kalması. Kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak için ise hem 2 yıldan fazla aktifte kalmalı, hem de nakit şekilde satışı yapılacak olup en fazla 2 dönem içinde de tahsil edilmelidir.

6- Faaliyette bulunduğunuz bina kira ise binaya yaptığınız giderleri özel maliyetler hesabına atmayı unutmayınız. Kira sözleşmesi kaç yıl için yapılmışsa o yılı dikkate alarak amortisman hesaplayın. Bazı sözleşmeler 1 yıllık yapılıyor ve her yıl kendiliğinden uzuyor. Eğer böyle bir sözleşmeniz varsa 5 yıl üzerinden amortisman hesaplayın.

7- Fabrika binasını kendiniz yaptırıyorsanız orada çalışan işçilere ödenen ücretler de dahil olmak üzere tüm harcamaları 258 Yapılmakta Olan Yatırımlar hesabında takip edin. Yapı kullanım ruhsatının alındığı tarihte ise 258 hesaptan 252 hesaba virman yapın.

8- Şirket aktifinde daireniz varsa bu daire için alınan her türlü demirbaşın KDV’si indirilebilir. Örneğin daireye aldığınız ütü’nün KDV’si gibi.

9- Şirket aktifine kayıtlı gayrimenkulün ilişkili kişilere kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin emsallere uygun olması gerekmektedir. İlişkili kişilere kiraya verilmemesi halinde emsal kira aranmaz. (Bu durumu Gelir Vergisi Kanunu 73. Madde ile karıştırmayın. GVK 73. Kira geliri elde edenler için düzenlenmiş özel bir düzenlemedir. Biz burada kira geliri elde eden taraf değiliz. Gelir Vergisi Kanununa tabi değil Kurumlar Vergisi Kanununa tabiyiz)

10- Şirket aktifinde bir den fazla gayrimenkul varsa ve bunlar kısa aralıklarla satılıp hepsi için hem KDV hem de kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak riskli olabilir. Sadece bir tanesi için uygulanması daha az riskli olur. Maliye idaresi bu işin ticaretini yapıyorsunuz iddiasıyla birden sonraki satışlarda hem KDV hem de kurumlar vergisi istisnasını kabul etmeyebilir.

(Bu makale kaynak gösterilse dahi farklı sitelerde yayınlanamaz.)

GÜNDEM