YAZARLARIMIZ
Dr. Koray Ateş
korayates@muhasebetr.com



Gayrimenkul Kira Gelirleri 2016 Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Tarih: 16.02.2016

2016 Kira Gelirlerinin beyan edilmeye başlanacağı önümüzdeki günlerde söz konusu gelirin tespitinde ne gibi hususların dikkate alınması gerektiğini sizlerle paylaşacağım.

KİRA GELİRİNDE HASILATIN TESPİTİ NASIL OLACAKTIR?

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak gelir vergisi kanunu 70 maddesinde sayılan kıymetlerin kiralanması karşılığı nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2014 ve 2015 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse; 2016 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. Buna karşın, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2017 ve 2018 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda yani 2017 ve 2018 yıllarında beyan edilecektir.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNDE KİRA GELİRİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Bu yöntemi seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %25’i oranındaki götürü gideri indirebilirler. Bu usulü seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE KİRA GELİRİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Gerçek gider usulünde, gayrisafi hâsılattan indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74 ncü maddesinde belirtilmiştir. Bu usule göre gayrisafi hâsılattan indirilebilecek giderler aşağıdaki gibidir:

1. Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

6. Amortismanlar,

7. Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

8. Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

9. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli [Dar mükelleflerin (yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarımız da dar mükellef kapsamındadır) yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç], (Kirayla oturdukları konutlar için yapılan kira giderlerinin bu hükme göre indirilebilmesi için, söz konusu kira giderlerinin vergi iadesinde kullanılmamış olması gerekmektedir.)

10.Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. www.muhasebenet.net

Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden yani indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider

             Toplam Hasılat

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2015 yılı için istisna tutarı 3.600 TL) altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur.

KİRAYA İLİŞKİN TAHSİLAT VE ÖDEMELERİN BELGELENDİRİLMESİ

- Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde,

- İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

KİRA GELİRİNDEN ZARAR DOĞMASI HALİNDE BU ZARARIN DEVREDİLİP DEVREDİLMEYECEĞİ

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

KİRA GELİRİ ELDE EDENLER BUNUN BEYANINI NASIL YAPACAKLAR?

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

?? Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2015 yılı için 3.600 TL) aşanlar,

 

?? İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2015 yılı için 29.000 TL)

aşanlar,

(Beyanname verme sınırı olan 29.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.)

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2015 yılı için 1.500 TL) aşanlar

yıllık beyanname vereceklerdir.

YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN GELİRLERDEN YAPILACAK İNDİRİMLERİN NELER OLDUĞU

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

Buna göre indirim konusu yapılabilecek hususlar şunlardır:

1- Beyan edilen gelirin %15'ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla (Bu şartın tespitinde işverenler tarafından ücretliler adına bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları ile 63 üncü maddenin birinci fıkrasının (3) numaralı bendi ve bu bent kapsamında indirim konusu yapılacak prim ödemelerinin toplam tutarı birlikte dikkate alınır.) mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50'si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık,  engellilik analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri (Sigortanın Türkiye'de kâin ve merkezi Türkiye'de bulunan bir emeklilik veya sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş olması, prim tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması ve ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunması şartıyla, eşlerin veya çocukların ayrı beyanname vermeleri halinde, bunlara ait prim kendi gelirlerinden indirilir.).

2- Beyan edilen gelirin % 10'unu aşmaması, Türkiye'de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları ,

3- Bağış ve yardımlar ile Serbest meslek faaliyetinde bulunan veya basit usulde vergilendirilen engellilerin beyan edilen gelirlerine, GVK 31 inci maddede yer alan esaslara göre hesaplanan yıllık indirim,

4- Sponsorluk harcamaları,

5- Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar,

6- Türkiye Kızılay Derneğine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve

yardımlar, ve sponsorluk harcamaları,

8- Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar.


EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARI

Aşağıda belirtilen şekilde yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan

edilen gelirin % 10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilir.

?? Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır.

?? Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir.

Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır.

İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplanmasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları toplamından önceki tutar esas alınacaktır.

KİRA GELİRİ BEYANNAMESİNİN VERİLME ZAMANI VE YERİ

Mükelleflerin, 1 Ocak 2015 – 31 Aralık 2015 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2016 yılının MART ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

KİRA GELİRİ BEYANNAMESİ İLE İLGİLİ UYGULAMA ÖRNEKLERİ

Örnek 1:

Bay Y adlı kişinin 2015 yılı kira geliri ile ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir.

İşyeri kira geliri:            22.000 TL

Konut Kira Geliri:          2.800 TL

Mevduat Faizi:              50.000 TL

- Tevkif yoluyla vergilendirilen 50.000 TL’lik mevduat faiz geliri tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

- Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri 2015 yılı için 29.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

- Konut kira gelirinden istisna tutar düşüldükten sonra beyan edilecek tutar kalmadığından konut kira geliri de beyanname ile beyan edilmeyecektir.

 

Örnek 2: Bayan X adlı kişinin 2015 yılı kira geliri ile ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir.

Konut Kira Geliri:          15.000 TL

Beyana tabi başkaca bir geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Giderler toplamı 5.000 TL’dir.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hâsılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

 

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

15.000 – 3.600 (2015 Yılı İçin) = 11.400 TL

İndirilebilecek Gider: Toplam gid. x Vergiye Tabi Hasılat / Toplam Hasılat

İndirilebilecek Gider: 5.000 x 11.400 / 15.000 = 3.800 TL

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı                                                   15.000 TL

Vergiden İstisna Tutar                                                  3.600 TL

Kalan (15.000 – 3.600)                                                  11.400 TL

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı                                 3.800 TL

Vergiye Tabi Gelir (11.400 – 3.800)                                7.600 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi                                              1.140 TL

 

(Bu makale kaynak gösterilse dahi farklı sitelerde yayınlanamaz.)

GÜNDEM